Comunione dei diritti reali

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 31627/2025

  4 dicembre 2025

  Comproprietà indivisa (nozione, caratteri, distinzioni) › Scioglimento

  Domanda di accertamento della comunione - Natura - Necessità di essere proposta unitamente alla domanda di divisione - Esclusione - Fondamento - Conseguenze.

  La domanda di accertamento della comunione non va necessariamente proposta unitamente a quella di divisione poiché è volta alla ricognizione della consistenza di un compendio comune e a far accertare l'inclusione in esso di uno o più beni in caso di contestazioni, ai fini dell'esercizio delle facoltà di godimento derivanti dalla contitolarità dei cespiti o in funzione di una divisione che il condividente intenda successivamente richiedere.

  Rv. 676405-01Rassegna di dicembre 2025, p. 60Art. 1100 c.c. · Art. 1111 c.c. · Art. 713 c.c. · Art. 100 c.p.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 29917/2025

  12 novembre 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Parti comuni dell'edificio › Uso › Estensione e limiti

  Delibera condominiale di autorizzazione all’allaccio di nuove utenze domestiche di un'unità immobiliare ad una rete di servizi - Domanda di accertamento della non conformità alla legge o al regolamento - Natura giuridica - Azione di accertamento della nullità - Proponibilità da parte del condomino presente all'assemblea - Condizioni - Interesse concreto e attuale - Voto favorevole dello stesso condomino - Rilevanza - Esclusione - Ragioni.

  La domanda diretta a far accertare la non conformità alla legge o al regolamento del contenuto della decisione approvata in un'assemblea di condominio, avente ad oggetto l'autorizzazione, e le eventuali limitazioni, dell'allaccio di nuove utenze domestiche di un'unità immobiliare ad una rete di servizi, integra gli estremi di un'azione di accertamento della nullità e può, pertanto, essere proposta dal condomino che, pur avendo partecipato all'assemblea ed espresso voto conforme, abbia un interesse concreto e attuale all'eliminazione della situazione di obiettiva incertezza ingenerata dalla delibera; non rileva, in senso contrario, che tale autorizzazione assembleare sia stata richiesta e, appunto, votata anche dal condomino attore, in quanto, da un lato, il principio di cui all'art. 1421 c.c. non è derogato dalle norme in tema di condominio, e, dall'altro, la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere è estranea alla materia sostanziale.

  Rv. 676253-01Rassegna di novembre 2025, p. 50Art. 1421 c.c. · Art. 1117 c.c. · Art. 1135 c.c. · Art. 157 c.p.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. III, ord. n. 28528/2025

  28 ottobre 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Contributi e spese condominiali › Spese di manutenzione (ripartizione) › Soffitti, solai, volte, lastrici solari

  Lastrico solare di uso esclusivo o terrazza a livello - Danni all'immobile sottostante - Diritto al risarcimento - Sussistenza - Concorso pro quota del condomino danneggiato alla refusione dei danni - Misura - Fondamento.

  Il condomino che subisca un danno alla propria unità immobiliare, derivante dal sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, ha diritto al risarcimento, al quale, peraltro, è a sua volta tenuto a contribuire, in ragione dei due terzi ex art. 1126 c.c., tenuto conto della preminente funzione di copertura svolta dal suddetto lastrico o terrazza a vantaggio del proprio immobile.

  Rv. 676839-01Rassegna di ottobre 2025, p. 106Art. 1126 c.c. · Art. 1117 c.c. · Art. 2051 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 27998/2025

  21 ottobre 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni)

  Supercondominio di fatto tra due edifici, anche non condominiali - Elemento identificativo - Proprietà comune ex art. 1117 c.c. - Necessità - Fruizione da parte di entrambi di cose, impianti o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici - Sufficienza - Esclusione.

  In tema di supercondominio, per poter configurare un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo II del titolo VII del libro terzo c.c., in quanto compatibili, anziché delle norme in materia di comunione, è indispensabile - anche in base alla disciplina anteriore all'entrata in vigore dell'art. 1117 bis c.c. - l'esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi ex art. 1117 c.c., sulla quale si trovino cose, impianti o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo, invece, sufficiente la sola fruizione, da parte di entrambi, di cose, impianti o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi.

  Rv. 676044-01Rassegna di ottobre 2025, p. 62Art. 1117-bis c.c. · Art. 1117 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 27699/2025

  16 ottobre 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Innovazioni (distinzione dall'uso)

  Delibera di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, secondo le previsioni della legge n. 10 del 1991 - Mancanza del progetto delle opere e della relazione tecnica di conformità previsto dall'art. 28 della citata legge - Invalidità della delibera - Esclusione - Fondamento.

  La delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari, ai sensi dell'art. 26, comma 2, della l. n. 10 del 1991, in relazione all'art. 8, lett. g), della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui al successivo art. 28, comma 1, attenendo tale progetto alla fase di esecuzione della delibera; tali norme, nell'ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distinguono infatti una fase deliberativa "interna" (attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto dell'art. 1120 c.c.) da una fase esecutiva "esterna" (relativa ai successivi provvedimenti di competenza della P.A.), e solo per quest'ultima impongono gli adempimenti in argomento.

  Rv. 676460-01Rassegna di ottobre 2025, p. 57Art. 8 Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia · Art. 26 Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia · Art. 28 Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia · Art. 1120 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 27700/2025

  16 ottobre 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Azioni giudiziarie › Rappresentanza giudiziale del condominio › Legittimazione dell'amministratore

  Art. 1131 c.c. - Potere rappresentativo dell'amministratore - Contenuto - Azioni incidenti sull'estensione del diritto di condominio - Esclusione - Conseguenze - Mandato conferito all'amministratore da ciascuno dei condòmini o deliberazione unanime di questi - Necessità.

  Ai sensi dell'art. 1131 c.c., l'amministratore di condominio ha il potere di agire e resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, escluse le azioni incidenti sulla condizione giuridica dei beni stessi, ossia sull'estensione del relativo diritto di condominio, sicché, in tali ipotesi, la legittimazione dell'amministratore può trovare fondamento esclusivamente nel mandato conferitogli da ciascuno dei partecipanti alla comunione e non già nel meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale, ad eccezione di un'unanime, positiva deliberazione di tutti i condòmini.

  Rv. 676102-01Rassegna di ottobre 2025, p. 57Art. 1130 c.c. · Art. 1131 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 27700/2025

  16 ottobre 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Azioni giudiziarie › Rappresentanza giudiziale del condominio › Legittimazione dell'amministratore

  Domanda giudiziale di costituzione di servitù coattiva di passaggio pedonale e carrabile attraverso area di proprietà condominiale - Resistenza in giudizio - Positiva deliberazione unanime di tutti i condòmini - Insussistenza - Poteri deliberativi dell'assemblea condominiale e di rappresentanza processuale dell'amministratore - Esclusione.

  In caso di domanda giudiziale di costituzione di una servitù coattiva di passaggio, pedonale e carrabile, attraverso un'area di proprietà condominiale, la resistenza in giudizio, in difetto di un'unanime e positiva deliberazione di tutti i condòmini, esula dai poteri deliberativi assembleari e da quelli di rappresentanza processuale del condominio, da parte dell'amministratore.

  Rv. 676102-03Rassegna di ottobre 2025, p. 58Art. 1027 c.c. · Art. 1131 c.c. · Art. 1136 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 26702/2025

  3 ottobre 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Assemblea dei condomini › Deliberazioni

  Realizzazione di opera volta ad eliminare barriere architettoniche a opera di un condomino - Delibera di approvazione - Natura - Legittimità - Condizioni - Conseguenze - Fattispecie.

  In caso di realizzazione di un'innovazione ad opera di un condomino, a proprie spese, nelle parti comuni (nella specie installazione di un mini ascensore - piattaforma elevatrice interna alla tromba delle scale) ai fini della eliminazione di barriere architettoniche in un edificio condominiale, non è richiesta alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, salvo che essa sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini e, ove comunque concessa, tale autorizzazione ha il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di concrete pretese da parte degli altri condomini. Sicché ove un condomino agisca in giudizio per contestare un determinato uso fatto dell'innovazione realizzata ed il potere dell'assemblea di consentirlo, per la menomazione dell'utilità subita nel godimento nella res occorre valutare tale delibera alla stregua dell'art. 2 della l.n. 13 del 1989 considerando se l'innovazione possa recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.

  Rv. 676032-01Rassegna di ottobre 2025, p. 46Art. 1102 c.c. · Art. 1120 c.c. · Art. 1121 c.c. · Art. 2 Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privatiDove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 26702/2025

  3 ottobre 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Assemblea dei condomini › Deliberazioni

  Realizzazione di opera volta ad eliminare barriere architettoniche a opera di un condomino - Rilevanza delle questioni sull’osservanza delle prescrizioni tecniche, di carattere regolamentare, necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità del fabbricato - Esclusione - Fondamento - Rilevanza esclusiva della lesione di diritti soggettivi di proprietà e di condominio - Conseguenze - Fattispecie.

  In controversia tra privati, relativa alla realizzazione di opere per l'eliminazione delle barriere architettoniche in un edificio condominiale, ciò che rileva è soltanto la lesione dei diritti soggettivi di proprietà e di condominio regolati dal codice civile, esaurendosi nell'ambito del rapporto pubblicistico tra la pubblica amministrazione ed il richiedente ogni questione sull'osservanza delle prescrizioni tecniche, di carattere regolamentare, necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità del fabbricato. Pertanto, l'installazione di un ascensore o di una piattaforma elevatrice realizzati da uno o da alcuni condomini a proprie spese nelle parti comuni (scale) del fabbricato al fine della eliminazione delle barriere architettoniche, deve valutarsi alla dell'art. 1102 c.c. secondo il criterio del pari uso, che conferisce a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri condomini.

  Rv. 676032-02Rassegna di ottobre 2025, p. 47Art. 1102 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 25446/2025

  16 settembre 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Amministratore › Attribuzioni (doveri e poteri) › Rendiconto

  Criteri di redazione del rendiconto - Per cassa e per competenza - Rispettivi contenuti.

  Il rendiconto condominiale ex art. 1130-bis c.c. deve essere redatto sia per cassa, con indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell'anno, che per competenza, con specifica indicazione degli impegni di spesa realizzati, pagati e non pagati, nonché delle quote, ordinarie e straordinarie, previste, deliberate, incassate e non incassate, nel corso del predetto arco temporale ed afferenti al medesimo.

  Rv. 676028-01Rassegna di settembre 2025, p. 39Art. 1130-bis c.c. · Art. 1130 c.c. · Art. 1135 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 25192/2025

  15 settembre 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Parti comuni dell'edificio

  Balconi aggettanti - Comunione - Esclusione - Fondamento.

  In tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato né essendo destinati all'uso o al servizio di esso.

  Rv. 676024-01Rassegna di settembre 2025, p. 35Art. 1117 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 25226/2025

  15 settembre 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Sopraelevazione

  Diritto, ai sensi dell'art. 1127 c.c., del proprietario esclusivo del lastrico solare o dell'ultimo piano - Sussistenza - Necessità di riconoscimento da parte degli altri condomini - Esclusione - Limiti o divieti - "Servitus altius non tollendi" - Assimilabilità - Costituzione - Pattuizione scritta - Necessità - Regolamento condominiale contrattuale - Idoneità.

  Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell'ultimo piano di un edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1127 c.c., comprese le limitazioni previste, senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all'esercizio di tale diritto, assimilabili ad una "servitù altius non tollendi", possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale, di tipo contrattuale.

  Rv. 676099-01Rassegna di settembre 2025, p. 36Art. 1127 c.c. · Art. 1031 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 24971/2025

  10 settembre 2025

  Comproprietà indivisa (nozione, caratteri, distinzioni) › Scioglimento

  Divisione endoesecutiva - Creditori - Litisconsorzio necessario - Esclusione - Conseguenze - Litisconsorzio processuale - Sussistenza.

  In tema di espropriazione di beni indivisi, nel giudizio con cui si procede alla divisione (cd. divisione endoesecutiva), i creditori procedenti, quelli eventualmente intervenuti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù di atti trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione, pur avendo diritto ad intervenire nella divisione non sono tuttavia parti necessarie del giudizio, con la conseguenza che la loro mancata evocazione comporta l'unico effetto di rendere loro inopponibile l'avvenuta divisione degli immobili, come espressamente previsto dall'art. 1113, comma 3, c.c.; tuttavia se sono stati citati in primo grado e sono intervenuti nel processo, si configura un'ipotesi di litisconsorzio processuale, che ne impone la partecipazione al giudizio di appello a pena di nullità della sentenza.

  Classificata anche sotto: Esecuzione forzata

  Rv. 676098-01Rassegna di settembre 2025, p. 33Art. 102 c.p.c. · Art. 331 c.p.c. · Art. 601 c.p.c. · Art. 784 c.p.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. III, ord. n. 22025/2025

  31 luglio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Assemblea dei condomini

  Comunione “pro indiviso” di beni immobili - Deliberazioni - Applicabilità dei principi elaborati dalla giurisprudenza su deliberazioni condominiali - Esclusione - Fondamento - Conseguenze - Impugnabilità per vizio di eccesso di potere o per conflitto di interesse - Esclusione - Motivi ex art. 1109 c.c. - Sussistenza.

  In tema di comunione "pro indiviso" di beni immobili, sono irrilevanti i principi elaborati in materia di assemblea condominiale, sia in ragione della diversità delle regole afferenti alla convocazione e allo svolgimento dell'assemblea, sia della facoltà, concessa ai comunisti, di risolvere ogni questione attraverso l'esercizio del diritto potestativo di richiesta di divisione del bene, sicché le deliberazioni adottate dall'assemblea dei comunisti non possono essere impugnate per il vizio di eccesso di potere assembleare o per conflitto di interesse, ma esclusivamente per le ragioni indicate dall'art. 1109 c.c.

  Rv. 675453-01Rassegna di luglio 2025, p. 241Art. 1109 c.c. · Art. 1111 c.c. · Art. 1138 c.c. · Art. 1139 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. III, sent. n. 22105/2025

  31 luglio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Azioni giudiziarie › Rappresentanza giudiziale del condominio › Legittimazione dell'amministratore › Ingiunzione per i contributi condominiali

  Crediti del condominio per oneri ex art. 63 disp. att. c.c. successivi al pignoramento - Prededuzione - Esclusione - Ragioni - Art. 30 l. n. 220 del 2012 - Applicabilità alle sole procedure concorsuali.

  In tema di espropriazione immobiliare, i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e per le innovazioni di un immobile in condominio, maturati dopo il pignoramento, non sono prededucibili, in quanto la norma dell'art. 30 della l. n. 220 del 2012 (che tale prededuzione contempla) si riferisce esclusivamente alle procedure concorsuali, né costituiscono spese di giustizia per atti di espropriazione, privilegiati sul prezzo della vendita del bene ex art. 2770 c.c., salvo che non attengano a spese indispensabili per la conservazione della struttura stessa dell'immobile o delle parti comuni ad essa funzionalmente collegate, potendo, in tal caso, il g.e. disporne l'anticipazione a carico del creditore procedente ai sensi dell'art. 8 del d.P.R. n. 115 del 2002.

  Classificata anche sotto: Esecuzione forzata

  Rv. 676103-01Rassegna di luglio 2025, p. 242Art. 2770 c.c. · Art. 8 Testo unico spese di giustizia. (Testo A) · Art. 30 Modifiche alla disciplina del condominio negli edificiDove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 21950/2025

  30 luglio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Parti comuni dell'edificio

  Danni a parti dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva - Intervento sull'edificio condominiale volto alla modifica o demolizione di parti comuni - Contraddittori necessari - Tutti i condomini - Necessità - Ragioni - Fattispecie.

  Nel giudizio volto a provocare una condanna alla modifica o demolizione di parti comuni dell'edificio condominiale a seguito di danni a parti di proprietà esclusiva, sono litisconsorti necessari tutti i condomini, sia perché l'edificio condominiale deve essere considerato come entità unitaria non divisibile pro quota rispetto agli interventi da effettuare sulle parti comuni, sia perché la realizzazione di opere sulle parti comuni volte a modificarne le caratteristiche incide sul diritto di comproprietà di tutti i condomini, con la conseguenza che una pronuncia di condanna ad un facere volto a modificare le caratteristiche del bene che ne è oggetto non potrebbe essere eseguita se non in presenza di un titolo esecutivo formato nei confronti di tutti i soggetti coinvolti. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, dopo avere accertato la contestualità tra la modifica dell'altezza e della volumetria di un locale sottotetto di proprietà di un condomino, da una parte, e i lavori di rifacimento della copertura dell'edificio effettuati dal Condominio, dall'altra, aveva ritenuto unico legittimato passivo il proprietario dell'unità immobiliare in cui erano stati realizzati i lavori di innalzamento della falda del tetto che avevano privato della veduta l'appartamento dell'attrice).

  Classificata anche sotto: Procedimento civile › Litisconsorzio

  Rv. 676014-01Rassegna di luglio 2025, p. 166Art. 1117 c.c. · Art. 102 c.p.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 20908/2025

  23 luglio 2025

  Comproprietà indivisa (nozione, caratteri, distinzioni) › Amministrazione da parte della collettività dei partecipanti

  Determinazioni per il miglior godimento della cosa comune - Conseguimento mediante ricorso al giudice in sede contenziosa - Ammissibilità - Esclusione - Fondamento - Limiti dell'intervento dell'A.G..

  In tema di comunione, non è consentito ricorrere al giudice in sede contenziosa per ottenere determinazioni finalizzate al "migliore godimento" delle cose comuni, ovvero l'imposizione di un regolamento contenente norme circa l'uso di esse, giacché spetta esclusivamente al gruppo di partecipanti esprimere la volontà di autorganizzarsi stabilendo criteri di comportamento vincolanti per i comunisti; ne deriva che il giudice può annullare la norma regolamentare di produzione privata, che sia stata impugnata ex art. 1107, comma 1, c.c., ma non può, in modo alcuno, modificarla dettando una diversa regola in sostituzione di quella annullata.

  Rv. 675694-01Rassegna di luglio 2025, p. 156Art. 1102 c.c. · Art. 1105 c.c. · Art. 1106 c.c. · Art. 1107 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 20993/2025

  23 luglio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Azioni giudiziarie › Rappresentanza giudiziale del condominio › Legittimazione dell'amministratore

  Giudizio promosso dal condominio - Domanda di condanna del condomino al pagamento di somma di denaro - Controversia sulla titolarità comune o esclusiva di una porzione dell’edificio - Natura dell'accertamento - Carattere meramente incidentale - Limiti.

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Contributi e spese condominiali

  Nel giudizio tra un condominio, rappresentato ex art. 1131 c.c. dal suo amministratore, ed un singolo condomino, convenuto per la condanna al pagamento di una somma di denaro, la questione della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale funzionale alla decisione della causa, privo - in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, efficacia che altrimenti imporrebbe la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario.

  Classificata anche sotto: Procedimento civile › Litisconsorzio

  Rv. 675699-01Rassegna di luglio 2025, p. 158Art. 1117 c.c. · Art. 1130 c.c. · Art. 1131 c.c. · Art. 34 c.p.c. e altri 1Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 20477/2025

  21 luglio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Azioni giudiziarie › Rappresentanza giudiziale del condominio › Spese giudiziali

  Spese relative a giudizio vertente tra il condominio ed un singolo condomino - Imposizione delle stesse pro quota a carico di detto condomino - Invalidità della relativa deliberazione assembleare - Sussistenza - Fondamento.

  In tema di condominio negli edifici, è nulla la deliberazione dell'assemblea condominiale che, all'esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il condominio ed un singolo condomino, disponga anche a carico di quest'ultimo, pro quota, il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore nominato in tale processo; in tal caso, infatti, non può farsi applicazione, neanche in via analogica, degli artt. 1132 e 1101 c.c., trattandosi di spese per prestazioni fornite a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condomino.

  Rv. 676003-01Rassegna di luglio 2025, p. 142Art. 1101 c.c. · Art. 1132 c.c. · Art. 1137 c.c. · Art. 1139 c.c. e altri 1Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 20535/2025

  21 luglio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Assemblea dei condomini › Convocazione

  Avviso di convocazione dell'assemblea condominiale inviato mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario - Rispetto del termine ex art. 66 disp. att. c.c. - Onere della prova a carico del condominio - Contenuto.

  In tema di condominio, l'avviso di convocazione dell'assemblea, ex art. 66 disp. att. c.c. (nel testo applicabile "ratione temporis"), è un atto unilaterale recettizio onde, ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l'adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all'indirizzo del destinatario, ex art. 1335 c.c., con l'ulteriore conseguenza che, nell'ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l'assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro.

  Classificata anche sotto: Negozi giuridici

  Rv. 675530-01Rassegna di luglio 2025, p. 141Art. 1335 c.c. · Art. 8 Notificazioni di atti a mezzo posta e di comunicazioni a mezzo posta connesse con la notificazione di atti giudiziariDove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 20541/2025

  21 luglio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Assemblea dei condomini › Attribuzioni

  Spese di manutenzione straordinaria sostenute dall'amministratore senza preventiva autorizzazione - Ratifica da parte dell'assemblea - Ammissibilità - Limiti - Mancanza di indifferibilità e urgenza - Rilevanza - Esclusione - Conseguenze - Approvazione ex post del consuntivo - Legittimità.

  L'assemblea condominiale, nell'esercizio delle attribuzioni di cui all'art. 1135 c.c., ha il potere di ratificare le spese effettuate dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili e urgenti e di approvare ex post il consuntivo delle opere, così sanando la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione e ripartizione del relativo importo.

  Rv. 675630-01Rassegna di luglio 2025, p. 140Art. 1135 c.c. · Art. 1130 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 20541/2025

  21 luglio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Contributi e spese condominiali › Provvedimenti per le spese › Deliberazione dell'assemblea

  Art. 1130-bis, comma 2, c.c. - Nomina del consiglio di condominio - Ammissibilità - Vincolatività delle determinazioni del consiglio - Condizioni - Conseguenze - Potere di esautorazione dell'assemblea - Esclusione - Fondamento.

  Negli edifici con almeno dodici unità immobiliari, l'assemblea, ai sensi dell'art. 1130-bis, comma 2, c.c. può nominare un consiglio di condominio, le cui determinazioni sono tuttavia vincolanti soltanto se successivamente approvate, con le maggioranze prescritte, dall'assemblea stessa, in quanto quest'ultima non può essere esautorata dalle sue funzioni inderogabili, giacché è sulla maggioranza dei partecipanti in seno all'organo assembleare che si fondano le norme riguardanti la regolarità della costituzione di quest'ultimo, nonché la validità e impugnazione delle sue deliberazioni.

  Rv. 675630-02Rassegna di luglio 2025, p. 142Art. 1130-bis c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 20544/2025

  21 luglio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Regolamento di condominio

  Poteri dell'assemblea condominiale d'invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive - Configurabilità - Fondamento - Fattispecie.

  In tema di condominio, i poteri dell'assemblea possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, solo quando tale invasione sia stata da essi specificamente accettata, o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva qualificato come atto di straordinaria amministrazione, adottato a maggioranza anziché all'unanimità, la sostituzione dell'originario impianto idrico di un edificio condominiale con uno a servizio dei soli appartamenti e non anche dei locali commerciali, senza considerare che il ricorrente, proprietario di un terraneo commerciale, non aveva accettato tale modificazione, che lo aveva privato del godimento di una cosa comune).

  Rv. 675755-01Rassegna di luglio 2025, p. 143Art. 1117 c.c. · Art. 1120 c.c. · Art. 1135 c.c. · Art. 1138 c.c. e altri 1Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 20548/2025

  21 luglio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni)

  Lastrico solare in uso esclusivo - Concessione da parte dell'usuario a terzi dei diritti ex art. 1108, comma 3, c.c. o di edificazione o collocazione di costruzioni o installazioni - Ammissibilità in assenza di consenso unanime dei condomini - Esclusione - Fondamento.

  L'usuario esclusivo del lastrico solare, in assenza del consenso unanime dei condòmini, non può concedere sul predetto bene i diritti di cui all'art. 1108, comma 3, c.c., né consentire costruzioni o installazioni su di esso, ad opera di terzi, in quanto il lastrico solare, ancorché in uso esclusivo di uno dei condòmini, mantiene la sua natura di parte comune dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117 c.c..

  Classificata anche sotto: Diritti reali

  Rv. 675688-01Rassegna di luglio 2025, p. 144Art. 1108 c.c. · Art. 1117 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 20297/2025

  20 luglio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Innovazioni (distinzione dall'uso) › Su parti comuni dell'edificio

  Regolamento di condominio di natura contrattuale - Limite del decoro architettonico ex art. 1120 cod. civ. - Previsione regolamentare di una definizione più rigorosa rispetto alla relativa nozione normativa - Legittimità.

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Regolamento di condominio

  Le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in assemblea col consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare alla disciplina legale o integrarla, consentendo l'autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano, nell'interesse comune, limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà; ne deriva che il regolamento di condominio può legittimamente fornire del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni fino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva.

  Rv. 675959-01Rassegna di luglio 2025, p. 139Art. 1120 c.c. · Art. 1122 c.c. · Art. 1138 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 19691/2025

  16 luglio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Parti comuni dell'edificio

  Azione di un terzo per l'accertamento della proprietà di un bene condominiale - Litisconsorzio dei condomini - Necessità - Fondamento - Conseguenze.

  La domanda proposta da un terzo estraneo al condominio, volta all'accertamento della proprietà esclusiva su un bene condominiale, deve essere proposta in contraddittorio con tutti i condomini in quanto litisconsorti necessari, incidendo l'azione sul diritto pro quota di ciascuno di essi; ne consegue la nullità della sentenza emessa senza la loro partecipazione e il rinvio al giudice di primo grado, ai sensi dell'art. 354, comma 1, c.p.c., al fine di consentire la piena tutela del diritto di difesa dei soggetti pretermessi.

  Classificata anche sotto: Procedimento civile › Litisconsorzio

  Rv. 675685-01Rassegna di luglio 2025, p. 132Art. 1117 c.c. · Art. 948 c.c. · Art. 2909 c.c. · Art. 102 c.p.c. e altri 1Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 19121/2025

  11 luglio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Azioni giudiziarie › Rappresentanza giudiziale del condominio › Legittimazione dell'amministratore

  Legittimazione dell’amministratore di condominio all’azione ex art. 1669 c.c. - Limiti - Estensione alle azioni risarcitorie per danni subiti dai singoli condomini - Esclusione - Fondamento.

  In tema di condominio, la legittimazione dell'amministratore di condominio a promuovere l'azione di cui all'art. 1669 c.c. è limitata alle pretese che investono la tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà, quindi in relazione ai pregiudizi che investono le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, mentre non si estende alle azioni risarcitorie relative ai danni subiti dai singoli condomini per il ridotto uso dei beni su cui vantano diritti individuali, essendo tali diritti estranei al potere di rappresentanza dell'amministratore fissato dagli artt. 1130 e 1131 c.c.

  Rv. 675999-01Rassegna di luglio 2025, p. 123Art. 1131 c.c. · Art. 1130 c.c. · Art. 81 c.p.c. · Art. 1669 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 17237/2025

  26 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Parti comuni dell'edificio

  Rapporti condominiali - Fatto illecito di un condomino ai danni della cosa comune - Fatto illecito di altro condomino - Rilevanza della priorità nella commissione del fatto - Esclusione - Fattispecie.

  In materia di responsabilità per fatto illecito, anche nei rapporti condominiali, ove alla condotta di un condomino ai danni della cosa comune si aggiunga quella di altro condomino, entrambi possono essere indifferentemente chiamati a risponderne, senza che debba aversi riguardo alla priorità nella commissione del fatto. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva escluso che la collocazione, da parte di un condomino, di pannelli in cartongesso su una delle due "facce" di una parete vetrata avesse pregiudicato, rispetto alla situazione precedente, la luminosità del vano scala poiché l'oscuramento era già stato realizzato da altro condomino sull'altra faccia).

  Classificata anche sotto: Responsabilità civile › Solidarietà

  Rv. 675277-01Rassegna di giugno 2025, p. 67Art. 1102 c.c. · Art. 2043 c.c. · Art. 2055 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16893/2025

  24 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Assemblea dei condomini › Deliberazioni › Impugnazioni

  Condominio - Delibera assembleare - Oggetto - Beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini - Nullità - Fondamento.

  In tema di condominio edilizio, non rientra nelle attribuzioni dell'assemblea occuparsi dei beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini o di terzi e, pertanto, è nulla la delibera condominiale con cui si dispone che l'accesso al tetto dell'edificio, parte comune ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., in assenza del consenso unanime dei condomini, avvenga passando sulla proprietà esclusiva del proprietario di una singola unità immobiliare.

  Rv. 675300-01Rassegna di giugno 2025, p. 62Art. 1117 c.c. · Art. 1135 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16894/2025

  24 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Regolamento di condominio › Limiti (rispetto delle proprietà esclusive)

  Divieti e limiti alle proprietà esclusive costituenti servitù reciproche - Regolamento di condominio - Previsione chiara ed esplicita - Necessità - Ragioni.

  Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusive contenute nel regolamento di condominio, costituenti servitù reciproche, devono essere enunciate in modo chiaro ed esplicito e ciò in quanto deve desumersi da detto regolamento in modo inequivoco la volontà delle parti (requisito indispensabile ai fini della costituzione convenzionale delle reciproche servitù) di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro appartenente a diverso proprietario.

  Rv. 675276-01Rassegna di giugno 2025, p. 62Art. 832 c.c. · Art. 1027 c.c. · Art. 1122 c.c. · Art. 1138 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16622/2025

  21 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Parti comuni dell'edificio › Presunzione di comunione

  Acquisto dello ius ad aedificandum sul solaio o lastrico solare - Proprietà della colonna d'aria priva di tramezzature posta in corrispondenza del vano ascensore - Titolo negoziale - Necessità - Mancanza - Conseguenze - Presunzione di proprietà condominiale - Sussistenza.

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Parti comuni dell'edificio › Sottotetti, soffitti, solai

  L'acquirente del solaio o lastrico solare allo stato grezzo con diritto di edificarvi il proprio appartamento, salvo che dal titolo risulti diversamente in modo non equivoco, non diviene proprietario della porzione di colonna d'aria priva di tramezzature posta in corrispondenza del vano ascensore e pertanto da lui non usufruibile, che andrà a far parte della proprietà condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c.

  Rv. 674976-01Rassegna di giugno 2025, p. 61Art. 1117 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16394/2025

  18 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Azioni giudiziarie › Rappresentanza giudiziale del condominio › Legittimazione del condomino

  Azione per il rispetto delle distanze legali dall'edificio condominiale - Legittimazione dei soli condòmini titolari di porzioni esclusive frontistanti le costruzioni erette in violazione delle distanze legali - Esclusione - Fondamento.

  In ipotesi di edificio in condominio, tutti i condòmini, non soltanto quelli che siano proprietari delle porzioni esclusive direttamente prospettanti verso le costruzioni che violano le distanze legali (nella specie, quelle di cui al d.m. n. 1444 del 1968), sono legittimati ad agire per far valere il rispetto delle disposizioni sulle distanze, le quali mirano a salvaguardare i fabbricati considerati nella loro interezza.

  Classificata anche sotto: Proprietà › Limitazioni legali della proprietà

  Rv. 675617-01Rassegna di giugno 2025, p. 57Art. 873 c.c. · Art. 1105 c.c. · Art. 1117 c.c. · Art. 1131 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16394/2025

  18 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Sopraelevazione › Diritto (di)

  Condominio negli edifici - Diritto di sopraelevazione - Distinzione dal diritto di comunione sul lastrico - Obbligo di ricostruzione del lastrico.

  In materia di condominio, il diritto di sopraelevazione, previsto dall'art. 1127 c.c. in favore del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o del proprietario esclusivo del lastrico solare, è concettualmente distinto da quello di comunione sul lastrico solare e sull'area sovrastante l'edificio, regolato ex art. 1102 c.c., essendo, peraltro, il titolare del primo tenuto altresì a ricostruire il lastrico di copertura che tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare, in maniera che essi possano accedervi per le necessità derivanti dalla sua specifica funzione.

  Rv. 675617-02Rassegna di giugno 2025, p. 58Art. 1102 c.c. · Art. 1127 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16396/2025

  18 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Azioni giudiziarie

  Compagine condominiale - Variazioni soggettive intervenute tra la produzione del danno alle parti comuni e il momento del promovimento o della decisione della lite - Legittimazione processuale dell'amministratore - Privazione - Esclusione - Fondamento - Conseguenze - Sentenza favorevole al condominio - Ripartizione pro quota del residuo attivo da parte dell'assemblea - Necessità - Attribuzione pro quota in favore del soggetto condomino al momento dell'evento dannoso.

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Azioni giudiziarie › Rappresentanza giudiziale del condominio › Legittimazione dell'amministratore

  Le variazioni soggettive della compagine condominiale intervenute tra il momento del verificarsi del danno alle parti comuni e il momento del promovimento della lite o della sua decisione non privano l'amministratore della legittimazione processuale a rappresentare unitariamente l'interesse gestorio, poiché essa gli è accordata dalla legge al fine di semplificare l'instaurazione del contraddittorio; pertanto, in ipotesi di sentenza favorevole al condominio, con condanna del terzo al risarcimento dei danni alle parti comuni, l'assemblea deve provvedere a ripartire pro quota tale residuo attivo, riconoscendo il rispettivo credito a chi era condomino al momento dell'evento dannoso.

  Rv. 675522-01Rassegna di giugno 2025, p. 59Art. 1118 c.c. · Art. 1119 c.c. · Art. 1130 c.c. · Art. 1131 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16397/2025

  18 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Assemblea dei condomini › Deliberazioni › Impugnazioni

  Impugnazione di delibera condominiale - Adozione di delibera sostitutiva - Cessata materia del contendere - Motivi di doglianza ammessi e motivi preclusi - Fondamento.

  In tema di impugnazione di deliberazione condominiale, quando quest'ultima viene sostituita con altra adottata dall'assemblea avente identico contenuto, previa rimozione dell'iniziale causa di invalidità, il giudice dichiara la cessazione della materia del contendere; ne consegue che, contro tale pronunzia, la parte può dolersi, in sede di gravame, solo per contestare l'esistenza del presupposto per emetterla o la regolamentazione delle spese di lite, mentre è precluso, per difetto di interesse, ogni altro motivo di censura, e, in particolare, quelli attinenti al merito della causa o ai profili di invalidità della medesima deliberazione.

  Rv. 675523-01Rassegna di giugno 2025, p. 57Art. 1137 c.c. · Art. 2377 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16399/2025

  18 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Assemblea dei condomini › Convocazione

  Art. 66, comma 3, disp. att. c.c. - Forme di comunicazione dell'avviso di convocazione - Disciplina inderogabile a tutela della collegialità - Conseguenze - Modalità alternative di trasmissione previste dall'autonomia privata - In particolare, messaggio di posta elettronica semplice - Validità - Esclusione.

  In tema di assemblea condominiale, l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., nel prescrivere forme determinate di convocazione (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), detta una disciplina inderogabile a tutela della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, sicché va esclusa la validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall'autonomia privata che preveda modalità alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna all'indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice.

  Rv. 675524-01Rassegna di giugno 2025, p. 58Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16435/2025

  18 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Parti comuni dell'edificio

  Omessa manutenzione di parti comuni - Danni cagionati ad una porzione in proprietà esclusiva - Posizione di terzo del danneggiato - Responsabilità extracontrattuale - Applicabilità della disciplina delle obbligazioni reali - Esclusione - Conseguenze.

  In tema di condominio, il proprietario dell'appartamento danneggiato dalla cosa comune assume la posizione di terzo che subisce un danno per l'omessa manutenzione di parti comuni, il che implica l'insorgere, a carico dei condomini, di una responsabilità di tipo extracontrattuale, con esclusione dell'applicabilità della disciplina delle obbligazioni reali; ne consegue che l'acquirente di un immobile rientrante in un condominio non è tenuto al risarcimento se il fatto dannoso si è verificato prima del suo acquisto, dovendo rispondere del danno il proprietario dell'unità immobiliare al momento del fatto.

  Rv. 675525-01Rassegna di giugno 2025, p. 59Art. 1104 c.c. · Art. 1123 c.c. · Art. 2043 c.c. · Art. 2051 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16290/2025

  17 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Amministratore › Attribuzioni (doveri e poteri) › Rappresentanza negoziale

  Manutenzione straordinaria dell'edificio - Contratto di appalto - Incarico alla stipula conferito dall'assemblea all'amministratore - Suoi poteri di rappresentanza e conseguenti responsabilità.

  In tema di condominio, ove l'assemblea dia incarico all'amministratore di stipulare, in nome e per conto del condominio, un contratto d'appalto per la manutenzione straordinaria dell'edificio, con previsione di un compenso aggiuntivo, i poteri di rappresentanza dello stesso amministratore e le conseguenti responsabilità, ex artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., riguardano l'assunzione della difesa dei comuni interessi dei condomini e, quindi, l'esercizio di tutte le facoltà e l'adempimento di tutti gli obblighi finalizzati a rendere effettiva e completa la tutela degli interessi condominiali nei rapporti con l'appaltatore.

  Rv. 675877-01Rassegna di giugno 2025, p. 54Art. 1129 c.c. · Art. 1130 c.c. · Art. 1131 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16290/2025

  17 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Amministratore › Attribuzioni (doveri e poteri) › Retribuzione

  Lavori alle parti comuni dell'edificio - Speciale remunerazione dell'amministratore - Causa - Attività eccedenti rispetto alle ordinarie attribuzioni.

  In tema di condominio, la speciale remunerazione stabilita dall'assemblea per l'amministratore in relazione ai lavori alle parti comuni dell'edificio condominiale trova causa nello svolgimento di attività eccedenti rispetto alle ordinarie attribuzioni conferitegli dalla legge.

  Rv. 675877-02Rassegna di giugno 2025, p. 54Art. 1129 c.c. · Art. 1130 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16290/2025

  17 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Amministratore › Attribuzioni (doveri e poteri) › Responsabilità

  Attività straordinaria - Conferimento di appalto per la manutenzione del fabbricato - Amministratore - Esonero dall'obbligo di sorveglianza nei confronti dell'impresa appaltatrice - Esclusione - Conseguenti obblighi.

  In tema di condominio, l'amministratore incaricato dell'attività straordinaria inerente al conferimento di un appalto per la manutenzione del fabbricato non è esonerato dall'obbligo di sorveglianza dell'impresa appaltatrice e del direttore dei lavori, spettandogli, quale rappresentante del committente condominio e tenuto conto degli specifici poteri conferitigli dall'assemblea, il compito di controllare lo svolgimento dei lavori, di verificarne lo stato, di accertare che l'esecuzione dell'opera proceda nei termini e secondo le condizioni stabiliti dal contratto e a regola d'arte, di effettuare o negare i pagamenti in funzione della corrispondenza della partita compiuta alle previsioni quantitative o qualitative delle clausole contrattuali, di rendere note tempestivamente ai condomini le eventuali difficoltà sopravvenute nell'esecuzione dell'appalto obiettivamente idonee ad incidere sul rapporto gestorio.

  Rv. 675877-03Rassegna di giugno 2025, p. 52Art. 1130 c.c. · Art. 1131 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16351/2025

  17 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Contributi e spese condominiali › Obbligazioni del condominio e del singolo condomino › Rimborso delle spese anticipate › Dal condomino

  Condominio - Diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino per il bene comune ex art. 1134 c.c. - Requisito dell'urgenza - Necessità - Conseguenze - Spese ordinate dal giudice con provvedimento d'urgenza - Possibilità di attuazione ex art. 669-duodecies c.p.c. - Carattere di urgenza - Esclusione.

  Il condomino che, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, ha anticipato spese per opere di conservazione della cosa comune, ha diritto al loro rimborso purché ne dimostri l'urgenza ex art. 1134 c.c., la quale ricorre se esse sono state sostenute per opere da eseguirsi senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condòmini, al fine di evitare un possibile nocumento allo stesso condomino, a terzi o alla cosa comune, cosicché non possono considerarsi urgenti spese già precedentemente ordinate dal giudice con provvedimento d'urgenza, suscettibile di attuazione ex art. 669-duodecies c.p.c..

  Rv. 675297-01Rassegna di giugno 2025, p. 56Art. 1134 c.c. · Art. 669-duodecies c.p.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 16148/2025

  16 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Innovazioni (distinzione dall'uso) › Su parti comuni dell'edificio

  Deliberazione assembleare volta alla chiusura con cancelli dell'area di accesso al fabbricato - Innovazione implicante l'approvazione con maggioranza qualificata - Esclusione - Fondamento.

  In tema di condominio negli edifici, non ha ad oggetto un'innovazione e non richiede, pertanto, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, la deliberazione assembleare con cui è disposta l'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale, per disciplinare il transito pedonale e veicolare impedendo l'ingresso indiscriminato di estranei, poiché essa attiene all'uso e alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini.

  Rv. 675295-01Rassegna di giugno 2025, p. 52Art. 1120 c.c. · Art. 1136 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 15528/2025

  10 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Parti comuni dell'edificio › Presunzione di comunione › Titolo contrario

  Alloggio del portiere - Proprietà comune - Configurabilità - Condizioni - Destinazione espressa o di fatto al momento della costituzione del condominio - Necessità.

  In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'art. 1117, n. 2, c.c., perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condòmini su di essa.

  Rv. 675814-01Rassegna di giugno 2025, p. 48Art. 1117 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 15318/2025

  9 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Assemblea dei condomini › Deliberazioni › Impugnazioni

  Rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione - Approvazione assembleare - Errori nel prospetto dei conti individuali del singolo condomino - Impugnazione nel termine di cui all'art. 1137, comma 2, c.c. - Necessità - Mancanza - Conseguenze.

  Il rendiconto consuntivo approvato dall'assemblea, che contenga errori nel prospetto dei conti individuali per successivi periodi di gestione e che non sia altrimenti idoneo a rendere intellegibili le voci di entrata e di spesa, deve essere impugnato dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, c.c.; se non impugnato, tale rendiconto è esso stesso titolo idoneo nei confronti del singolo condomino, pur non configurando un nuovo fatto costitutivo del credito.

  Rv. 674818-01Rassegna di giugno 2025, p. 44Art. 1137 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 15341/2025

  9 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Regolamento di condominio › Contrattuale

  Regolamento contrattuale - Divieto di adibire uno o più immobili ad un certo uso - Natura del vincolo - Servitù reciproche - Sussistenza - Condizioni per l’opponibilità ai terzi aventi causa a seconda dell’epoca cui la limitazione risale - Fattispecie.

  L'opponibilità ai terzi acquirenti delle clausole dei regolamenti condominiali che, vietando di adibire ad un certo uso uno o più immobili di proprietà esclusiva, costituiscono servitù reciproche, è subordinata alla trascrizione del peso, secondo le norme vigenti all'epoca a cui è compiuta, e quindi: mediante l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative, ai sensi dell'art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985; prima dell'entrata in vigore di tale legge, mediante l'indicazione delle stesse nell'unica nota di trascrizione presentata per la vendita, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo sufficiente allo scopo il generico rinvio al regolamento stesso; nella vigenza del disposto dell'art. 1940 del codice civile del 1865, purché dal contenuto della nota di trascrizione siano individuabili la natura della servitù reciproca stipulata contestualmente alla vendita ed i fondi cui inerisce. (In applicazione del principio la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza che aveva ritenuto opponibile al terzo avente causa la clausola che vietava di adibire un immobile a scuola di musica, siccome nell'atto di vendita del 1938 era indicata come conosciuta e accettata la disciplina di cui al regolamento di condominio, trascritto nel 1937, senza verificare se nella nota di trascrizione fosse indicato non solo il regolamento di condominio, ma anche la clausola limitativa della proprietà del bene alienato).

  Rv. 675751-01Rassegna di giugno 2025, p. 46Art. 2659 c.c. · Art. 2665 c.c. · Art. 17 Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliariDove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 15346/2025

  9 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Contributi e spese condominiali

  Atti di ordinaria e straordinaria amministrazione - Criterio discretivo - Conseguenze - Fattispecie.

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Contributi e spese condominiali › Provvedimenti per le spese › Deliberazione dell'assemblea

  In tema di condominio negli edifici, il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135, comma 2, c.c., riposa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale.(In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che aveva ritenuto valida la delibera avente ad oggetto la "manutenzione generale dei due corpi di fabbrica" condominiali adottata senza la maggioranza qualificata richiesta dall'art. 1136, comma 2, c.c., nella formulazione antecedente alle modifiche introdotte dalla l. n. 220 del 2012).

  Rv. 675679-01Rassegna di giugno 2025, p. 45Art. 1130 c.c. · Art. 1133 c.c. · Art. 1135 c.c. · Art. 1136 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 14829/2025

  3 giugno 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Contributi e spese condominiali

  Condominio - Parte contrattuale complessa rappresentata dall'amministratore - Legittimazione del singolo condomino ad agire in proprio contro l'appaltatore dei lavori di ricostruzione o riparazione delle parti comuni di cui alla legge n. 219 del 1981 - Esclusione.

  Il condominio è parte contrattuale complessa, necessariamente rappresentata dall'amministratore, cosicché difetta nel singolo condomino la legittimazione ad agire, in proprio, contro l'appaltatore dei lavori di ricostruzione o riparazione delle parti comuni di cui alla l. n. 219 del 1981.

  Rv. 675291-01Rassegna di giugno 2025, p. 42Art. 1117 c.c. · Art. 1123 c.c. · Art. 1131 c.c. · Art. 12 Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 19 marzo 1981, n. 75Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 14714/2025

  31 maggio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Parti comuni dell'edificio › Presunzione di comunione › Titolo contrario

  Presunzione di comunione - Titolo contrario - Configurabilità - Primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare - Rilevanza - Criteri.

  Al fine di stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto, ne consegue che, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientra nel novero di quelli comuni.

  Rv. 675289-01Rassegna di aprile 2025, p. 153Art. 1117 c.c. · Art. 2643 c.c. · Art. 2644 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 14424/2025

  29 maggio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Amministratore › Attribuzioni (doveri e poteri) › Retribuzione

  Delibera di approvazione del rendiconto contenente il compenso dell'amministratore, non analiticamente indicato nell'atto di nomina - Nullità ex art. 1129, comma 14 c.c. - Rilevabilità in appello anche d'ufficio - Fondamento.

  La deliberazione dell'assemblea condominiale che abbia approvato il rendiconto annuale, includendovi l'importo dovuto all'amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta, ove tale importo non sia stato analiticamente indicato all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, é affetta da nullità, rilevabile in appello anche d'ufficio, per contrarietà all'art. 1129, comma 14 c.c., non potendo il rendiconto valere a sanare tale originaria nullità della partita contabile in esso inserita.

  Rv. 674587-01Rassegna di aprile 2025, p. 146Art. 1129 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 14424/2025

  29 maggio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Amministratore › Attribuzioni (doveri e poteri) › Retribuzione

  Approvazione del consuntivo da parte dell’assemblea - Facoltà di contestazione delle voci di entrata e di uscita - Preclusione - Limiti.

  L'approvazione del consuntivo da parte dell'assemblea preclude ai condomini la facoltà di contestare le voci di entrata e di uscita sotto il profilo meramente contabile, ma non sotto quello della validità e dell'efficacia dei rapporti obbligatori dai quali derivano le partite inserite nel conto.

  Rv. 674587-02Rassegna di aprile 2025, p. 147Art. 1129 c.c.Dove leggere la sentenza

Massime dell’Ufficio del Massimario della Corte di cassazione, pubblicate nelle Rassegne sul sito della Corte. Sono atti ufficiali dello Stato, esclusi dal diritto d’autore dall’art. 5 della legge 633/1941. Raccolta: giurisprudenza-db (cassazione-penale-db) — Synthos Logic, licenza CC BY 4.0; massime riordinate per voce da Iuspedia.