Art. 1135 c.c. — Attribuzioni dell'assemblea dei condomini

^[1]Oltre a quanto e' stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1)alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2)all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3)all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4)alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori ((; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo puo' essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti)).

^[2]L'amministratore non puo' ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

^[3]L'assemblea puo' autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonche' di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilita' urbana, la sicurezza e la sostenibilita' ambientale della zona in cui il condominio e' ubicato.

Testo vigente dal 22 febbraio 2014

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12Pronunce di Cassazione 9Norme correlate 1Approfondimenti

Corte di cassazione

12 pronunce che riguardano l’art. 1135 c.c., dalle Rassegne del Massimario.

Cass. civ., Sez. II, sent. n. 14892/2026
18 maggio 2026
- Comunione dei diritti reali
In materia di condominio, la stipulazione di polizza assicurativa del fabbricato rientra tra le prerogative dell'assemblea e le spese relative devono essere ripartite fra tutti i condomini in base ai criteri stabiliti dall'art. 1123 c.c., trattandosi di esborso concernente la gestione comune dell'edificio e con una finalità generale di tutela del condominio.
Art. 1135 c.c. · Art. 1123 c.c.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 11400/2026
27 aprile 2026
- Comunione dei diritti reali
In tema di condominio di edifici, qualora l'assemblea abbia deliberato la sostituzione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, consentendo, in via provvisoria e pro bono pacis, il mantenimento in esercizio del vecchio impianto, i condomini che continuano ad avvalersene non hanno titolo per ottenere il rimborso dei costi di esercizio nei confronti dei condomini che abbiano ottemperato alla delibera assembleare allacciandosi al nuovo impianto, dovendosi escludere la sussistenza di un credito in favore dei perduranti utilizzatori del sistema dismesso.
Art. 1135 c.c. · Art. 1123 c.c.
Cass. civ., Sez. II, ord. n. 10978/2026
24 aprile 2026
- Comunione dei diritti reali
- Convenzione europea dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali
In tema di equa riparazione per irragionevole durata del processo, nell'ipotesi in cui il condominio abbia ottenuto l'indennizzo per la non ragionevole durata del processo svoltosi contro un condomino, detto indennizzo non deve essere ripartito anche in favore del medesimo condomino titolare di un interesse confliggente nella lite intrapresa, indipendentemente dal fatto che questi abbia agito autonomamente per ottenere l'equa riparazione.
Art. 1135 c.c. · Art. 2 Previsione di equa riparazione in caso di violazione del termine ragionevole del processo e modifica dell'articolo 375 del codice di procedura civile · Art. 1132 c.c. · Art. 1130 c.c.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 9563/2026
14 aprile 2026
- Comunione dei diritti reali
In tema di condominio, il potere deliberativo dell'assemblea dei condomini, pur esteso oltre le attribuzioni esemplificativamente elencate nell'art. 1135 c.c., deve mantenersi nei limiti della gestione delle cose e dei servizi comuni. (Nella specie, la S.C. ha confermato - pur correggendone la motivazione, ai sensi dell'art. 384, ultimo comma, c.p.c. - la pronuncia della Corte territoriale di nullità della deliberazione assembleare che approvava il riparto, tra tutti i condomini, del servizio di animazione nell'ambito di un condominio costituito da unità sia residenziali che alberghiere).
Art. 1135 c.c. · Art. 1123 c.c.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 9571/2026
14 aprile 2026
- Comunione dei diritti reali
In tema di assemblee condominiali, non è configurabile un vizio di eccesso di potere delle deliberazioni come contrarietà all'interesse dell'ente collettivo o deviazione dal suo modo d'essere, giacché una deliberazione non può avere causa diversa da quella prevista ex lege, senza che rilevino i motivi individuali che abbiano mosso i singoli condomini ad adottarla; il voto di questi non costituisce, infatti, esecuzione di un rapporto contrattuale e non può quindi valutarsi secondo il canone di buona fede ex art. 1375 c.c., a salvaguardia dei concorrenti diritti patrimoniali dei comproprietari di minoranza, cosicché le determinazioni in sede assembleare non rappresentano atti di adempimento di un rapporto associativo e non sono preordinate alla migliore attuazione di un contratto connotato da una comunione di scopo.
Art. 1135 c.c. · Art. 1137 c.c. · Art. 1375 c.c.
Cass. civ., Sez. II, ord. n. 8426/2026
3 aprile 2026
- Comunione dei diritti reali
In tema di condominio negli edifici, l'amministratore nominato dal tribunale ex art. 1129 - vigente temporis - comma 1, c.c. non assume la qualità di ausiliario del giudice, ma quella di mandatario dei condomini, sicché il rapporto è di natura contrattuale, con obbligo di rendiconto verso l'assemblea e compenso regolato dall'art. 1709 c.c., previa autonoma pattuizione; ne consegue che non può attribuirsi all'approvazione del bilancio preventivo valore di proposta contrattuale nei confronti dell'amministratore, attesa l'autonomia tra la delibera di conferma e retribuzione e quella di approvazione del preventivo ex art. 1135, comma 1, c.c. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva desunto l'accordo sul compenso dall'approvazione di un bilancio preventivo recante una voce "a titolo di spesa per l'amministrazione del condominio" e dal mancato dissenso dell'amministratore in proposito all'atto della nomina, avvenuta peraltro svariati mesi dopo l'approvazione del suddetto preventivo).
Art. 1135 c.c. · Art. 1129 c.c. · Art. 1709 c.c.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 29917/2025
12 novembre 2025
- Comunione dei diritti reali
La domanda diretta a far accertare la non conformità alla legge o al regolamento del contenuto della decisione approvata in un'assemblea di condominio, avente ad oggetto l'autorizzazione, e le eventuali limitazioni, dell'allaccio di nuove utenze domestiche di un'unità immobiliare ad una rete di servizi, integra gli estremi di un'azione di accertamento della nullità e può, pertanto, essere proposta dal condomino che, pur avendo partecipato all'assemblea ed espresso voto conforme, abbia un interesse concreto e attuale all'eliminazione della situazione di obiettiva incertezza ingenerata dalla delibera; non rileva, in senso contrario, che tale autorizzazione assembleare sia stata richiesta e, appunto, votata anche dal condomino attore, in quanto, da un lato, il principio di cui all'art. 1421 c.c. non è derogato dalle norme in tema di condominio, e, dall'altro, la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere è estranea alla materia sostanziale.
Art. 1135 c.c. · Art. 1421 c.c. · Art. 1117 c.c. · Art. 157 c.p.c.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 25446/2025
16 settembre 2025
- Comunione dei diritti reali
Il rendiconto condominiale ex art. 1130-bis c.c. deve essere redatto sia per cassa, con indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell'anno, che per competenza, con specifica indicazione degli impegni di spesa realizzati, pagati e non pagati, nonché delle quote, ordinarie e straordinarie, previste, deliberate, incassate e non incassate, nel corso del predetto arco temporale ed afferenti al medesimo.
Art. 1135 c.c. · Art. 1130-bis c.c. · Art. 1130 c.c.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 20541/2025
21 luglio 2025
- Comunione dei diritti reali
L'assemblea condominiale, nell'esercizio delle attribuzioni di cui all'art. 1135 c.c., ha il potere di ratificare le spese effettuate dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili e urgenti e di approvare ex post il consuntivo delle opere, così sanando la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione e ripartizione del relativo importo.
Art. 1135 c.c. · Art. 1130 c.c.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 20544/2025
21 luglio 2025
- Comunione dei diritti reali
In tema di condominio, i poteri dell'assemblea possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, solo quando tale invasione sia stata da essi specificamente accettata, o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva qualificato come atto di straordinaria amministrazione, adottato a maggioranza anziché all'unanimità, la sostituzione dell'originario impianto idrico di un edificio condominiale con uno a servizio dei soli appartamenti e non anche dei locali commerciali, senza considerare che il ricorrente, proprietario di un terraneo commerciale, non aveva accettato tale modificazione, che lo aveva privato del godimento di una cosa comune).
Art. 1135 c.c. · Art. 1117 c.c. · Art. 1120 c.c. · Art. 1138 c.c.
Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16893/2025
24 giugno 2025
- Comunione dei diritti reali
In tema di condominio edilizio, non rientra nelle attribuzioni dell'assemblea occuparsi dei beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini o di terzi e, pertanto, è nulla la delibera condominiale con cui si dispone che l'accesso al tetto dell'edificio, parte comune ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., in assenza del consenso unanime dei condomini, avvenga passando sulla proprietà esclusiva del proprietario di una singola unità immobiliare.
Art. 1135 c.c. · Art. 1117 c.c.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 15346/2025
9 giugno 2025
- Comunione dei diritti reali
In tema di condominio negli edifici, il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135, comma 2, c.c., riposa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale.(In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che aveva ritenuto valida la delibera avente ad oggetto la "manutenzione generale dei due corpi di fabbrica" condominiali adottata senza la maggioranza qualificata richiesta dall'art. 1136, comma 2, c.c., nella formulazione antecedente alle modifiche introdotte dalla l. n. 220 del 2012).
Art. 1135 c.c. · Art. 1130 c.c. · Art. 1133 c.c. · Art. 1136 c.c.

Massime dell’Ufficio del Massimario della Corte di cassazione, pubblicate nelle Rassegne sul sito della Corte. Sono atti ufficiali dello Stato, esclusi dal diritto d’autore dall’art. 5 della legge 633/1941. Raccolta: giurisprudenza-db (cassazione-penale-db) — Synthos Logic, licenza CC BY 4.0; massime riordinate per articolo da Iuspedia.

Norme correlate

Ogni gruppo dice da dove viene il collegamento.

Citate insieme nelle massime

Le norme che le massime della Cassazione e della Consulta indicano accanto a questa nei riferimenti normativi.

Rinviano a questo articolo

Gli articoli che nel proprio testo richiamano questo.

Art. 13 Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici

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Approfondimenti

Dai lavori con cui il legislatore illustrò la norma: una fonte d’epoca, non un commento attuale.

Le attribuzioni dell'assemblea e la validità delle deliberazioni da essa adottate ricevono (articoli 1135 e 1136) una disciplina sostanzialmente conforme a quella che dettava il R. decreto-legge 5 gennaio 1934 (articoli 23 e 24). Per altro, riguardo alla costituzione dell'assemblea e alla validità delle deliberazioni, ho apportato alcuni ritocchi alle disposizioni dell'art. 24 del citato decreto-legge e ho stabilito che l'assemblea non può deliberare se tutti i condomini non sono stati invitati alla riunione. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ciascun condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti; ma il ricorso, in conformità di quanto è disposto in tema di comunione in generale (art. 1109), non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria (articolo 1137). Circa i regolamenti di condominio, senza variare la maggioranza qualificata richiesta per la loro approvazione dall'art. 28, primo comma, del decreto-legge più volte citato, e assoggettandone l'impugnazione alle norme stabilite, in tema di comunione in generale, per gli altri regolamenti di comunione, ho creduto opportuno renderne obbligatoria la formazione quando il numero dei condomini è superiore a dieci (art. 1138). La pubblicità di tali regolamenti è assicurata dalla trascrizione di essi in apposito registro, da tenersi, come si precisa nelle disposizioni di attuazione del codice, dall'associazione professionale dei proprietari di fabbricati. In questo registro devono anche essere annotate, perchè i terzi ne abbiano conoscenza, la nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio (art. 1129, ultimo, comma). Del possesso. DISPOSIZIONI GENERALI.
Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 532

Versioni nel tempo

3 versioni dal 1942

1942oggi

Che cosa è cambiato dal 22 febbraio 2014

Confronto con la versione in vigore dal 18 giugno 2013 al 22 febbraio 2014. 36 parole aggiunte.

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavoriaggiunto: ; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo puo' essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

~~barrato~~ = toltoevidenziato = aggiuntoI richiami alle note non contano come cambiamenti.

Per questa versione le note ufficiali non indicano quale atto ha disposto la modifica, e noi non lo indoviniamo.

RatioAI può raccontare questa modifica in parole semplici, usando solo il confronto e le note qui sopra.

Si avvia solo se lo chiedi.

urn:nir:stato:regio.decreto:1942-03-16;262~art1135 · fonte del testo

Art. 1135 c.c. — Attribuzioni dell'assemblea dei condomini

Corte di cassazione

Cass. civ., Sez. II, sent. n. 14892/2026

Cass. civ., Sez. II, sent. n. 11400/2026

Cass. civ., Sez. II, ord. n. 10978/2026

Cass. civ., Sez. II, sent. n. 9563/2026

Cass. civ., Sez. II, sent. n. 9571/2026

Cass. civ., Sez. II, ord. n. 8426/2026

Cass. civ., Sez. II, sent. n. 29917/2025

Cass. civ., Sez. II, sent. n. 25446/2025

Cass. civ., Sez. II, sent. n. 20541/2025

Cass. civ., Sez. II, sent. n. 20544/2025

Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16893/2025

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