Art. 2659 c.c. — Nota di trascrizione

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 13792/2026

  12 maggio 2026
  • Trascrizione

  In tema di trascrizione immobiliare, la misura della pubblicità e dell'opponibilità ai terzi del titolo è data dalla rappresentazione per riassunto dell'atto recata dalla nota di trascrizione mentre le "condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota", che possono essere riportati nello spazio predisposto nel modello (cosiddetto "quadro D"), attengono a mere specificazioni necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata, che non possono costituire oggetto di un'autonoma nota né essere inserite in altri quadri della nota, e che non rilevano ai fini dell'opponibilità, avendo un valore di mera pubblicità notizia. (Nella specie, la S.C. ha rigettato il ricorso avverso una sentenza di rigetto di una domanda di rivendicazione di beni proposta dal loro acquirente nei confronti dell'ente che aveva esercitato il diritto di prelazione ex d.lgs. n. 490 del 1999, che aveva individuato gli immobili oggetto del vincolo sulla base della particella catastale indicata nella nota trascrizione del decreto impositivo, senza dare rilievo alle precisazioni fornite nel "quadro D" che si riferivano espressamente ad uno solo dei beni compresi in suddetta particella, e non anche quelli accessori, accatastati in sub-particelle diverse).

  Art. 2659 c.c. · Art. 2644 c.c. · Art. 17 Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari

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• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 27663/2025

  16 ottobre 2025
  • Trascrizione

  Quando un contratto di compravendita immobiliare contiene una convenzione costitutiva di un diritto di servitù in favore dell'immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, ai fini dell'opponibilità della servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, assume rilievo esclusivamente il contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo (ex art. 2659 c.c.), giacché tale forma di conoscibilità legale, indipendentemente da ogni menzione che ne faccia il successivo atto di acquisto, non può essere sostituita o integrata da una conoscenza effettiva o soggettiva, desumibile aliunde.

  Art. 2659 c.c. · Art. 1027 c.c.

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• Cass. civ., Sez. I, sent. n. 20736/2025

  22 luglio 2025
  • Fallimento ed altre procedure concorsuali › Fallimento
  • Trascrizione

  L'annotazione della sentenza richiede, per poter svolgere la sua tipica funzione pubblicitaria, che la redazione della relativa nota rispetti le norme che disciplinano la nota di trascrizione, pur con le specificità peculiari derivanti dalla natura accessoria della formalità in oggetto, con la conseguenza che non è richiesta ai fini costitutivi dell'atto la descrizione dei beni, se non allo scopo eventuale di restringere e limitare l'efficacia della vicenda demolitiva dell'atto trascritto solo ad alcuni beni rispetto a quelli precedentemente oggetto di trasferimento; ne consegue, pertanto, che, in quest'ultimo caso, la nota deve essere redatta con modalità tali da consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, le persone, i beni e il rapporto giuridico cui si riferisce la sentenza annotata, il cui accertamento è riservato al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità, se non nei circoscritti limiti della nuova formulazione dell'art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Art. 2659 c.c. · Art. 2655 c.c. · Art. 2660 c.c.

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• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 15341/2025

  9 giugno 2025
  • Comunione dei diritti reali

  L'opponibilità ai terzi acquirenti delle clausole dei regolamenti condominiali che, vietando di adibire ad un certo uso uno o più immobili di proprietà esclusiva, costituiscono servitù reciproche, è subordinata alla trascrizione del peso, secondo le norme vigenti all'epoca a cui è compiuta, e quindi: mediante l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative, ai sensi dell'art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985; prima dell'entrata in vigore di tale legge, mediante l'indicazione delle stesse nell'unica nota di trascrizione presentata per la vendita, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo sufficiente allo scopo il generico rinvio al regolamento stesso; nella vigenza del disposto dell'art. 1940 del codice civile del 1865, purché dal contenuto della nota di trascrizione siano individuabili la natura della servitù reciproca stipulata contestualmente alla vendita ed i fondi cui inerisce. (In applicazione del principio la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza che aveva ritenuto opponibile al terzo avente causa la clausola che vietava di adibire un immobile a scuola di musica, siccome nell'atto di vendita del 1938 era indicata come conosciuta e accettata la disciplina di cui al regolamento di condominio, trascritto nel 1937, senza verificare se nella nota di trascrizione fosse indicato non solo il regolamento di condominio, ma anche la clausola limitativa della proprietà del bene alienato).

  Art. 2659 c.c. · Art. 2665 c.c. · Art. 17 Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari

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Massime dell’Ufficio del Massimario della Corte di cassazione, pubblicate nelle Rassegne sul sito della Corte. Sono atti ufficiali dello Stato, esclusi dal diritto d’autore dall’art. 5 della legge 633/1941. Raccolta: giurisprudenza-db (cassazione-penale-db) — Synthos Logic, licenza CC BY 4.0; massime riordinate per articolo da Iuspedia.

Fonte: dati aperti della Corte costituzionale, licenza CC BY-SA 3.0.

• Per rendere completo il sistema era necessario prevedere la pubblicità delle sentenze che dichiarano la nullità o annullano, risolvono, rescindono, revocano un determinato atto, ossia di quelle sentenze che accolgono una delle domande previste dall'art. 2652. Tale pubblicità era necessaria per due ragioni: anzitutto perchè la domanda, in accoglimento della quale la sentenza è pronunciata, può non essere stata trascritta, e in secondo luogo, e ciò è molto più importante, perchè la trascrizione della domanda deve avere una funzione conservativa, puramente provvisoria, e i terzi devono sapere se la conseguenza giuridica a cui la domanda era diretta si sia effettivamente realizzata. Se la domanda non è trascritta, ipotesi certo improbabile, dato l'obbligo e le correlative sanzioni stabilite dalla legge fiscale, è chiaro che l'effetto conservativo non si verifica e che solo dopo la pronuncia della sentenza viene in considerazione la posizione dei terzi acquirenti da colui contro il quale la sentenza è pronunciata. Se invece la domanda è trascritta ed essa viene accolta, allora il problema consiste nell'indurre colui che ne ha ottenuto l'accoglimento a trascrivere la sentenza, per sostituire alla situazione provvisoria risultante dalla trascrizione della domanda, la situazione definitiva risultante dalla sentenza. Questo scopo, sul piano del diritto sostanziale, è raggiunto indirettamente attraverso l'art. 2655, nel quale, dopo la prescrizione relativa alla forma in cui le sentenze devono essere rese pubbliche (annotazione), si estende a queste ipotesi la disposizione dell'art. 2650, ossia si nega efficacia alle trascrizioni o iscrizioni prese contro colui che ha ottenuto la sentenza, finchè questa non venga regolarmente annotata. Sanzione questa certo più efficace di quella stabilita nell'art. 1934 del codice del 1865, che comminava per la mancata trascrizione una semplice multa. Tale disposizione si applica a tutte le sentenze che accolgono una delle domande indicate dall'art. 2652, salvo quelle indicate dai numeri 2 e 3 di questo articolo, perchè in queste due ipotesi si applicano direttamente gli articoli 2644 e 2650. Va infine rilevato che la disposizione dell'art. 2655 si applica anche al caso in cui si sia verificata la condizione risolutiva apposta a un atto. È chiaro che in questo caso non si pone un problema di tutela dei terzi acquirenti da colui che è titolare di un diritto sotto condizione risolutiva, perchè la condizione ha per sua natura un'efficacia reale che non può essere subordinata all'esistenza di trascrizioni anteriori a quella dell'avveramento della condizione. La legge non può a tal proposito che perseguire due finalità: quella di assicurare la pubblicità dell'esistenza della condizione, che viene realizzata, come si vedrà, attraverso la disposizione dell'articolo 2659, e quella di assicurare la pubblicità dell'avveramento della condizione, la quale si ottiene con la disposizione dell'art. 2655. Quanto alla condizione sospensiva, non ho creduto di seguire la medesima regola che vale per la condizione risolutiva, essendomi a tal proposito sembrate decisive le considerazioni contenute nella relazione al progetto della Commissione Reale. In realtà l'avveramento della condizione risolutiva è soggetto a trascrizione, perchè siano messi sull'avviso i terzi che vogliono contrattare con colui che appare proprietario in virtù di un titolo trascritto che invece è divenuto inefficace; per contro, l'avveramento della condizione sospensiva giova e non nuoce agli acquirenti da colui che è titolare di un diritto sotto condizione. D'altra parte, i terzi che vogliono contrattare con l'alienante sotto condizione sospensiva, poichè sanno dell'esistenza dell'alienazione e della condizione alla quale è sottoposta, hanno la possibilità di accertare se la condizione sia mancata o sia ancora pendente o siasi invece verificata. L'art. 2655, ultimo comma, determina quale sia l'atto che deve essere esibito per l'annotazione, per il caso di avveramento della condizione, e stabilisce che è sufficiente la dichiarazione unilaterale della parte in danno della quale la condizione si è verificata. Naturalmente, se tale dichiarazione non viene fatta dalla parte, sarà necessario un giudizio di accertamento sull'avveramento della condizione, in maniera che si possa annotare la relativa sentenza. Le formalità che in generale devono eseguirsi per l'annotazione sono in via di massima quelle stesse della trascrizione, giusta il disposto dell'art. 2656.

  Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 1089

• Nella parte relativa alle forme della trascrizione le innovazioni alle corrispondenti disposizioni del codice del 1865 non sono rilevanti nè per numero nè per importanza. Basterà accennare a quelle che hanno una qualche rilevanza sostanziale. L'art. 2659 prescrive che nella nota di trascrizione deve essere fatta menzione del termine o della condizione a cui l'atto da trascrivere sia soggetto, e la medesima disposizione è ripetuta dall'art. 2660 per le note di trascrizione relative a disposizioni testamentarie, per le quali si stabilisce inoltre che deve essere menzionato il vincolo di sostituzione fedecommissaria, qualora questa sia stata disposta a norma dell'art. 692. Nessun dubbio può sorgere sull'opportunità che tali modalità dell'acquisto inter vivos o mortis causa risultino dalla nota di trascrizione, dato che il suo contenuto, inserito nei registri, è di più facile consultazione e quindi molto più accessibile ai terzi. Il dubbio può invece sorgere sulla sanzione che debba essere posta per l'ipotesi d'inosservanza del precetto della legge. In astratto si può anche pensare che la soluzione più logica e radicale sia nella inopponibilità ai terzi delle modalità che, pur risultando dal titolo consegnato al conservatore, non vengano inserite nella nota di trascrizione. Ma questa soluzione è apparsa eccessiva anzitutto perchè distrugge l'efficacia di elementi risultanti dal titolo e che nell'economia di esso hanno certo una funzione essenziale, e in secondo luogo perchè non vi è ragione di porre a priori una così grave sanzione dal momento che i terzi possono, usando la diligenza normale, rendersi conto, consultando il titolo, del grado della sua efficacia. Parimenti eccessiva mi è sembrata la soluzione di ritenere nulla la trascrizione quando nella nota non sia fatta menzione della condizione o del termine, e di obbligare quindi alla rinnovazione della trascrizione, tanto più che, come aveva giustamente osservato la Commissione Reale, non è sempre facile decidere prima facie se si tratti di condizione o di modus, e spesso è difficile trovare una formula sintetica e completa da inserirsi nella nota. È sembrato perciò più conveniente, dal punto di vista pratico, far capo alla disposizione generale dell'art. 2665, per il quale l'omissione o l'inesattezza di alcuna delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione, eccetto che induca incertezza sulla persona, sul bene o sul rapporto giuridico, a cui si riferisce l'atto da trascrivere. Dovrà quindi il giudice esaminare caso per caso, attraverso un prudente apprezzamento delle circostanze concrete, se la mancata o difettosa menzione nelle note della condizione o del termine abbia tale influenza da produrre una sostanziale incertezza in ordine al rapporto giuridico a cui l'atto si riferisce. In caso affermativo la trascrizione eseguita sarebbe nulla e perciò essa non potrebbe produrre alcun effetto se non venisse esattamente rinnovata. Si può incidentalmente rilevare che la disposizione dell'art. 2665 migliora notevolmente la corrispondente disposizione dell'art. 1940 del codice del 1865, non solo perchè in quella si parla genericamente di «rapporto giuridico» invece che di «trasferimento», ma anche perchè la legge non qualifica più il grado dell'incertezza («assoluta incertezza», diceva invece l'art. 1940), lasciando al giudice la più ampia libertà di apprezzamento. L'onere di menzionare nelle note l'esistenza della condizione e del termine è escluso nel caso in cui si tratti di condizione sospensiva verificata, di condizione risolutiva mancata o di termine iniziale scaduto. In questi casi, infatti, poichè l'atto che si trascrive è divenuto pienamente efficace, la menzione di quegli elementi sarebbe evidentemente superflua. Diversamente invece accade nei casi in cui si tratti di condizione sospensiva mancata, di condizione risolutiva verificata e di termine finale scaduto, perchè allora la trascrizione dell'atto, ormai divenuto inefficace, senza la menzione di quegli elementi, potrebbe indurre in inganno i terzi. Alla pubblicità di questi elementi accidentali del negozio si coordina poi la disposizione dell'ultimo comma dell'art. 2668, che prevede le ipotesi in cui deve essere cancellata l'indicazione della condizione o del termine e si stabilisce che titolo sufficiente per far luogo alla cancellazione, oltre che la sentenza, è la dichiarazione anche unilaterale della parte in danno della quale la condizione è mancata o si è verificata ovvero il termine è scaduto.

  Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 1091