Art. 1138 c.c. — Regolamento di condominio

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 9573/2026

  14 aprile 2026
  • Comunione dei diritti reali

  Il muro perimetrale comune ha non solo la funzione primaria di sostegno dello stabile, ma anche quella, accessoria e secondaria, di appoggio di impianti, eventualmente al servizio di una singola proprietà esclusiva, purché tale utilizzazione sia contenuta entro i limiti di cui all'art 1102 c.c., relativi alla possibilità per gli altri partecipanti di "farne parimenti uso" nonché alla non alterazione della "destinazione", e sempre che essa non rechi pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato e non ne alteri il decoro architettonico, restando ferma la possibilità di introdurre al riguardo apposita disciplina a mezzo del regolamento di condominio - o di cd. delibera- regolamento - purché essa non menomi i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, o introduca una generalizzata proibizione di uso delle parti comuni, o, infine, deroghi alle disposizioni elencate dall'art. 1138, comma 4, c.c. (Fattispecie relativa all'installazione, da parte di alcuni condomini ed a servizio delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, di condizionatori sulla facciata esterna dell'edificio).

  Art. 1138 c.c. · Art. 1102 c.c. · Art. 1120 c.c.

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• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 8432/2026

  3 aprile 2026
  • Comunione dei diritti reali

  In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini abbiano espressamente accettato una determinazione delle quote difforme dai criteri legali, dando vita ad una "diversa convenzione" ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., tale dichiarazione ha natura negoziale e, costituendo impegno irrevocabile, preclude di ottenerne la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.; ove, invece, l'approvazione della tabella sia diretta alla mera determinazione quantitativa delle quote, senza incidere sulla portata dei diritti e obblighi di partecipazione, essa non ha natura negoziale e l'errore rilevante ai fini della revisione coincide con l'obiettiva divergenza tra valore effettivo delle unità immobiliari e valore proporzionale attribuito, e non con l'errore vizio del consenso ex art. 1428 c.c.

  Art. 1138 c.c. · Art. 1118 c.c. · Art. 1123 c.c. · Art. 1428 c.c.

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• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 4966/2026

  5 marzo 2026
  • Comunione dei diritti reali

  In tema di uso della cosa comune, l'assemblea condominiale può, con delibera adottata a maggioranza ai sensi degli artt. 1136 e 1138 c.c., disciplinare il godimento dei beni comuni non rientranti nell'art. 1117 c.c. secondo il criterio dei millesimi di proprietà, prevedendo modalità di utilizzo differenziate o turnarie proporzionate alla quota, purché non sia impedito agli altri partecipanti un uso conforme alla destinazione del bene; ciò in quanto l'art. 1102 c.c. non ha carattere inderogabile e il regolamento può legittimamente privilegiare, nel godimento, i condomini che concorrono in misura maggiore alle spese di conservazione o fruizione del bene. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto valido il regolamento condominiale che aveva disciplinato l'accesso dei terzi - non dei condomini o familiari - alla piscina comune e introdotto criteri di prenotazione del campo da tennis fondati sui millesimi di proprietà, mantenendo il criterio turnario e assicurando a tutti i condomini l'uso dei beni, con maggiori possibilità di godimento, anche indiretto, in favore dei titolari di quote più elevate).

  Art. 1138 c.c. · Art. 1102 c.c. · Art. 1117 c.c. · Art. 1136 c.c.

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• Cass. civ., Sez. III, ord. n. 22025/2025

  31 luglio 2025
  • Comunione dei diritti reali

  In tema di comunione "pro indiviso" di beni immobili, sono irrilevanti i principi elaborati in materia di assemblea condominiale, sia in ragione della diversità delle regole afferenti alla convocazione e allo svolgimento dell'assemblea, sia della facoltà, concessa ai comunisti, di risolvere ogni questione attraverso l'esercizio del diritto potestativo di richiesta di divisione del bene, sicché le deliberazioni adottate dall'assemblea dei comunisti non possono essere impugnate per il vizio di eccesso di potere assembleare o per conflitto di interesse, ma esclusivamente per le ragioni indicate dall'art. 1109 c.c.

  Art. 1138 c.c. · Art. 1109 c.c. · Art. 1111 c.c. · Art. 1139 c.c.

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Massime dell’Ufficio del Massimario della Corte di cassazione, pubblicate nelle Rassegne sul sito della Corte. Sono atti ufficiali dello Stato, esclusi dal diritto d’autore dall’art. 5 della legge 633/1941. Raccolta: giurisprudenza-db (cassazione-penale-db) — Synthos Logic, licenza CC BY 4.0; massime riordinate per articolo da Iuspedia.

• Le attribuzioni dell'assemblea e la validità delle deliberazioni da essa adottate ricevono (articoli 1135 e 1136) una disciplina sostanzialmente conforme a quella che dettava il R. decreto-legge 5 gennaio 1934 (articoli 23 e 24). Per altro, riguardo alla costituzione dell'assemblea e alla validità delle deliberazioni, ho apportato alcuni ritocchi alle disposizioni dell'art. 24 del citato decreto-legge e ho stabilito che l'assemblea non può deliberare se tutti i condomini non sono stati invitati alla riunione. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ciascun condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti; ma il ricorso, in conformità di quanto è disposto in tema di comunione in generale (art. 1109), non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria (articolo 1137). Circa i regolamenti di condominio, senza variare la maggioranza qualificata richiesta per la loro approvazione dall'art. 28, primo comma, del decreto-legge più volte citato, e assoggettandone l'impugnazione alle norme stabilite, in tema di comunione in generale, per gli altri regolamenti di comunione, ho creduto opportuno renderne obbligatoria la formazione quando il numero dei condomini è superiore a dieci (art. 1138). La pubblicità di tali regolamenti è assicurata dalla trascrizione di essi in apposito registro, da tenersi, come si precisa nelle disposizioni di attuazione del codice, dall'associazione professionale dei proprietari di fabbricati. In questo registro devono anche essere annotate, perchè i terzi ne abbiano conoscenza, la nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio (art. 1129, ultimo, comma). Del possesso. DISPOSIZIONI GENERALI.

  Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 532