Comunione dei diritti reali

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 14428/2025

  29 maggio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Amministratore › Attribuzioni (doveri e poteri) › Retribuzione

  Condominio - Specificazione analitica dell’importo dovuto all’amministratore ex art. 1129, comma 14, c.c. - Modalità di determinazione globale ex artt. 1130 e 1129, comma 10, c.c. - Ammissibilità.

  In tema di condominio negli edifici, l'obbligo previsto dall'art. 1129, comma 14, c.c. di specificare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta dall'amministratore non impone di determinare la remunerazione per singola prestazione, ma consente alle parti del contratto di amministrazione condominiale il riferimento a un importo globale, comprensivo di tutte le attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. e in relazione all'intera durata dell'incarico.

  Rv. 674737-01Rassegna di aprile 2025, p. 150Art. 1129 c.c. · Art. 1130 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 14428/2025

  29 maggio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Amministratore › Attribuzioni (doveri e poteri) › Retribuzione

  Amministratore di condominio - Art. 1129, comma 14, c.c. - Determinazione di un compenso globale - Presunzione di comprensione nell’importo dell’IVA, dei contributi previdenziali professionali e della ritenuta d’acconto dovuti per l’attività dell’amministratore - Sussistenza - Prova contraria - Ammissibilità.

  In tema di condominio negli edifici, ove il compenso dell'amministratore sia assoggettabile a IVA, perché inerente ad attività espletata con l'impiego di mezzi organizzati (ai sensi dell'art. 5, comma 2, del d.P.R. n. 633 del 1972) l'importo specificato ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c. deve ritenersi già comprensivo dell'imposta, salvo diverso accertamento della volontà delle parti; analogo principio trova applicazione anche in relazione all'inerenza del compenso ai contributi previdenziali professionali o di ritenuta d'acconto dovuti per l'attività dell'amministratore, senza che la mancata autonoma specificazione di tali accessori, in sede di determinazione del compenso globale, incida sulla validità della deliberazione agli effetti dell'art. 1129, comma 14, c.c.

  Rv. 674737-02Rassegna di aprile 2025, p. 149Art. 1129 c.c. · Art. 5 d.P.R. 633/1972Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 14428/2025

  29 maggio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Amministratore › Attribuzioni (doveri e poteri) › Retribuzione

  Attività dell'amministratore non esorbitante dal mandato - Compenso - Inclusione nel corrispettivo riconosciuto al momento del conferimento del mandato - Possibilità per l’assemblea di determinare un compenso aggiuntivo - Sussistenza - Condizioni.

  In tema di condominio, l'attività dell'amministratore, connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dalle attribuzioni ex art. 1130 c.c., deve presumersi remunerata dal compenso stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa, potendo tuttavia l'assemblea dei condomini riconoscere, con una specifica delibera e anche in sede di approvazione del rendiconto, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria, nel caso in cui non si ritenga sufficiente il compenso forfettario in precedenza determinato. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza che aveva ritenuto legittima la determinazione di un compenso straordinario per l'assistenza fiscale e commerciale fornita ai condomini, in quanto attività estranea agli adempimenti dovuti in forza del rapporto ordinario di amministrazione).

  Rv. 674737-03Rassegna di aprile 2025, p. 148Art. 1129 c.c. · Art. 1130 c.c. · Art. 1709 c.c. · Art. 2233 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 14428/2025

  29 maggio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Assemblea dei condomini › Deliberazioni › Impugnazioni

  Condominio - Sindacato giudiziale sulle delibere assembleari ex art. 1137, comma 2, c.c. – Censurabilità delle scelte assembleari inerenti alla gestione di spese relative alle cose e ai servizi comuni - Esclusione.

  In tema di condominio negli edifici, il sindacato del giudice sulla validità delle delibere assembleari oggetto di impugnazione è limitato, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., alla verifica dell'eventuale mancato rispetto della legge, del regolamento di condominio o al grave pregiudizio arrecato dal deliberato alle cose comuni, non rientrandovi questioni inerenti alla vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni.

  Rv. 674737-04Rassegna di aprile 2025, p. 147Art. 1137 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 14428/2025

  29 maggio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Amministratore › Attribuzioni (doveri e poteri) › Rendiconto

  Approvazione del rendiconto condominiale - Contenuto e finalità delle informazioni contenute nel documento contabile - Individuazione - Criteri.

  In tema di condominio negli edifici, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto non è necessaria la presentazione da parte dell'amministratore all'assemblea di una contabilità redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, dovendo ritenersi sufficiente, in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla forma, una contabilità idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, che contenga in ogni caso l'indicazione delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi eseguiti, come di ogni altro elemento fattuale idoneo a consentire l'individuazione e il vaglio da parte dell'assemblea delle modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito.

  Rv. 674737-05Rassegna di aprile 2025, p. 148Art. 1137 c.c. · Art. 1130 c.c. · Art. 1130-bis c.c. · Art. 1123 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 14039/2025

  26 maggio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Amministratore › Nomina e revoca

  Condominio negli edifici - Amministratore in prorogatio - Domanda di revoca giudiziale - Carenza di interesse - Fondamento - Conseguenze - Inammissibilità.

  In tema di condominio negli edifici, è inammissibile, per carenza di interesse, la domanda dell'assemblea o di ciascun condomino, ex art. 1129 comma 11, c.c., diretta ad ottenere la revoca dell'amministratore cessato dall'incarico per la decorrenza di due anni dalla nomina, essendo questi tenuto, ai sensi dell'ottavo comma dello stesso articolo, soltanto a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi.

  Rv. 674974-01Rassegna di aprile 2025, p. 142Art. 1129 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 13197/2025

  18 maggio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Limitazioni legali della proprietà nel condominio

  Applicabilità norme sulle distanze - Condizioni - Contrasto fra disciplina generale sulle distanze e normativa speciale sulla comunione - Prevalenza della disciplina in materia di comunione - Fondamento - Limiti.

  La regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità; pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.

  Rv. 675368-01Rassegna di aprile 2025, p. 134Art. 907 c.c. · Art. 1102 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 13197/2025

  18 maggio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Sopraelevazione › Proprietà della colonna d'aria

  Indennità - Fondamento - Esonero dal pagamento - Esclusione - Limiti - Rinuncia all'indennità - Natura - Effetti.

  In tema di condominio, l'indennità prevista dall'ultimo comma dell'art. 1127 c.c. trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio che, ai sensi dell'art. 1118, comma 1, c.c., è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene; pertanto, il legislatore ha inteso compensare in parte i condomini, assumendo a parametro il valore del suolo occupato, che costituisce l'unica parte comune suscettibile di valutazione autonoma, cosicché un titolo attributivo al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare della proprietà esclusiva della colonna d'aria non è idoneo ad esonerare dall'obbligo di pagamento dell'indennità prevista per la sopraelevazione, poiché a siffatto titolo, ex art. 1424 c.c., potrebbe essere riconosciuta solo la più limitata efficacia di rinuncia da parte degli altri condomini alla (futura ed eventuale) indennità di cui all'art. 1127 c.c., rinuncia che, essendo priva di effetti reali, non impegnerà gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti.

  Rv. 675368-02Rassegna di aprile 2025, p. 132Art. 1118 c.c. · Art. 1127 c.c. · Art. 1424 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 10361/2025

  19 aprile 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Assemblea dei condomini › Deliberazioni › Impugnazioni

  Condominio - Deliberazione dell'assemblea - Domanda di declaratoria dell'invalidità per un determinato motivo - Annullamento per altra ragione attinente alla medesima questione - Esclusione - Fondamento.

  In materia di condominio, la domanda di declaratoria dell'invalidità di una deliberazione assembleare per un determinato motivo ne impedisce l'annullamento per altra ragione, sebbene attinente alla medesima questione, in considerazione del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato.

  Rv. 674776-01Rassegna di aprile 2025, p. 110Art. 1137 c.c. · Art. 112 c.p.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 10361/2025

  19 aprile 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Assemblea dei condomini › Convocazione

  Assemblea condominiale - Avviso di convocazione - Prescrizioni di forma - Esclusione - Conseguenze - Prova della comunicazione - Contenuto - Fattispecie.

  L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale non è soggetto a particolari prescrizioni, sicché può assumere qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e la relativa comunicazione può essere provata da univoci elementi dai quali risulti, anche in via presuntiva, che il condomino ne ha ricevuto effettiva notizia. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che aveva ritenuto efficace la comunicazione presso la precedente residenza anagrafica, ove il ricorrente ancora si recava - come dimostrato anche dalla circostanza che egli aveva ritirato la corrispondenza proveniente dal condominio, ivi indirizzata, sia prima che dopo la convocazione oggetto di causa - per provvedere al ritiro degli abiti dell'anziana madre ormai ricoverata in una struttura assistenziale).

  Rv. 674776-02Rassegna di aprile 2025, p. 108Art. 1136 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 10362/2025

  19 aprile 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Regolamento di condominio › Determinazione del valore proporzionale delle singole proprietà (millesimazione)

  "Diversa convenzione" ex art. 1123, comma 1, c.c. - Dichiarazione negoziale unanime dei condomini, espressione di autonomia privata - Regolamento predisposto unilateralmente dal costruttore - Contenuto - Successive modifiche - Nuova manifestazione unanime di volontà dei condomini - Necessità.

  La "diversa convenzione", ex art. 1123, comma 1, c.c., è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini (come parimenti può fare il costruttore, con il regolamento predisposto unilateralmente in vista della successiva alienazione delle unità edificate) dispongono di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese di cui agli artt. 1118, 1123 e ss. c.c. e 68 disp. att. c.c.: sicché nell'ipotesi di convenzione pattuita all'unanimità - o di regolamento del costruttore - per le successive modifiche è necessaria una nuova manifestazione di volontà unanime dei condomini, restando altrimenti vincolante la deroga originaria.

  Rv. 674563-01Rassegna di aprile 2025, p. 108Art. 1118 c.c. · Art. 1123 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 10369/2025

  19 aprile 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Parti comuni dell'edificio

  Locali per i servizi in comune ex art. 1117, n. 2), c.c. - Natura di bene comune - Destinazione di fatto al momento della costituzione del condominio, in mancanza di apposita convenzione - Necessità - Cessazione della natura di bene comune - Per il sopravvenuto venir meno del servizio comune - Esclusione - Fattispecie.

  Poiché i locali dell'edificio per i servizi in comune di cui all'art. 1117, n. 2), c.c. costituiscono beni suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome, la natura di bene comune degli stessi necessita - in mancanza di apposita convenzione - di una specifica destinazione di fatto al momento della costituzione del condominio e non cessa per il sopravvenuto venir meno del servizio comune. (Fattispecie relativa a locale bruciatore, contenente la caldaia a servizio dell'originario impianto di riscaldamento centralizzato e adibito a deposito di materiali a seguito della realizzazione di impianti di riscaldamento autonomo).

  Rv. 674814-01Rassegna di aprile 2025, p. 109Art. 1117 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 2211/2025

  30 gennaio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Azioni giudiziarie

  Opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione contributi condominiali - Impugnazione della delibera di ripartizione ed approvazione della relativa spesa - Relazione di continenza - Sussistenza - Fondamento.

  Tra la causa di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali e la causa di impugnazione della delibera di approvazione e ripartizione della spesa su cui il medesimo decreto ingiuntivo è fondato, pendenti dinanzi a giudici diversi, può ravvisarsi la relazione di continenza, ai sensi dell'art. 39, comma 2, c.p.c., stante l'identità di soggetti e il collegamento di interdipendenza tra le domande contrapposte con riferimento ad un unico rapporto, essendo la validità e l'efficacia della delibera il necessario presupposto logico-giuridico per la definizione del giudizio sulla pretesa monitoria, ferma in ogni caso la competenza funzionale del giudice dell'opposizione a dichiarare la eventuale nullità del provvedimento monitorio.

  Rv. 673641-01Rassegna di gennaio 2025, p. 59Art. 39 c.p.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 2211/2025

  30 gennaio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Azioni giudiziarie

  Opposizione a decreto ingiuntivo -per la riscossione contributi condominiali - Impugnazione della delibera di ripartizione e approvazione della spesa su cui il decreto è fondato - Pendenza dinanzi al medesimo ufficio giudiziario - Riunione - Fondamento.

  La causa di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali e la causa di impugnazione della delibera di approvazione e ripartizione della spesa su cui il medesimo decreto ingiuntivo è fondato, laddove pendenti dinanzi al medesimo ufficio giudiziario, possono essere riunite ai sensi dell'art. 274 c.p.c., stante l'identità di soggetti e il collegamento di interdipendenza tra le domande contrapposte con riferimento ad un unico rapporto, essendo la validità e l'efficacia della delibera il necessario presupposto logico-giuridico per la definizione del giudizio sulla pretesa monitoria, ferma la competenza funzionale del giudice dell'opposizione a dichiarare la eventuale nullità del provvedimento monitorio.

  Rv. 673641-02Rassegna di gennaio 2025, p. 59Art. 274 c.p.c. · Art. 39 c.p.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 2211/2025

  30 gennaio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Azioni giudiziarie

  Opposizione a decreto ingiuntivo - Domanda di riscossione contributi condominiali - Rapporto di continenza - Sussistenza - Fondamento - Conseguenze in caso di impossibilità di disporre la riunione o la declaratoria di continenza - Sospensione ex artt. 295 o 337, comma 2, c.p.c.

  Tra la causa di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali e la causa di impugnazione della delibera di approvazione e ripartizione della spesa su cui il medesimo decreto ingiuntivo è fondato può ravvisarsi la relazione di continenza, ai sensi dell'art. 39, comma 2, c.p.c., stante l'identità di soggetti e il collegamento di interdipendenza tra le domande contrapposte con riferimento ad un unico rapporto, essendo la validità e l'efficacia della delibera il necessario presupposto logico-giuridico per la definizione del giudizio sulla pretesa monitoria. Ne consegue che, laddove non possa farsi luogo alla riunione del procedimenti o alla declaratoria di continenza per ragioni di ordine processuale, il giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo può sospendere la causa, ai sensi dell'art. 295 c.p.c. o dell'art. 337, comma 2, c.p.c., in relazione alla pendenza del giudizio pregiudiziale in cui sia stata impugnata la relativa delibera condominiale.

  Classificata anche sotto: Procedimento civile › Sospensione del processo

  Rv. 673641-03Rassegna di gennaio 2025, p. 58Art. 39 c.p.c. · Art. 274 c.p.c. · Art. 295 c.p.c. · Art. 337 c.p.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. III, ord. n. 1050/2025

  16 gennaio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Azioni giudiziarie › Rappresentanza giudiziale del condominio › Legittimazione dell'amministratore

  Amministratore cessato dalla carica - Potere di sottoscrivere la procura al difensore per il precetto - Sussistenza - Fondamento.

  Salva una diversa volontà dell'assemblea condominiale, l'amministratore, dopo la cessazione dalla carica e fino a quando non viene ritualmente sostituito, non perde i poteri attribuitigli dalla legge, tra i quali quello di sottoscrivere la procura al difensore per la redazione di un precetto, trattandosi di un atto non eccedente l'ordinaria amministrazione, ma meramente conservativo, ossia volto alla riscossione di crediti già accertati in favore del condominio.

  Classificata anche sotto: Esecuzione forzata

  Rv. 673656-01Rassegna di gennaio 2025, p. 84Art. 1131 c.c. · Art. 1138 c.c.Dove leggere la sentenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 1002/2025

  15 gennaio 2025

  Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) › Amministratore › Attribuzioni (doveri e poteri)

  Art. 63 disp. att. c.c. - Obbligo di comunicazione dei dati relativi ai condomini morosi - Spettanza - In capo all'amministratore in proprio - Fondamento - Violazione - Conseguenze - Responsabilità aquiliana.

  L'obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi (e la conseguente legittimazione passiva in caso di azione giudiziale) spetta all'amministratore in proprio, trattandosi di un dovere legale di cooperazione con i creditori funzionale al rispetto dell'ordine di escussione contemplato dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c., che è estraneo al rapporto di mandato intercorrente con il condominio e la cui violazione dà luogo, pertanto, a una responsabilità di tipo aquiliano.

  Rv. 673482-01Rassegna di gennaio 2025, p. 49Art. 1129 c.c. · Art. 1130 c.c. · Art. 2043 c.c.Dove leggere la sentenza

Massime dell’Ufficio del Massimario della Corte di cassazione, pubblicate nelle Rassegne sul sito della Corte. Sono atti ufficiali dello Stato, esclusi dal diritto d’autore dall’art. 5 della legge 633/1941. Raccolta: giurisprudenza-db (cassazione-penale-db) — Synthos Logic, licenza CC BY 4.0; massime riordinate per voce da Iuspedia.