Legge sull’equo canone

Art. 38 — Diritto di prelazione

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. 21 Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a piu' persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione puo' essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

Gli interventi su questo articolo(1)

Non fanno parte del testo della norma: dicono quale atto l’ha modificata e che cosa ha disposto. Quale versione sia nata da quale intervento il testo non lo dice, e non lo deduciamo.

21

Il D.L. 18 gennaio 1992, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 febbraio 1992, n. 217 ha disposto (con l'art. 10 comma 2) che "gli immobili acquistati o realizzati in attuazione dei piani di investimento di cui al comma 1 sono concessi in locazione alle amministrazioni destinatarie. In caso di successiva vendita il termine di sessanta giorni per l'esercizio del diritto di prelazione, stabilito dall'articolo 38, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, e' elevato a centottanta giorni".

Testo vigente dal 21 gennaio 1992

Versioni nel tempoStampa / PDF
5Pronunce di Cassazione4Pronunce Corte cost.14Norme correlate

Corte di cassazione

5 pronunce che riguardano l’art. 38, dalle Rassegne del Massimario.

  • Cass. civ., Sez. III, ord. n. 14532/2026

    16 maggio 2026

    In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, è manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale degli artt. 38 e 39 della l. n. 392 del 1978, nella parte in cui non riconoscono al conduttore di un immobile in comproprietà il diritto di prelazione e il conseguente riscatto anche nell'ipotesi di alienazione di una sola quota dell'immobile locato - prospettata per la violazione dell'art. 3, sotto il profilo dell'irragionevole disparità di trattamento rispetto al conduttore di un immobile di proprietà esclusiva - non potendosi realizzare, nel primo caso, a differenza che nel secondo, la finalità della piena coincidenza tra la titolarità dell'attività imprenditoriale e la proprietà dell'immobile all'interno del quale è svolta, propria dell'istituto della prelazione nell'ambito dei rapporti in questione.

    Art. 38 · Art. 39 Legge sull’equo canone · Art. 3 cost.

  • Cass. civ., Sez. III, ord. n. 8324/2026

    3 aprile 2026

    La Sezione Terza civile ha sollevato questione di legittimità costituzionale dell’art. 51, comma 4, del d.lgs. 1° agosto 2003, n. 259, per violazione degli artt. 3 e 41 della Costituzione, nella parte in cui non prevede – in caso di locazione o concessione a diverso titolo, reale o personale, dei beni immobili, o di porzione di essi, destinati alla installazione e all’esercizio degli impianti di reti di comunicazione elettronica ad uso pubblico di cui al comma 1 - che il diritto di prelazione e retratto, di cui agli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, possa essere esercitato pur quando l’atto dispositivo, relativo a tali beni immobili o porzione di essi, abbia ad oggetto la costituzione, in favore di terzi, di un diritto reale “minore”, e segnatamente l’usufrutto o la superficie. Con riferimento all’art. 3 Cost., la S.C. ha osservato come la scelta del legislatore appaia, innanzitutto, «di dubbia ragionevolezza» , atteso che «se, per un verso, la norma suddetta ha inteso “riconfermare” per il locatario il diritto di prelazione e recesso, nonché estenderlo a chi abbia a diverso titolo - rispetto alla locazione - la titolarità di un diritto personale o reale sulle “res” destinate alla installazione ed all’esercizio degli impianti di reti di comunicazione elettronica ad uso pubblico, essa, per altro verso, non ha previsto, con scelta contraddittoria, la possibilità di far valere tale diritto nel caso in cui l’atto dispositivo, in favore del terzo abbia natura diversa dal trasferimento della proprietà». In merito alla dedotta violazione dell’art. 41 Cost., la Corte ha precisato che «la mancata previsione anche degli atti costitutivi di diritti reali minori, segnatamente l’usufrutto e la superficie (i soli che appaiono compatibili con la presenza delle suddette installazioni sulle aree “de quibus”), tra quelli in relazione ai quali il diritto di prelazione e recesso potrà essere esercitato, rischia di trasformarsi in un facile escamotage per quegli operatori che, senza operare alcun investimento nel settore, hanno la possibilità, così, di acquisire la disponibilità degli impianti di reti di comunicazione elettronica attraverso atti diversi dalla compravendita» , tale da determinare un effetto distorsivo della concorrenza, «per giunta in un settore, qual è quello dello “sviluppo dei sistemi di telecomunicazione”, nel quale vengono in rilievo - secondo la giurisprudenza costituzionale - “rilevanti interessi nazionali”, essendo i relativi impianti “necessari al paese” (così C. cost., sent. 307 del 2003, in particolare il § 7. del Considerato in diritto)» .

    Art. 38 · Art. 3 cost. · Art. 41 cost. · Art. 39 Legge sull’equo canone

  • Cass. civ., Sez. I, sent. n. 28918/2025

    2 novembre 2025

    In materia di vendita competitiva ai sensi dell'art. 107 l.fall., la stipula da parte del curatore di un contratto di locazione, a ciò autorizzato dal comitato dei creditori degli artt. 560, comma 2, c.p.c. e 107, comma 2, l.fall., non determina di per sé la spettanza in favore del conduttore altresì della prelazione legale ai sensi dell'art. 38 della l. n. 392 del 1978, dovendo essa, per risultare compatibile con le finalità liquidatorie della procedura, fondarsi su una previsione espressa di una clausola di prelazione convenzionale in favore dello stesso conduttore, tanto ricavandosi dalla natura straordinaria di tale atto, che necessita della previa autorizzazione degli organi della procedura, secondo lo schema delineato per il contratto di affitto d'azienda dall'art. 104-bis, comma 5, l.fall., che è espressione di un principio di carattere generale applicabile alla gestione di tutti i beni suscettibili di vendita coattiva e immanente a tale fase strumentale della più ampia liquidazione concorsuale.

    Art. 38 · Art. 107 fallimento · Art. 104-bis fallimento · Art. 560 c.p.c.

  • Cass. civ., Sez. III, ord. n. 22193/2025

    1 agosto 2025

    In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, non sussiste incompatibilità tra la disdetta in vista della futura scadenza e la successiva risoluzione consensuale del contratto anteriore a tale scadenza, con la conseguenza che, in tale ultima ipotesi, al conduttore non spetta il diritto di prelazione previsto per il caso di sua mancata rinnovazione automatica, essendo venuto meno il contratto non per tale ragione, bensì in conseguenza della richiamata risoluzione consensuale.

    Art. 38 · Art. 28 Legge sull’equo canone · Art. 1372 c.c.

Massime dell’Ufficio del Massimario della Corte di cassazione, pubblicate nelle Rassegne sul sito della Corte. Sono atti ufficiali dello Stato, esclusi dal diritto d’autore dall’art. 5 della legge 633/1941. Raccolta: giurisprudenza-db (cassazione-penale-db) — Synthos Logic, licenza CC BY 4.0; massime riordinate per articolo da Iuspedia.

Corte costituzionale

4 pronunce hanno deciso una questione su questo articolo. Una questione respinta non modifica la norma.

  • Ordinanza n. 596/1987

    Questione infondata
    23 dicembre 1987

    La disciplina dettata dalla legge 27 luglio 1978 n. 392 delle locazioni di immobili urbani, riguardo al diritto di prelazione in caso di vendita di immobili destinati ad uso diverso da abitazione e` integrativa dei generali principi codicistici, comprende tutti gli immobili nei quali venga esercitata una delle attivita` contemplate dall'art. 27 e si estende anche alle aree non edificate (superamento della interpretazione restrittiva). Pertanto anche la porzione di terreno (art. 812 c.c.) deve qualificarsi come immobile e alla attivita` in essa svolta va raccordata la tutela predisposta dalla legge n. 392/1978 (Titolo I capo II). (Manifesta infondatezza della questione di legittimita` costituzionale - in riferimento all'art. 3 Cost. - degli artt. 27 e 38 L. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non prevedono il diritto di prelazione in favore dei conduttori di aree nude destinate allo svolgimento di una delle attivita` di cui all'art. 27).

    Art. 3 cost. · Art. 812 c.c. · Art. 27 Legge sull’equo canone · Art. 38 Legge sull’equo canone

    Leggi la pronuncia

  • Ordinanza n. 22/1986

    Questione inammissibile
    30 gennaio 1986

    È manifestamente inammissibile la questione di legittimità costituzionale degli artt. 38, 39, 40 e 41 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), sollevata, in riferimento all'art. 42 Cost., in quanto la normativa denunciata, assoggettando il proprietario agli effetti dell'istituto della prelazione in caso di vendita nei confronti di alcuni soltanto (operatori economici, titolari di aziende) tra i conduttori di immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione, violerebbe l'uniforme garanzia del diritto di proprietà. Le ordinanze di rimessione si limitano, infatti, all'apodittica affermazione della rilevanza della questione "così come proposta", senza alcuna esplicitazione delle relative ragioni, ne' alcuno specifico riferimento ai possibili effetti, nel giudizio in corso, dell'eventuale caducazione delle norme censurate. - S. nn. 205/1983, 127/1983; O. nn. 9/1985, 140/1983.

    Art. 42 cost. · Art. 3 cost. · Art. 35 cost. · Art. 38 Legge sull’equo canone

    Leggi la pronuncia

  • Sentenza n. 128/1983

    Questione infondata
    5 maggio 1983

    Premesso che l'esclusione del diritto di prelazione dei conduttori di immobili urbani destinati ad uso professionale non e` circoscritta ai soli contratti stipulati dopo l'entrata in vigore della legge medesima ma deve essere estesa anche ai contratti in corso a momento dell'entrata in vigore della L. n. 392 del 1978 (non fondatezza della questione di legittimita` costituzionale - sollevata in riferimento all'art. 3 Cost. - dell'art. 73 L. n. 392 del 1978), va esaminata la questione riguardante la disciplina del diritto di prelazione e riscatto per talune categorie di conduttori che la Corte stessa ha sollevato con ordinanza n. 136 del 1982 (della quale e` relatore il giudice Maccarone e non gia` il giudice Conso come erroneamente indicato). Con detta ordinanza la Corte ha ritenuto opportuno di estendere l'esame all'intero sistema normativo che regola il diritto di prelazione e riscatto nelle locazioni di immobili urbani non destinati ad usi abitativi. La disciplina in esame si sottrae ai prospettati dubbi, venendo a dipendere da scelte discrezionali, e non irragionevoli del legislatore, il quale ha stabilito per le locazioni in argomento una serie di agevolazioni a favore dei conduttori che svolgono attivita` comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, attribuendo ad essi l'indennita` per la perdita di avviamento ed il diritto di prelazione in caso di nuova locazione, e quello di prelazione e riscatto in caso di vendita dell'immobile, escludendo tuttavia dal beneficio i conduttori di immobili destinati ad uso professionale e quelli la cui attivita` sia transitoria, o svolta negli immobili indicati nell'art. 35 della legge. Finalita` della legge e` la conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate, tutelate mediante il mantenimento della clientela (essenziale componente dell'avviamento commerciale), spettando alla discrezionalita` del legislatore limitare il beneficio a determinate categorie di conduttori in funzione di situazioni economiche o di mercato che consigliano agevolazioni; e fissarne il contenuto giuridico. L'irragionevolezza di tale scelta non potrebbe farsi dipendere dalla duplicita` del beneficio a tutela di uno stesso interesse: sia perche` indennita` per la perdita dell'avviamento e diritto di prelazione non si sommano; sia perche` i due istituti rispondono a fini diversi (riparazione del danno subito per l'indennita`; conservazione dell'azienda, per esigenze sociali per il diritto di prelazione). Non e` quindi arbitraria, pur se discutibile sul piano legislativo, l'attribuzione del diritto di prelazione a talune categorie di conduttori, piuttosto che ad altre, manifestandosi nella legislazione una tendenza all'estensione della categoria.

    Art. 3 cost. · Art. 35 cost. · Art. 38 Legge sull’equo canone · Art. 39 Legge sull’equo canone

    Leggi la pronuncia
Altre pronunce che richiamano l’articolo (3)

Fonte: dati aperti della Corte costituzionale, licenza CC BY-SA 3.0.

Norme correlate

Ogni gruppo dice da dove viene il collegamento.

Citate insieme nelle massime

Le norme che le massime della Cassazione e della Consulta indicano accanto a questa nei riferimenti normativi.

Richiamate nel testo

Gli articoli che questa norma nomina.

Rinviano a questo articolo

Gli articoli che nel proprio testo richiamano questo.

Sullo stesso tema

Articoli vicini per contenuto, trovati dall’indice del sito: una somiglianza, non un rinvio.

Che cosa è cambiato dal 21 gennaio 1992

Confronto con la versione in vigore dal 29 luglio 1978 al 21 gennaio 1992.

Il testo dell’articolo è rimasto uguale. La nuova versione è stata registrata con la nota ufficiale qui sotto.

La nota di aggiornamento ufficiale

  • Il D.L. 18 gennaio 1992, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 febbraio 1992, n. 217 ha disposto (con l'art. 10 comma 2) che "gli immobili acquistati o realizzati in attuazione dei piani di investimento di cui al comma 1 sono concessi in locazione alle amministrazioni destinatarie. In caso di successiva vendita il termine di sessanta giorni per l'esercizio del diritto di prelazione, stabilito dall'articolo 38, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, e' elevato a centottanta giorni".

RatioAI può raccontare questa modifica in parole semplici, usando solo il confronto e le note qui sopra.

Si avvia solo se lo chiedi.

urn:nir:stato:legge:1978-07-27;392~art38 · fonte del testo

Iuspedia

Prima di continuare

Iuspedia si fa conoscere con annunci su Google, e per sapere se funzionano serve il codice di Google Ads nelle pagine. Nella colonna degli articoli, poi, possono comparire banner animati del circuito Awin, che si caricano dai loro server. Accendiamo l’uno e gli altri solo se sei d’accordo. Puoi dire di no: il sito funziona lo stesso, i banner restano immagini servite da noi, e la scelta si cambia in ogni momento da «Preferenze e cookie», in fondo a ogni pagina.

Solo cookie tecnici
Anche misurazione degli annunci su google, banner animati dei circuiti pubblicitari

Per esteso: i cookie di questo sito e che cosa sappiamo di te.