Sentenza n. 300/1983

ha pronunciato la seguente SENTENZA nei giudizi riuniti di legittimità costituzionale degli artt. 29,

34, 69 e 73 (come modificato dall'art. 1 bis del decreto legge 30

gennaio 1979, n. 21, convertito con modificazioni nella legge 31 marzo

1979, n. 93) della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle

locazioni di immobili urbani), promossi con le ordinanze emesse il 19

ottobre 1979 dal Giudice conciliatore di Caltanissetta, l'8 settembre

1980 dal Giudice conciliatore di Andria, il 16 dicembre 1980 dal

Pretore di Piazza Armerina, il 19 dicembre 1980 dal Pretore di Pescara,

il 18 dicembre 1980 dal Tribunale di Parma, il 12 febbraio 1981 dal

Pretore di Rovigo, il 29 gennaio 1981 dal Pretore di Paternò, il 19

gennaio 1981 dal Pretore di Enna, il 21 febbraio 1981 dal Pretore di

Latina, il 27 febbraio 1981 dal Pretore di Pescara, il 21 febbraio 1981

dal Pretore di Paternò, il 25 giugno 1981 dal Tribunale di Gorizia,

l'11 giugno 1981 dal Pretore di Vasto, il 7 aprile 1981 dal Pretore di

Roma, il 22 maggio 1981 dal Tribunale di Reggio Calabria, il 31 luglio

1981 dal Pretore di Vigevano, il 28 marzo 1981 dal Pretore di

Poggibonsi e il 12 ottobre 1981 dal Pretore di Paternò, ordinanze

rispettivamente iscritte al n. 881 del registro ordinanze 1979, al n.

757 del registro ordinanze 1980 ed ai nn. 75, 93, 105, 195, 216, 240,

266, 288, 294, 592, 623, 645, 664, 694, 739 e 773 del registro

ordinanze 1981 e pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica

nn. 43 e 352 del 1980, nn. 105, 117, 123, 200, 255 e 262 del 1981 e nn.

12, 19, 26, 47 e 68 del 1982.

Visti gli atti di costituzione di Lunardo Salvatore, Di Dio Perna

Carmela e Mingrino Giovanni e di Tripepi Eufemia e gli atti di

intervento del Presidente del Consiglio dei ministri;

udito nell'udienza pubblica dell'1 dicembre 1982 il Giudice relatore

Giovanni Conso;

uditi gli avvocati Pompeo Magno e Giuseppe Tanteri per Lunardo

Salvatore, Di Dio Perna Carmela e Mingrino Giovanni, l'avv. Vincenzo

Panuccio per Tripepi Eufemia e l'avvocato dello Stato Renato Carafa per

il Presidente del Consiglio dei ministri.

Ritenuto in fatto :

1. - Con ricorso del 19 gennaio 1979 Sollami Agostino e Mirabella

Angela, proprietari di un immobile per uso negozio condotto in

locazione da Piamonte Calogero, ne domandavano il rilascio al Giudice

conciliatore di Caltanissetta dovendo il predetto immobile essere

utilizzato per l'esercizio dell'attività "imprenditoriale artigiana"

del Sollami.

Il Piamonte, costituitosi in giudizio, chiedeva, in via principale,

il rigetto del ricorso; in subordine proponeva domanda riconvenzionale

diretta ad ottenere la restituzione di canoni di locazione versati, a

suo dire, in eccedenza, nonché la corresponsione della indennità di

avviamento nella misura pari a 18 mensilità, ai sensi dell'art. 69

della legge n. 392 del 1978.

L'adito conciliatore, premesso che provata e fondata doveva ritenersi

la domanda dei ricorrenti, con ordinanza del 19 ottobre 1979 (r.o.

881/1979), ordinato il rilascio dell'immobile, ha contestualmente

sollevato, in riferimento agli artt. 3,41,42 e 47 Cost., questione di

legittimità dell'art. 69, settimo comma, della legge 27 luglio 1978,

n. 392, richiamato dall'art. 73 della stessa legge, così come

modificato dall'art. 1 bis del decreto legge 30 gennaio 1979, n. 21,

convertito con modificazioni nella legge 31 marzo 1979, n. 93, nella

parte in cui, dal loro combinato disposto, viene stabilito, in via

transitoria, per i contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad

attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse

turistico, in corso al momento di entrata in vigore della legge n. 392

del 1978, che, qualora il locatore si avvalga di uno dei motivi di

recesso riconosciuti operanti per questo genere di contratti, al

conduttore è dovuta l'indennità di avviamento commerciale nella

misura di diciotto mensilità sulla base del canone corrente di mercato

per i locali aventi le stesse caratteristiche.

Il principio di eguaglianza sarebbe vulnerato perché, da un lato,

si determinerebbe una vera e propria discriminazione tra inquilini,

riconoscendo il diritto alla indennità di avviamento a industriali,

commercianti ed artigiani, "quasi sempre facoltosi", per negarlo,

invece, a tutte le altre numerose categorie di cittadini (che

esercitano attività non comprese tra quelle per le quali la legge fa

obbligo di corrispondere l'indennità in parola) anche se nei locali

loro concessi in locazione esplicano attività che impongono continui e

sistematici contatti con il pubblico e, dall'altro, perché analoga

discriminazione verrebbe a prodursi in danno dei locatori, esonerando

da ogni obbligo quelli che "hanno avuto la fortuna o la scaltrezza di

affittare i loro immobili a professionisti o ad onesti lavoratori che,

per la natura stessa della loro attività, non hanno necessità di

contatti diretti col pubblico" e punendo, invece, quelli "sfortunati o

poco accorti che hanno avuto la disavventura di avere come inquilini

grossi e facoltosi industriali, commercianti, artigiani o gestori di

aziende di interesse turistico, ai quali, come premio per essersi

arricchiti a danno anche del locatore, cui hanno corrisposto pigioni di

fame, dovrà essere corrisposta un'ingiustificata ed ingiustificabile

indennità".

Ulteriore violazione dell'art. 3 si rinvenirebbe, poi, nel fatto

che la disciplina denunciata porterebbe alla conclusione assurda "di

riconoscere a quell'inquilino che, avvalendosi rigidamente delle

numerose leggi vincolistiche, da 40 anni paga pigioni di fame, il

diritto di avere rimborsato quanto ha pagato durante l'arco di durata

della locazione o forse di più (come nella fattispecie), mentre tale

beneficio verrebbe negato a quegli inquilini più corretti, più

comprensivi che non hanno speculato sulle leggi vincolistiche, il cui

contratto è di data più recente e quindi pagano pigioni a prezzi

correnti o quasi, ai quali spetterebbero 18 mensilità sulla base di

quanto pagato o quasi". Di converso, prosegue il Conciliatore, la

disciplina impugnata, "mentre ulteriormente punisce quei locatori che,

in ossequio alla legge, hanno sopportato, senza cercar cavilli per

liberarsene, uno scomodo antieconomico inquilino, assoggettandoli

all'onere del pagamento di un'indennità che può costituire il

rimborso di quanto percepito in un lunghissimo arco di tempo, premia

quei furbi o quei fortunati che sono riusciti ad ottenere pigioni che,

seppure inferiori ai prezzi correnti di mercato, sono adeguate e

stabilite sulla previsione della indennità da versare a fine

locazione".

La normativa in questione sarebbe, poi, in contrasto con l'art. 41

Cost., perché resterebbe annullata qualsiasi iniziativa sia di chi

possiede un locale, il quale "preferirà svenderlo, piuttosto che

correre l'alea di dover ricorrere a mutui e quindi a nuovi sacrifici

per poter rimborsare agli inquilini, in unica soluzione, quanto ha

percepito a rate", sia di chi non lo possiede, "costretto a rinunziare

alle sue aspirazioni perché difficilmente troverà locali in affitto,

o, se riesce a trovarli, dovrà sobbarcarsi a pagare pigioni tali da

assorbire l'indennità di avviamento che loro spetterà alla fine della

locazione". Di conseguenza, "bloccata e resa così impossibile o

antieconomica qualsiasi attività, qualsiasi iniziativa e qualsiasi

risparmio, è inevitabile" - conclude sul punto il giudice a quo - "che

aumenti sempre più la disoccupazione, la schiera dei postulanti

impieghi statali, spesso non congeniali, di pensioni e di sussidi

vari".

La disciplina denunciata vulnererebbe anche l'art. 42 Cost.,

determinando una vera e propria espropriazione forzata della proprietà

senza compenso alcuno e non per pubblico interesse, ma spesso "a

beneficio di facoltosi industriali, commercianti e artigiani e a danno

dell'occupazione, dell'economia, della libertà di contrattazione e

della libera iniziativa individuale".

Vi sarebbe, infine, violazione dell'art. 47 Cost., giacché "con

tutti gli oneri, gli obblighi e i vincoli che le numerosissime leggi

hanno imposto e vieppiù sempre impongono a chi ha la disgrazia di

possedere un immobile, con il timore di potersi trovare nelle

condizioni di dovere restituire in unica soluzione quanto ha percepito

a rate mensili, solo un pazzo può pensare a risparmiare, a sobbarcarsi

a non indifferenti sacrifici per acquistare un immobile dal quale non

ricaverà che guai".

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 43 del 13 febbraio 1980.

È intervenuta la Presidenza del Consiglio dei ministri,

rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, chiedendo

che la questione venga dichiarata inammissibile o, comunque, non

fondata.

Rilevato preliminarmente che nell'ordinanza di rimessione

mancherebbe ogni accenno alla rilevanza, l'Avvocatura, esaminando il

merito, deduce, in primo luogo, che nessuna violazione del principio di

eguaglianza sarebbe configurabile nella disciplina impugnata.

Secondo l'atto di intervento il giudice a quo non avrebbe

considerato il fatto che il legislatore, attribuendo, in determinati

casi, un diritto all'"indennità per la perdita dell'avviamento", ha

tenuto presente, sulla scorta della dottrina e della giurisprudenza,

che, secondo l'id quod plerumque accidit, ad un immobile nel quale

viene esercitata un'attività commerciale accede pur sempre un

"avviamento, inteso in senso oggettivo", del quale si avvantaggia

comunque il locatore, una volta riottenuta la disponibilità

dell'immobile , in ragione della maggiore valutazione che questo riceve

sul mercato. Di ciò si troverebbe conferma esaminando le cause di

esclusione del diritto in questione, le quali, proprio perché riferite

alla volontà del conduttore o a situazioni allo stesso facenti capo (o

imputabili), tipizzano ipotesi in cui deve escludersi l'esistenza di un

qualsiasi avviamento: sarebbe di tutta evidenza - secondo l'Avvocatura

- che ben difficilmente il conduttore vorrà privarsi del godimento di

un immobile quando allo stesso acceda un avviamento di un certo

rilievo; al contrario, la cessazione del rapporto di locazione in

dipendenza di una delle procedure previste dal r.d. 16 marzo 1942, n.

267, indicherebbe chiaramente situazioni di difficoltà dell'azienda

esercitata dal conduttore e segnalerebbe, quindi, anch'essa, casi di

(presumibile) inesistenza di un avviamento. Pertanto, anche se, in

entrambe le ipotesi considerate , non potrebbe escludersi che esista in

concreto una situazione di inesistenza o d'esistenza dell'avviamento,

la marginalità di tali situazioni e le sicuramente enormi difficoltà

che incontrerebbe il locatore nel fornirne la relativa prova, "non

consentono dubbi sulla costituzionalità della norma, la quale,

introducendo una sostanziale automaticità del compenso, così come non

permette di ottenerne la liquidazione in misura maggiore, parimenti

impedisce di escludere in concreto il diritto a riconoscerlo, fornendo

la prova dell'inesistenza dell'avviamento".

Tale realtà apparirebbe confermata dai lavori preparatori della

legge impugnata dai quali emergerebbe che la previsione della

indennità d'avviamento è ancorata al presupposto che gli immobili

considerati comportano un valore di avviamento, di guisa che non solo

è escluso che il legislatore abbia voluto innovare sostanzialmente

l'istituto, ma ne ha ribadito anche la natura indennitaria (della

perdita dell'avviamento che accede come "valore" dell'immobile).

Sembra perciò sufficientemente chiaro - conclude sul punto

l'Avvocatura - come la dedotta violazione dell'art. 3 Cost. non abbia

alcuna consistenza giuridica "perché le pretese discriminazioni, sia

tra inquilini sia tra conduttori" (recte: locatori), "trovano una

precisa giustificazione nella realtà stessa delle cose, non potendosi

razionalmente attribuire un diritto all'indennità di avviamento a

qualunque inquilino" (e cioè anche a chi non ha alcun avviamento),

"né potendosi accollare simile indennità a tutti i conduttori"

(recte: locatori) (e cioè anche a coloro che non hanno ricevuto un

vantaggio dalla destinazione dell'immobile locato ad un particolare

tipo di attività).

Passando all'esame delle ulteriori censure prospettate dal giudice a

quo, l'Avvocatura rileva che la diversa misura della indennità di

avviamento, quale fissata dall'art. 34 rispetto all'art. 69, non appare

ingiustificata, trovando tale diversità puntuale giustificazione sia

nel rilievo che la prima disposizione è dettata per il regime normale

e viene a riferirsi ad un canone di locazione già fissato in regime di

libertà, mentre la seconda segue il passaggio dal regime di controllo

nella fissazione del canone al regime della sua libera determinazione

(con la conseguenza che, in definitiva, la distinzione è puramente

letterale e non sostanziale in quanto anche la richiesta del locatore e

le offerte dei terzi rappresentano una prima fissazione di ammontare

del canone), sia considerando che, cessata la locazione e questa non

rinnovata (e ciò è pacifico in caso di recesso del locatore), sarebbe

stato assurdo riferirsi ad un nuovo canone quale richiesto (anche

esosamente) dal proprietario, in presenza di un canone di mercato che

è quello determinato in base ai criteri fissati dalla legge sull'equo

canone e, quindi, di assoluta obiettività.

Nessuna vulnerazione degli ulteriori parametri invocati dal giudice

a quo sarebbe poi ipotizzabile: non dell'art. 41, in quanto le norme

dirette a determinare autoritativamente un elemento del contratto

sarebbero compatibili con l'iniziativa economica privata; non dell'art.

42, in quanto apparirebbe all'evidenza che il legislatore non ha

affatto inciso - né direttamente, né indirettamente - sulla

proprietà privata (non ha, cioè, svuotato di contenuto il diritto di

proprietà, eliminandone il modo di essere o i modi di godimento, e,

tanto meno, come vuole il giudice a quo, a beneficio di spesso

facoltosi industriali, commercianti ed artigiani); non, infine,

dell'art. 47, in quanto la disciplina denunciata non costituirebbe

affatto violazione, da parte del legislatore ordinario, dell'impegno

demandatogli dal costituente di incoraggiare e tutelare il risparmio e

di favorirne l'accesso: al contrario, se poi si volesse, non a ragione,

istituire un confronto tra le varie forme di risparmio, allora si

noterebbe l'erroneità manifesta dell'impostazione data al problema dal

giudice a quo, considerato che, mentre il risparmio mobiliare,

ancorché remunerato con tassi incentivanti, viene distrutto dal

processo inflattivo, quello immobiliare ne è, invece, immune.

2. - Sgaramella Isabella, proprietaria di un locale condotto in

locazione ad uso deposito da Capogna Luigi, proponeva ricorso al

Giudice conciliatore di Andria per ottenere il rilascio dell'immobile,

essendo sopravvenuta la necessità di adibirlo a deposito di beni

componenti la sua azienda.

Il convenuto, costituitosi in giudizio, contestava la domanda

attrice, chiedendo, in subordine, il riconoscimento del proprio diritto

all'indennizzo per la perdita dell'avviamento commerciale.

Con ordinanza dell'8 settembre 1980 (r.o. 757/1980), il Giudice

conciliatore di Andria, prima di provvedere sulla domanda di rilascio,

ha sollevato questione di legittimità costituzionale degli artt. 34 e

69 della legge n. 392 del 1978, in riferimento all'art. 42 Cost..

Rileva il giudice a quo che l'indennità di avviamento nelle misure

stabilite dalle disposizioni denunciate, a prescindere da qualsiasi

prova circa la perdita effettiva di avviamento subita dal conduttore e,

corrispondentemente, da qualsiasi prova dell'utilità che,

dall'attività del conduttore esercitata nell'immobile, possa derivare

al locatore - il quale, al limite, potrebbe essere anche stato

costretto a recedere dal contratto per la sopravvenuta necessità di

adibire l'immobile ad uso abitativo proprio - appare vulnerare il

precetto costituzionale che mira ad assicurare ad ogni cittadino

l'accesso alla proprietà, scoraggiando gli acquisti di locali e la

negoziazione degli stessi ed, al contempo, risulta irragionevolmente

punitiva del diritto di proprietà considerando che il sacrificio di

tale diritto non è motivato da giustificazioni di carattere sociale,

prescindendo, comunque, la norma dalla capacità di reddito del

conduttore e dall'attività esercitata dallo stesso, "oltre che dalla

prova di un danno che questo subisca".

Inoltre, per i contratti in corso alla data di entrata in vigore

della legge n. 392 del 1978 e che provengono da un precedente regime di

"blocco" delle locazioni e dei canoni locativi, essendo l'indennizzo

per la perdita di avviamento ragguagliato non al canone che il

conduttore corrisponde, bensì al valore locativo attuale

dell'immobile, potrebbe verificarsi "l'ipotesi assurda che il locatore

sia tenuto a corrispondere al conduttore, sotto forma di indennizzo per

la perdita di avviamento, più di quanto abbia ottenuto per canoni

locativi durante l'intero corso della locazione".

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 352 del 24 dicembre 1980.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei

ministri, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato,

ed ha chiesto che la questione sia dichiarata inammissibile o comunque

non fondata.

Perplessità circa la rilevanza della questione proposta manifesta

l'Avvocatura, dato che nel giudizio a quo si era in presenza di una

domanda di rilascio in ordine alla quale il Pretore non aveva ancora

provveduto; se ne deduce allora che in tanto una statuizione sulla

indennità di avviamento potrà essere emessa, ad accoglimento della

domanda riconvenzionale proposta dal convenuto, "in quanto avrà avuto

ingresso una domanda attrice".

Quanto al merito, l'Avvocatura, dopo aver parzialmente riprodotto le

deduzioni sub 1, richiama la sentenza n. 36 del 1980 di questa Corte,

pronunciata nel giudizio sulla legittimità costituzionale dell'art. 34

legge n. 392 del 1978, la quale ha ritenuto doversi escludere che, con

riguardo alla situazione dedotta in giudizio, si possa parlare di

espropriazione, trattandosi della mera imposizione del pagamento di una

somma di denaro a favore di terzi, tendente, oltretutto, a garantire il

corrispettivo della utilità che l'onerato trarrebbe dall'immobile

valorizzato dall'avviamento impresso dal destinatario del pagamento e

difettando quella connotazione di natura reale che caratterizza

l'espropriazione considerata nell'art. 42 Cost..

3. - Con atto stipulato il 15 novembre 1975 Costanza Vincenzo locava

a Dimino Carmelo un immobile urbano sito in Piazza Armerina, da adibire

a farmacia; la durata della locazione veniva fissata in anni cinque,

convenendosi tra le parti la rinuncia per il conduttore ad avvalersi

delle norme che tutelano l'avviamento commerciale.

Il 30 aprile 1980 il Costanza proponeva azione di rilascio

dell'immobile avendo la necessità di servirsene per l'esercizio della

propria attività professionale. Il Dimino contestava la domanda

perché infondata e, in subordine, per l'eventualità di accoglimento,

proponeva domanda riconvenzionale di condanna del locatore al pagamento

dell'indennità per la perdita di avviamento.

Con ordinanza in data 16 dicembre 1980 (r.o. 75/1981), il Pretore di

Piazza Armerina, prima di decidere sulla domanda principale, ha

sollevato d'ufficio questione di legittimità costituzionale, in

riferimento all'art. 3 Cost., dell'art. 73 della legge n. 392 del 1978

(nel testo modificato dalla legge 31 marzo 1979, n. 93), in relazione

all'art. 69, settimo comma, legge n. 392 del 1978, nella parte in cui

riconosce il diritto del conduttore all'indennità per la perdita

dell'avviamento anche quando nessun vantaggio derivi al locatore.

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata pubblicata

nella Gazzetta Ufficiale n. 105 del 15 aprile 1981.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei ministri,

rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, chiedendo,

nel riportarsi sostanzialmente alle deduzioni sub 2, che la questione

venga dichiarata non fondata.

4. - Con ricorso depositato il 5 gennaio 1980, De Carlo Carlo

chiedeva che venisse disposto il rilascio di un immobile di sua

proprietà, sito in Pescara, concesso in locazione alla Unione

Subalpina Assicurazioni s.p.a., da questa destinato a sede della

propria agenzia di Pescara, avendo necessità di adibirlo a studio

professionale per un suo figlio ingegnere.

La società convenuta chiedeva, in via principale, il rigetto della

domanda ed, in via subordinata, proponeva domanda riconvenzionale

tendente ad ottenere il pagamento dell'indennità per l'avviamento

commerciale da determinarsi ai sensi dell'art. 69 della legge n. 392

del 1978. Nel corso del giudizio veniva pronunciato provvedimento di

rilascio ai sensi dell'art. 30 della stessa legge.

Con ordinanza in data 19 dicembre 1980 (r.o. 93/1981), il Pretore di

Pescara ha sollevato d'ufficio questione di legittimità costituzionale

dell'art. 69, settimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, in

riferimento all'art. 42, secondo comma, Cost..

Premette il Pretore che l'art. 69, settimo comma, deve interpretarsi

nel senso che l'indennità di avviamento, determinata da tale

disposizione, va tassativamente quantificata assumendosi come base il

canone corrente di mercato e moltiplicando poi detto canone per il

numero delle mensilità, senza che il giudice abbia la possibilità di

temperare tale criterio tenendo conto di altri fattori e, in

particolare, della durata del rapporto locativo e dell'entità del

canone corrisposto durante il rapporto stesso.

Ne discenderebbe, allora, il contrasto della normativa denunciata con

l'art. 42, secondo comma, Cost., perché, mentre per le locazioni sorte

successivamente alla legge n. 392 del 1978, il locatore, potendo

conoscere preventivamente l'incidenza dell'indennità dovuta ex art.

34, può parimenti valutare la convenienza di concedere in locazione un

immobile per un determinato canone che può liberamente pattuire, e, in

ogni caso - dato il criterio di determinazione dell'indennità - alla

cessazione della locazione l'ammontare dell'indennità da corrispondere

al conduttore non falcidia mai il reddito locativo conseguito

dall'immobile in misura tale da coprirne, oltre i limiti della

ragionevolezza, il diritto di proprietà di cui quel reddito è

espressione, per contro, per le locazioni antecedenti alla legge del

1978, il meccanismo di determinazione dell'indennità ex art. 69,

settimo comma, conduce ad una irragionevole compressione del diritto di

proprietà del locatore.

È, infatti, dato di comune esperienza, prosegue il giudice a quo,

che, per le vecchie locazioni, specie per quelle stipulate prima che il

processo inflazionistico assumesse le patologiche dimensioni che ancora

perdurano, i canoni, in dipendenza del regime vincolistico cui essi

sono stati sottoposti dalla precedente normativa, sono tuttora rimasti

a livelli molto bassi anche perché le percentuali di aumento previste

dall'art. 68 (peraltro inferiori, anche la più alta, all'indice di

degrado monetario verificatosi in questi ultimi anni) non valgono ad

avvicinare i canoni stessi a quelli, di gran lunga superiori,

attualmente correnti sul mercato degli immobili non abitativi. Di

conseguenza, in applicazione del criterio adottato dalla norma

impugnata, il locatore deve sborsare una somma assai vicina, o, non di

rado, addirittura superiore, all'ammontare dei canoni percepiti per la

durata della locazione, vanificandosi in tal modo, per detto periodo,

il suo diritto al corrispettivo, il suo diritto di godimento

dell'immobile e, quindi , in definitiva, il suo diritto di proprietà.

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 117 del 29 aprile 1981.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei

ministri, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato,

chiedendo che la questione sia dichiarata non fondata.

Dopo aver sostanzialmente riprodotto le deduzioni sub 1 e 2,

l'Avvocatura conclude osservando che è "da escludere qualunque

rilievo, nell'ambito del problema di costituzionalità sollevato, del

criterio cronologico cui si è riferito il giudice a quo, apparendo con

forza all'evidenza che, anche in presenza di un contratto prorogato, si

fa luogo al pagamento di una somma, e non ad uno svuotamento del

diritto di proprietà".

Identico incidente il Pretore di Pescara ha sollevato con ordinanza

27 febbraio 1981 (r.o. 288/1981), emessa nel procedimento instaurato a

seguito di ricorso di Amedeo e Angiolino Volpe diretto ad ottenere il

rilascio di un immobile locato, fin dal 1968, per l'esercizio di

attività alberghiera, dichiarando -prima di provvedere sulla domanda

principale - rilevante e non manifestamente infondata, in riferimento

all'art. 42, secondo comma, Cost., la questione di legittimità

costituzionale dell'art. 69, settimo comma, della legge n. 392 del

1978.

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata pubblicata

nella Gazzetta Ufficiale n. 200 del 22 luglio 1981.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei ministri,

rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, ed ha

chiesto, riportandosi ai precedenti atti di intervento, che la

questione venga dichiarata non fondata.

5. - Il Tribunale di Parma, adito in sede di appello avverso la

sentenza in data 6 maggio 1980 emessa dal Pretore di quella città, che

aveva condannato Sbreveglieri Alfredo al pagamento della somma di L.

8.000.000 quale indennità di avviamento, ai sensi del combinato

disposto degli artt. 73 e 69 della legge n. 392 del 1978, con ordinanza

18 dicembre 1980 (r.o. 105/1981), ha sollevato questione di

legittimità costituzionale del settimo comma di tale ultima

disposizione, in riferimento agli artt. 3 e 42 Cost..

Il principio di eguaglianza sarebbe vulnerato per la disparità di

trattamento fra le parti del contratto di locazione, potendosi

verificare che il locatore non venga a conseguire alcuna utilità (o a

conseguire addirittura un danno) per avere concesso un bene in

locazione; tale disparità non sarebbe, peraltro, fondata su

presupposti logici e razionali, mentre non soccorrerebbero, a

giustificazione di essa, le esigenze della produzione o di solidarietà

sociale.

Quanto alla dedotta violazione dell'art. 42 Cost., rileva il giudice

a quo che la norma impugnata può condurre "ad una completa

vanificazione della facoltà di godimento del bene da parte del

proprietario, potendosi verificare che quest'ultimo, concedendo ad

altri il bene, non ne ricavi più un vantaggio economico, posto che -

in base al criterio di determinazione della indennità - egli può

essere tenuto a versare, a titolo di indennità per la perdita

dell'avviamento, una somma pari o addirittura superiore a quella

percepita con i canoni maturati".

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata pubblicata

nella Gazzetta Ufficiale n. 123 del 6 maggio 1981.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei ministri,

rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, ed ha

chiesto che la questione venga dichiarata non fondata.

Riprodotto il contenuto dei precedenti atti difensivi, l'Avvocatura,

con specifico riferimento alla pretesa violazione del principio

d'eguaglianza, deduce che è da escluderne la stessa astratta

configurabilità in quanto il legislatore, disponendo in ordine ad una

indennità' di avviamento in favore del conduttore avente diritto, non

ha affatto trattato in modo diseguale identiche situazioni, ma, anzi,

ha tenuto doverosamente e razionalmente conto dei diversi interessi

delle parti contrattuali, diversamente proteggendoli in una globale

valutazione di un equo contemperamento .

6. - Con ordinanza 12 febbraio 1981 (r.o. 195/1981), il Pretore di

Rovigo, adito da Padovan Nives per la determinazione dell'importo

dell'indennità di avviamento conseguente al rilascio di un immobile

adibito a negozio, ha sollevato, in riferimento agli artt. 3 e 42

Cost., questione di legittimità costituzionale dell'art. 69, settimo

comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui tale

norma prevede l'obbligo del locatore di corrispondere al conduttore

l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, da

determinarsi sulla base del canone corrente di mercato per i locali

aventi le stesse caratteristiche.

Analoghe a quelle sub 2 sono le censure rivolte alla norma impugnata.

Si rileva, inoltre, che se, in molti casi, il conduttore appare

veramente il contraente più debole, non si può adottare questo

criterio per ciascuna fattispecie, dato che si finirebbe con il

trattare in modo eguale situazioni tra di loro obiettivamente diverse.

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata pubblicata

nella Gazzetta Ufficiale n. 200 del 22 luglio 1981.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei

ministri, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato,

ed ha chiesto, riportandosi alle precedenti deduzioni, che la questione

venga dichiarata non fondata.

7. - Il Pretore di Paternò, prima di provvedere sulla domanda di

recesso proposta da Asero Antonino, con ordinanza 29 gennaio 1981 (r.o.

216/1981), ha sollevato questione di legittimità costituzionale, in

riferimento agli artt. 3, 41, 42 e 47 Cost., degli artt. 69 e 73 della

legge n. 392 del 1978, nelle parti in cui determinano, per le ipotesi

di recesso e di mancato rinnovo del contratto di locazione di immobili

urbani adibiti ad uso diverso dall'abitazione, la misura

dell'indennità dell'avviamento commerciale con riguardo non già

all'ultimo canone corrisposto ma al canone corrente di mercato.

Premette il giudice a quo che la questione sollevata si differenzia

da quelle proposte dal Conciliatore di Caltanissetta (ordinanza 19

ottobre 1979: r.o. 881/1979) e dal Conciliatore di Andria (ordinanza 8

settembre 1980: r.o. 757/1980) "in quanto muove dal riconoscimento - o,

almeno, dalla mancata contestazione - della legittimità

dell'indennità per avviamento, quale risulta, del resto, dalle

sentenze n. 73 del 1966 (con riferimento alla legge 27 gennaio 1963, n.

19) e n. 36 del 1980 della Corte costituzionale".

Alla stregua di tali decisioni, che hanno individuato la ratio

dell'indennità di avviamento nell'attribuzione al conduttore,

indipendentemente da ogni possibile vantaggio del proprietario, di una

somma ragguagliata al canone mensile, in conseguenza della cessazione

della locazione, non sarebbe spiegabile perché si sia ritenuto di

stabilire una posizione gravemente deteriore a danno di una categoria

di locatori, identificati sulla base della loro precedente

sottoposizione ad un periodo più o meno lungo di blocco (della

locazione e del canone), prorogato ancora dalla legge n. 392 del 1978,

con evidente e sicuro vantaggio per i conduttori.

I parametri costituzionali invocati (cumulativamente presi in esame)

sarebbero vulnerati perché, se è vero che il passaggio dal vecchio al

nuovo regime può giustificare il protrarsi della proroga e

l'introduzione di alcuni temperamenti, tutto ciò non può valere a

comprimere oltre ogni ragionevole limite diritti costituzionalmente

garantiti, operando, tra l'altro, discriminazioni a favore di una

categoria di inquilini che, oltre a non essere, in generale, più

deboli, sono stati comunque già avvantaggiati nel corso del contratto.

Il divario esistente tra il canone corrisposto e quello di mercato,

costituente la misura concreta del beneficio conferito al conduttore

col regime di proroga, viene utilizzato per attribuire (senza alcuna

considerazione della situazione economica delle parti) un ulteriore

ingiustificato vantaggio alla parte favorita (con distorsione delle

stesse regole di concorrenza e con contestuale grave danno per il

proprietario) che può giungere - proprio per l'irrazionalità della

normativa e per l'inesistenza di qualsiasi previsione limitativa -

anche oltre la restituzione di tutti i canoni corrisposti durante

l'intero rapporto (al lordo degli oneri fiscali e di manutenzione), con

evidente aggressione del risparmio e del patrimonio personale di una

delle parti.

Il Pretore si dà anche carico di rilevare che analoga conclusione

circa l'illegittimità costituzionale della disciplina denunciata

dovrebbe trarsi anche nel caso in cui si aderisse a quella tesi

sostenuta da una minoritaria giurisprudenza di merito - peraltro non

condivisa dal giudice a quo - che, per evitare grosse sperequazioni, è

giunta alla conclusione che il canone da utilizzare per il calcolo non

è quello di mercato, ma dovrebbe essere determinato solo "sulla base"

di quello di mercato, con evidente arbitrarietà di valutazione e con

ulteriore disparità di trattamento rispetto alla ipotesi di mancata

accettazione del canone richiesto, di cui all'art. 69, sesto comma.

L'indicata violazione del principio di eguaglianza si

rifletterebbe, poi, oltre che sulla misura dell'indennità, sulle

modalità della sua concreta determinazione, incidendo, ancora, per

tale via, sull'esercizio concreto del diritto di recesso, subordinato,

nella sua esecuzione, all'avvenuta corresponsione dell'indennità (art.

69, ottavo comma). Se infatti sarebbe del tutto agevole determinare

l'indennità di avviamento con riguardo all'ultimo canone corrisposto

(art. 34), il criterio fissato dagli artt. 69 e 73 non consentirebbe,

invece, alcuna sicura predeterminazione della indennità, almeno con

riferimento alle ipotesi di recesso o di mancato rinnovo ed imporrebbe,

in sostanza, in difetto di un improbabile accordo, un difficile

giudizio, fondato su criteri opinabili ed incerti. E, conclude il

giudice a quo, poiché la Corte costituzionale, con la sentenza n. 22

del 1980, ha già riconosciuto la illegittimità della normativa che,

in contrasto con il principio di eguaglianza e di ragionevolezza,

esclude il diritto di recesso nei confronti di alcuni conduttori,

identificati sulla base del maggior reddito (e, per ciò stesso, meno

meritevoli di tutela), sussistono ulteriori valide ragioni per dubitare

della legittimità costituzionale della indicata normativa.

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 200 del 22 luglio 1981.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei ministri,

rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, ed ha

chiesto, riproducendo il contenuto dei precedenti atti difensivi, che

la questione sia dicharata non fondata.

Analogo incidente lo stesso Pretore di Paternò ha sollevato con

ordinanza 21 febbraio 1981 (r.o. 294/1981), emessa nel procedimento

civile instaurato a seguito di ricorso promosso da Fallica Giuseppina.

Il giudice a quo richiama espressamente la propria ordinanza 29

gennaio 1981 (r.o. 216/1981), aggiungendo, ad ulteriore motivo di

illegittimità costituzionale (identici, peraltro, i parametri

invocati), "la mancata previsione", nell'art. 73 della legge n. 392 del

1978, "della circostanza della disponibilità di altro idoneo immobile

da parte del conduttore, come motivo di recesso del locatore",

disponibilità che l'art. 59 n. 6 prevede, invece, espressamente, per

gli immobili adibiti ad uso di abitazione.

Rileva il Pretore che la proroga legale dei contratti di locazione

ha tradizionalmente trovato un limite nella inesistenza in concreto di

quell'interesse al prolungamento del contratto, che è presunto in via

generale, o nella concomitante esistenza di una effettiva necessità

del proprietario di disporre dell'immobile per destinarlo ad uso

proprio. La legge n. 392 del 1978, nell'introdurre un'ulteriore proroga

dei contratti, ha tenuto conto, con riferimento agli immobili adibiti

ad uso di abitazione, di entrambe queste possibilità, prevedendo,

all'art. 59, varie ipotesi di recesso; con riguardo, invece, agli

immobili adibiti ad uso diverso, il legislatore ha sostanzialmente

limitato (artt. 73 e 29, norma, quest'ultima, anch'essa oggetto di

censura) l'esercizio del diritto di recesso alla sola ipotesi della

necessità del locatore di ottenere il rilascio, "escludendo quella

della disponibilità, da parte del locatario, di altro immobile, idoneo

alle proprie esigenze, nella stessa zona". Potrebbe così avvenire (ed

è il caso verificatosi nel procedimento a quo) che il conduttore, pur

disponendo di un'ampia bottega nuova, situata esattamente di fronte a

quella da lui tenuta in locazione, preferisca pagare un canone

irrisorio, contestando il diritto al rilascio e chiedendo, in ogni

caso, un'indennità ragguagliata ad un canone "enormemente maggiore".

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata pubblicata

nella Gazzetta Ufficiale n. 262 del 23 settembre 1981.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei

ministri, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato,

chiedendo che le questioni siano dichiarate non fondate.

Riportatasi ai precedenti atti difensivi per quel che attiene alla

dedotta illegittimità della misura dell'indennità di avviamento

commerciale, l'Avvocatura rileva, quanto all'ulteriore questione

sollevata dal Pretore, che la differente normativa in materia di

recesso per necessità fra contratti di locazione di immobili destinati

ad abitazione e contratti di locazione di immobili destinati ad uso

diverso dall'abitazione trova valida giustificazione nella sostanziale

diversità della situazione degli immobili medesimi e, quindi, in una

giustamente diversa valutazione degli interessi posti a raffronto, dei

quali più meritevoli di tutela sono stati giustamente considerati

quelli del conduttore della casa d'abitazione.

Con ordinanza 12 ottobre 1981 (r.o. 773/1981), lo stesso Pretore di

Paternò, adito da Castelli Giuseppe per la determinazione e

liquidazione della indennità di avviamento in dipendenza del rilascio

di un immobile condotto in locazione dall'istante, richiamate

espressamente le motivazioni degli incidenti sollevati in data 29

gennaio 1981 e 21 febbraio 1981, ha ritenuto non manifestamente

infondata, in relazione agli artt. 3, 41, 42 e 47 Cost., la questione

di legittimità costituzionale degli artt. 69 e 73 della legge n. 392

del 1978, nella parte in cui determinano, per le ipotesi di recesso o

di mancato rinnovo del contratto di locazione di immobili adibiti ad

uso diverso dall'abitazione, la misura della indennità per avviamento

commerciale con riferimento non già all'ultimo canone corrisposto,

come previsto dall'art. 34, ma al canone corrente di mercato.

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata pubblicata

nella Gazzetta Ufficiale n. 68 del 10 marzo 1982.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei ministri,

rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, ed ha

chiesto, riproducendo il contenuto dei precedenti atti difensivi, che

la questione sia dichiarata non fondata.

8. - Nel corso del giudizio promosso da Lunardo Salvatore, Di Dio

Perna Carmela e Mingrino Giovanni al fine di ottenere la determinazione

dell'indennità dovuta per la perdita dell'avviamento commerciale in

dipendenza di altro giudizio iniziato (e non ancora definito) avanti al

competente conciliatore per ottenere il rilascio di un immobile adibito

ad uso diverso da abitazione, condotto in locazione da Savoca Domenico,

il Pretore di Enna, con ordinanza 19 gennaio 1981 (r.o. 240/1981), ha

sollevato, in riferimento all'art. 42 Cost., questione di legittimità

costituzionale dell'art. 69, settimo comma, della legge n. 392 del

1978, richiamato dall'art. 73, secondo comma (come modificato dalla

legge 31 marzo 1979, n. 93), nella parte in cui non sancisce alcun

limite alla misura del compenso dovuto dal locatore, alla cessazione

del rapporto, per la perdita dell'avviamento commerciale.

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata pubblicata

nella Gazzetta Ufficiale n. 255 del 16 settembre 1981.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei ministri,

rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, la quale

ha chiesto, sostanzialmente riproducendo il contenuto dei precedenti

atti difensivi, che la questione venga dichiarata non fondata.

Si sono costituiti in giudizio Lunardo Salvatore, Di Dio Perna

Carmela e Mingrino Giovanni, rappresentati dagli avvocati Pompeo Magno,

Giangaleazzo Stendardi e Giuseppe Tanteri, domandando l'accoglimento

della proposta questione di legittimità costituzionale.

In data 18 novembre 1982 i procuratori delle parti private hanno

presentato una memoria difensiva.

9. - Mariotti Vittorio, proprietario di alcuni locali siti in

Cisterna, condotti in locazione ad uso negozio da Ghelfo Luisa,

esercitava il recesso ex artt. 73 e 29 legge n. 392 del 1978, deducendo

la necessità di ottenere la disponibilità dell'immobile per

destinarlo alla vendita di ricambi per auto. La resistente contestava

la domanda ed, in subordine, chiedeva, in via riconvenzionale, il

riconoscimento della indennità per la perdita dell'avviamento

commerciale, nella misura fissata dal settimo comma dell'art. 69.

A seguito di eccezione della convenuta, il Pretore di Latina, con

ordinanza 21 febbraio 1981 (r.o. 266/ 1981), ha sollevato - prima di

decidere sulla domanda principale - questione di legittimità, in

riferimento agli artt. 3, 42 e 47 Cost., degli artt. 69, settimo comma,

e 73 (nel testo modificato dall'articolo unico della legge n. 93 del

1979), nella parte in cui tale ultima disposizione estende ai contratti

di cui all'art. 67 l'applicabilità dell'art. 69, settimo comma, e

nella parte in cui il settimo comma dell'art. 79 (recte: 69) prevede il

richiamo al secondo comma dell'art. 34.

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata pubblicata

nella Gazzetta Ufficiale n. 262 del 23 settembre 1981.

Ha spiegato intervento la Presidenza del Consiglio dei ministri,

rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, ed ha

chiesto, riproducendo le precedenti deduzioni, che la questione venga

dichiarata non fondata.

10. - Nel giudizio di appello avverso la sentenza in data 11 febbraio

- 10 aprile 1980 del Pretore di Monfalcone che aveva, fra l'altro,

affermato l'obbligo a carico di Cappelletto Elisa, conduttrice di un

immobile adibito ad uso diverso da abitazione, del pagamento - all'atto

del rilascio dell'immobile stesso - di diciotto mensilità del canone

pattuito, quale indennizzo per perdita di avviamento, il Tribunale di

Gorizia, con ordinanza 25 giugno 1981 (r.o. 592/1981), ha sollevato, su

eccezione di parte, questione di legittimità costituzionale dell'art.

73, in relazione all'art. 69, settimo comma, della legge n. 392 del

1978, novellato dalla legge n. 93 del 1979, in relazione agli artt. 3 e

42, secondo comma, Cost., ritenuti vulnerati in quanto, mentre per le

locazioni sorte successivamente alla legge n. 392 del 1978, il

locatore, potendo conoscere preventivamente l'incidenza dell'indennità

dovuta ex art. 34, sarebbe in grado di valutare la convenienza di

concedere in locazione l'immobile per un determinato canone, che può

liberamente pattuirsi, per quelle sorte anteriormente all'entrata in

vigore di detta legge il meccanismo di determinazione dell'indennità

ex art. 69, settimo comma, condurrebbe ad una irragionevole

compressione del diritto di proprietà, non consentendo al locatore di

calcolare la convenienza economica di recedere o meno dal rapporto

locatizio, e ad un trattamento diverso in situazioni eguali.

Inoltre, l'indennità, così come prevista dalla disciplina

impugnata, comporterebbe per il locatore l'obbligo di corrispondere una

somma che può talvolta essere superiore all'ammontare dei canoni

percepiti per la durata della locazione, così vanificandosi il diritto

al corrispettivo e il diritto di godimento dell'immobile, e, quindi, il

diritto di proprietà.

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata, poi,

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 19 del 20 gennaio 1982.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei ministri,

rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, ed ha

chiesto, riproducendo il contenuto dei precedenti atti di intervento,

che la questione venga dichiarata non fondata.

11. - Con ricorso al Pretore di Vasto, Pellegrini Francesca, già

conduttrice di un negozio adibito a vendita al minuto di lane e

mercerie, conveniva in giudizio il proprietario dell'immobile , per

vedere riconosciuto il diritto a ricevere in pagamento l'indennità per

perdita di avviamento commerciale di cui all'art. 69, settimo comma,

legge n. 392 del 1978, in conseguenza dell'avvenuto rilascio

dell'immobile.

A seguito di eccezione del convenuto, l'adito Pretore, con ordinanza

11 giugno 1981 (r.o. 623/1981), ha sollevato questione di legittimità

costituzionale della predetta disposizione di legge, nella parte in cui

dispone che l'indennità dovuta al conduttore per la perdita

dell'avviamento commerciale è determinata sulla base del canone

corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche, in

relazione agli artt. 3 e 42 Cost.

L'art. 42 Cost. sarebbe violato perché la norma censurata può

condurre alla abnorme conseguenza di obbligare il proprietario del bene

locato a corrispondere al conduttore una somma assai vicina - se non

superiore - all'importo globale dei canoni percepiti fino al momento

del rilascio, giungendo in tal modo ad una completa vanificazione della

facoltà di godimento del bene.

Vi sarebbe anche vulnerazione del principio di eguaglianza "perché

la diversa tutela accordata dal legislatore alle posizioni di

conduttore e di locatore non trova alcuna giustificazione né di ordine

giuridico, né di ordine metagiuridico, quale, ad esempio, una

ipotizzabile particolare debolezza di una delle parti".

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata pubblicata

nella Gazzetta Ufficiale n. 19 del 20 gennaio 1982.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei ministri,

rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, la quale

ha chiesto, riportandosi ai suoi precedenti atti di intervento, che la

questione venga dichiarata non fondata.

12. - Tosatti Giuseppina, conduttrice di un locale adibito a farmacia

del quale il Conciliatore di Roma, con sentenza 20 aprile 1980, aveva

ordinato il rilascio, conveniva in giudizio avanti al Pretore il

proprietario dell'immobile De Gregorio Michele per ottenere la

corresponsione dell'indennità di avviamento, ai sensi degli artt. 73 e

69, settimo comma, della legge n. 392 del 1978.

Il giudice a quo, con ordinanza 7 aprile 1981 (r.o. 645/1981), ha

denunciato, in relazione agli artt. 3, primo comma, 41, primo comma, e

42, secondo comma, Cost., l'illegittimità degli artt. 73 e 69, settimo

comma, della legge n. 392 del 1978, nella parte in cui dispongono che,

in caso di recesso del locatore, è dovuta l'indennità per avviamento

commerciale nella misura di diciotto mensilità sulla base del canone

corrente di mercato.

Ad avviso del giudice a quo, la diversa misura della indennità di

avviamento da corrispondere al conduttore a seconda dell'operatività

del regime transitorio (artt. 69, settimo comma, e 73) ovvero ordinario

(art. 34), malgrado si tratti di realtà omogenee, sarebbe contrastante

con l'art. 3 Cost., apparendo irrazionale una diversità di trattamento

fondata sull'elemento, del tutto accidentale, della data di stipula del

contratto.

"È invero" - rileva il Pretore - "in dipendenza di tale circostanza

che il conduttore consegue, se la locazione è nuova, il rimborso di

una quota (prevedibile, e, quindi, di fatto computata nella

regolamentazione economica del contratto) dei canoni versati, pari,

all'incirca (l'ultimo canone non sarà eguale a quelli precedenti per

effetto degli aggiornamenti ISTAT), ad 1/4 o ad 1/8 del totale

corrisposto, a seconda che la locazione venga a cessare dopo 6 o 12

anni. Per contro, nel caso di vecchia locazione, il conduttore può

addirittura percepire, grazie al divario tra canone pagato in regime di

blocco e canone di mercato ed alla mancata considerazione della durata

del rapporto, somme eguali o superiori a quelle complessivamente

versate".

Sarebbe, poi, violato anche l'art. 41, primo comma, Cost., giacché

il locatore che intenda recedere dal contratto al fine di adibire

l'immobile all'esercizio di un'attività economica, è tenuto, ai sensi

degli artt. 73 e 69, settimo comma, della legge 392 del 1978, al

pagamento di un'indennità il cui importo non era prevedibile al

momento della conclusione del contratto e che può essere tale da

assorbire la totalità dei canoni percepiti ("per effetto della

macroscopica divaricazione tra canoni soggetti a blocco e canoni di

libero mercato, che vengono in considerazione ai fini del conteggio

dell'indennità"), con conseguente grave ed ingiustificata limitazione

della libertà d'iniziativa privata, poiché il proprietario-locatore

dovrebbe sopportare l'intollerabile sacrificio ("non certamente

giustificabile con finalità di ordine sociale, vertendosi in tema di

conflitto tra soggetti esercenti entrambi attività economiche, di cui

l'uno viene a godere di una posizione di vero e proprio privilegio") di

rinunciare a tutto (o a gran parte di) quanto aveva percepito quale

corrispettivo della cessione del godimento del bene, per ritornarne in

possesso al fine di installarvi la propria attività.

Sarebbe, infine, vulnerato anche l'art. 42, secondo comma, Cost., che

tutela, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, il

contenuto minimo del diritto di proprietà; in base a tale norma

costituzionale i limiti alla proprietà degli immobili urbani (fra cui

rientra la previsione dell'indennità di avviamento, a tutela delle

attività economiche socialmente utili) non possono giungere fino al

punto d'annullarla, cosa che si sarebbe verificata nel caso di specie,

dovendo il locatore corrispondere, a titolo di indennità di

avviamento, circa la metà di quanto percepito in oltre venti anni di

locazione.

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata, poi,

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 12 del 13 gennaio 1982.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei ministri,

rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, ed ha

chiesto, riproducendo il contenuto dei precedenti atti d'intervento,

che la questione venga dichiarata non fondata.

13. - Con ricorso diretto al Pretore di Villa S. Giovanni la società

S.A.I. chiedeva la condanna di Tripepi Eufemia, ved. Grillo, alla

corresponsione dell'indennità per avviamento commerciale, da

determinarsi ai sensi dell'art. 69 della legge n. 392 del 1978, in

conseguenza della sentenza dello stesso Pretore, passata in giudicato,

che aveva accolto la domanda della Tripepi volta ad ottenere il

rilascio di un immobile di sua proprietà concesso in locazione alla

società attrice e da questa destinato a sede della propria agenzia di

Villa S. Giovanni.

La Tripepi, costituitasi in giudizio, deduceva che, mentre, da un

lato, l'agenzia assicuratrice non aveva subito alcun danno a seguito

del rilascio, essendosi trasferita in un immobile a poche centinaia di

metri di distanza, dall'altro, la locatrice non aveva ottenuto alcun

vantaggio, in quanto il rilascio dell'immobile era avvenuto per

necessità abitativa della figlia e non già per lo svolgimento di

attività commerciale; chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda. In

subordine eccepiva l'illegittimità della normativa sull'indennità per

la perdita dell'avviamento commerciale, sia perché questa è dovuta

persino in ipotesi di rilascio dell'immobile per necessità abitativa

del locatore, sia per il criterio di liquidazione di tale indennità,

in forza del quale il locatore può essere condannato a pagare una

somma superiore all'ammontare dei canoni percepiti.

Con sentenza del 10 novembre 1980 il Pretore di Villa S. Giovanni

respingeva la domanda proposta dalla S.A.I.. Avverso tale decisione la

società attrice proponeva appello avanti al Tribunale di Reggio

Calabria che, con ordinanza del 22 maggio 1981 (r.o. 664/1981) -

premesso che, alla stregua della normativa vigente, la richiesta

indennità avrebbe dovuto essere corrisposta alla appellante - ha

sollevato, in riferimento agli artt. 3 e 42 Cost., questione di

legittimità dell'art. 69, settimo comma, della legge n. 392 del 1978.

Rileva anzitutto il giudice a quo che, mentre, secondo la disciplina

precedente, era jus receptum della Corte di cassazione il principio

secondo cui "il diritto al compenso restava subordinato alla prova

specifica della esistenza e della conseguente perdita dell'avviamento e

della concreta utilità derivante al locatore", nella nuova disciplina

"è stato invece accolto il principio che l'indennità consegue

automaticamente alla cessazione del rapporto in una misura

prestabilita". Di qui la conseguenza che l'indennità di avviamento

sarebbe dovuta nel caso sottoposto al suo esame, "pur non essendo

provati, ed anzi potendosi escludere il pregiudizio del conduttore e

l'utilità del locatore".

Se è vero, allora, prosegue il Tribunale, che, nel nuovo sistema,

l'indennità di avviamento trova la sua ragion d'essere

nell'arricchimento di cui si gioverebbe il locatore senza alcun

contributo personale, è evidente che l'interesse del

proprietario-locatore può subire una compressione solo nel caso in cui

egli si avvantaggi del maggior valore dell'immobile creato dalla

attività dell'imprenditore "e solo ove l'interesse del conduttore

abbia una reale consistenza"; ma, allorquando il conduttore non subisca

alcun depauperamento in conseguenza della cessazione del rapporto

locatizio, riesce estremamente difficile giustificare il diritto

all'indennità che il proprietario deve comunque corrispondere, "non

essendo conducente il richiamo alla funzione sociale della proprietà e

alla tutela dell'iniziativa economica".

Ad avviso del giudice a quo, una siffatta tutela indiscriminata non

avrebbe senso e contrasterebbe anche con il principio d'eguaglianza,

giacché verrebbe a rompere l'equilibrio degli interessi espresso dal

contratto, determinando l'esclusivo vantaggio di un soggetto del

rapporto contrattuale (l'imprenditore), vantaggio che "lungi dal

rispondere ad esigenze vere, aggraverebbe il disagio, già così acuto,

nell'attuale società, per il motivo del predominio legalizzato di una

categoria sull'altra".

L'identico trattamento riservato dall'art. 69 al

proprietario-locatore che intenda adibire l'immobile di cui è

proprietario ad abitazione propria (e che, quindi, nessuna utilità

trarrebbe dall'immobile valorizzato dall'avviamento) rispetto a colui

che intenda adibirlo ad esercizio di attività commerciale,

costituirebbe, poi, altro motivo di violazione dell'art. 3 Cost.

Infine, il sistema di determinazione dell'indennità ex art. 69,

basato sul canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse

caratteristiche, potrebbe condurre ad un'irragionevole compressione del

diritto di proprietà del locatore e ad una conseguente violazione

dell'art. 42 Cost.: non sarebbe raro, infatti, il caso che il

conduttore riceva, a titolo di indennità, più di quanto egli abbia

corrisposto per canoni dovuti al locatore.

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 12 del 13 gennaio 1982.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei ministri,

rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, chiedendo,

riprodotte le deduzioni precedentemente svolte, che la questione sia

dichiarata non fondata.

Si è costituita la parte privata Tripepi Eufemia, rappresentata dal

prof. avv. Vincenzo Panuccio e dall'avv. Francesco Musolino, con atto

di deduzioni depositato il 7 luglio 1981, domandando, in primo luogo,

la pronuncia di una sentenza interpretativa di rigetto e, solo in

subordine, una decisione di illegittimità costituzionale della norma

denunciata dal Tribunale.

Quanto alla prima richiesta, rileva la difesa che le attuali

disposizioni in materia di avviamento, esaminate nella loro continuità

storico-positiva rispetto alla legge del 1963, hanno avuto l'unico

scopo di eliminare dispute sulla entità del vantaggio del locatore,

escludendo l'accertamento, caso per caso, di elementi di fatto di

difficile acquisizione; ne è conseguita una rigidità del meccanismo

di calcolo che ha comportato il mancato riferimento esplicito ai

presupposti, giuridici e di fatto, dell'indennità di avviamento (la

sussistenza e la correlativa perdita dell'avviamento) nei quali

soltanto può concretarsi l'utilità del locatore.

La ratio dell'attuale disciplina, prosegue la difesa, è stata

individuata dalla sentenza n. 36 del 1980 della Corte costituzionale la

quale ha ribadito che l'indennizzo a carico del locatore tende a

ristabilire l'equilibrio di ordine economico e sociale che verrebbe

turbato dal suo arricchimento, nell'ipotesi in cui egli subentri al

conduttore nella medesima attività o nel caso in cui, locando

l'immobile, ottenga, comunque, canoni particolarmente elevati in

funzione dell'avviamento dovuto all'attività svolta dal conduttore.

Tutto ciò, prosegue la difesa, "si evince chiaramente dall'esclusione

dell'indennizzo in quei casi in cui non è ravvisabile l'inerenza

diretta all'immobile dell'avviamento creato dal conduttore, giacché

trattasi di attività in cui prevale l'elemento soggettivo o

organizzativo imprenditoriale, indipendentemente dalla sede, o comunque

in ipotesi che escludono il verificarsi di quelle esigenze di

riequilibrio economico e sociale che costituiscono la ratio della

norma".

Conseguentemente, "vien meno la ratio della norma nei casi in cui

(come il presente), non si verifica alcuno squilibrio di ordine

economico-sociale, né alcun arricchimento da riequilibrare, ma

addirittura si verrebbe proprio a creare tale squilibrio, mediante un

arricchimento indebito a favore del conduttore che verrebbe ad essere

privilegiato". Tale argomentazione, prosegue la difesa, trova conforto

nello stesso art. 34 della legge n. 392 del 1978 che, nella sua

intitolazione ("Indennità per la perdita dell'avviamento"), postula,

anche letteralmente, "che un avviamento sussista, che venga perduto,

che il conduttore" (recte: il locatore) "in qualche modo lo utilizzi,

posto che anche letteralmente l'art. 31 include l'indennità ex art. 34

fra i risarcimenti del danno, il che significa che un danno deve

esserci stato e deve essere in concreto dimostrato".

Il significato tecnico-giuridico di indennità presuppone, anche per

la nuova legge, la sussistenza di un avviamento, la perdita e

l'utilizzo di esso da parte del conduttore, insomma, un danno,

conformemente alla "continuità dei presupposti operativi e delle

finalità perseguite tra la vecchia e la nuova legge, ulteriormente

ribadita dall'art. 35" (legge n. 392 del 1978) "che esclude da tale

indennità situazioni caratterizzate, di regola, dalla mancanza di

elementi che, evidentemente, negli altri casi, il legislatore ha inteso

e voluto tutelare (insuperabile argomento a contrario), non essendo

contemplata, nelle ipotesi di esclusione, l'inerenza diretta

all'immobile dell'avviamento creato dal conduttore, perché si tratta

di attività in cui ordinariamente prevale l'elemento soggettivo o

organizzativo imprenditoriale indipendentemente dalla sede in cui

l'attività viene esercitata, o comunque in ipotesi particolari che

escludano quella esigenza di equilibrio economico-sociale che

costituisce la ratio della norma".

Per quel che concerne la legittimità costituzionale della disciplina

transitoria sulla indennità per la perdita dell'avviamento, la difesa,

dopo aver sviluppato considerazioni adesive a quelle formulate

nell'ordinanza di rimessione, ha indicato, quali ulteriori parametri di

raffronto, gli artt. 41, primo comma, e 47 Cost..

In data 13 novembre 1982 la difesa della Tripepi ha depositato una

memoria con la quale ribadisce gli argomenti a favore della

illegittimità costituzionale della normativa impugnata. In

particolare vi si rileva che l'Avvocatura dello Stato "non ha

minimamente toccato la fattispecie che riguarda la concludente", che

concerne la illegittimità dell'indennità di avviamento ex art. 69

nell'ipotesi di recesso locativo "per necessità abitativa del

locatore", menzionando, invece, esclusivamente, giusta il richiamo alla

sentenza n. 36 del 1980 di questa Corte, l'utilizzo da parte del

locatore dell'immobile già locato, per uso diverso da abitazione.

14. - Covati Gino, proprietario di alcuni locali adibiti dai

conduttori Francesco Grandi ed Ercolina Vitali ad esercizio per la

vendita di prodotti alimentari, con ricorso al Pretore di Vigevano

domandava, previa declaratoria della legittimità del recesso

anticipato precedentemente intimato, la condanna dei conduttori al

rilascio dei locali. Instauratosi il contraddittorio, i convenuti

contestavano le avverse deduzioni, proponevano domanda riconvenzionale

per il pagamento dell'indennità di avviamento commerciale ex artt. 73

e 69, settimo comma, legge n. 392 del 1978 ed eccepivano

l'illegittimità costituzionale, in relazione agli artt. 3 e 42 Cost.,

delle predette disposizioni.

Il giudice adito, con ordinanza 31 luglio 1981 (r.o. 694/1981) -

prima di decidere sulla domanda di rilascio - ha sollevato l'eccepita

questione di legittimità costituzionale, indicando, peraltro, come

parametri di raffronto, i soli artt. 3 e 42 Cost.; denunciava

altresì, in relazione all'art. 3 Cost., l'illegittimità

costituzionale dell'art. 69, ottavo comma, legge n. 392 del 1978.

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 26 del 27 gennaio 1982.

Anche in tale giudizio ha spiegato intervento la Presidenza del

Consiglio dei ministri, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale

dello Stato, che, senza formulare alcuna deduzione sull'impugnativa

dell'art. 69, ottavo comma, legge n. 392 del 1978, ha riprodotto il

contenuto dei precedenti atti di intervento.

15. - Nel corso della causa di opposizione a precetto di rilascio di

un immobile adibito ad uso di parrucchieria per signora, promossa da

Nencioni Orsetta - dopo che le era stato notificato atto di precetto

per il rilascio del locale in forza di sentenza del Giudice

conciliatore di Poggibonsi, confermata dal Pretore in sede di appello -

deducendo che il diritto dei proprietari locatori, Consortini Giovanni

e Gloria e Fornai Natale e Antonio, di procedere all'esecuzione forzata

per il rilascio, non poteva essere esercitato fino a che gli stessi non

avessero provveduto a corrispondere l'indennità di avviamento, da

determinarsi sulla base del canone corrente di mercato (i locatori

avevano inviato un assegno di sole L. 538.200, pari a diciotto

mensilità del canone effettivamente corrisposto, assegno che

l'opponente aveva respinto), il Pretore di Poggibonsi, su eccezione

della Nencioni, ha sollevato, con ordinanza del 28 marzo 1981 (r.o.

739/1981), in relazione all'art. 3 Cost. (il parametro costituzionale

non è, peraltro, riprodotto nel dispositivo del provvedimento di

rimessione), questione di legittimità costituzionale dell'art. 73

legge n. 392 del 1978, modificato dall'art. 1 bis legge n. 93 del 1979,

in relazione all'art. 69, settimo comma, legge n. 392 del 1978, "nella

parte in cui commisura l'indennità di avviamento commerciale al canone

corrente di mercato anche per l'ipotesi che si tratti di immobile la

cui locazione è soggetta a proroga legale ed il recesso del locatore

è fondato sulla necessità di adibirlo ad attività propria o dei

congiunti, ed anche nel caso in cui l'importo predetto venga a superare

l'ammontare complessivo dei canoni di fatto percepiti dal locatore".

Premette il giudice a quo che la parificazione delle modalità di

calcolo dell'indennità tra contratti (come nella specie) soggetti a

proroga e contratti non soggetti a proroga, ha una sua puntuale

giustificazione nel fatto che il canone coincida con quello corrente di

mercato e sia approssimato, per eccesso o per difetto, a tale canone; e

ciò perché "in qualche modo si è voluto ancorare il valore

dell'indennità all'utile generico derivato ad entrambe le parti dal

rapporto locatizio, laddove non era più possibile avere riguardo al

criterio variabile, vigente sotto l'impero della legge n. 19 del 1963,

che teneva conto anche della specifica utilità che veniva di fatto a

conseguire il locatore dall'avviamento commerciale instaurato, e

perduto dal conduttore".

Senonché, prosegue il Pretore, "l'utilità specifica del locatore

torna, in via eccezionale, ad essere considerata anche nella nuova

normativa, laddove prevede che l'indennità va commisurata a 36,

anziché 18, mensilità dell'ultimo canone corrisposto (art. 34,

secondo comma), quando l'immobile venga adibito all'esercizio della

stessa attività o di attività affine a quella esercitata dal

conduttore": di qui la conseguenza che, sia pure solo a tal fine, la

legge prende ancora in considerazione la posizione del locatore.

Se ciò è vero, "non è seriamente dubitabile che l'ipotesi per cui

è causa, configurandosi come sostanzialmente diversa da quella

ordinaria, nonché, normalmente, da quella disciplinata in via

transitoria ma con riferimento agli immobili locati in regime di

contrattazione libera, meriti un trattamento differenziato, che tenga

in debito conto l'ammontare dei canoni, a volte irrisorio, realmente

corrisposto al locatore, di tal che l'esercizio del suo diritto di

recedere ante diem dal contratto per provata necessità di adibire

l'immobile ad abitazione o attività commerciale, propria, del coniuge

o dei parenti, non si traduca in una ingiusta sanzione economica nei di

lui confronti".

Ed allora, conclude il giudice a quo, l'attuale sistema, che ha

adottato, per la determinazione dell'indennità di avviamento, un

assoluto automatismo, è necessario che operi, "in situazioni

sostanzialmente omogenee con eguali indici e, in situazioni

sostanzialmente eterogenee, con indici differenziati", giacché

l'esigenza di tutelare il conduttore dell'immobile non può

considerarsi così preminente "da trascurare del tutto il valore del

rapporto locatizio, il regime vincolato o meno della determinazione del

canone e qualsiasi giusto interesse del locatore, che potrebbe vedersi

tenuto a corrispondere, a titolo di indennità, una somma di gran lunga

superiore a quella da lui percetta a titolo di prezzo complessivo per

l'uso dell'immobile, senza garanzia, per altro, che a quella indennità

corrisponda in suo favore un qualche vantaggio".

L'ordinanza, ritualmente notificata e comunicata, è stata pubblicata

nella Gazzetta Ufficiale n. 47 del 17 febbraio 1982.

È intervenuta nel giudizio la Presidenza del Consiglio dei ministri,

rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, chiedendo,

senza addurre ulteriori argomenti, che la questione sia dichiarata non

fondata. Considerato in diritto :

1. - Le diciotto ordinanze in epigrafe sottopongono alla Corte

questioni di legittimità costituzionale in parte coincidenti, in parte

strettamente connesse: i relativi giudizi vengono, pertanto, riuniti e

decisi con un'unica sentenza.

2. - Tutte le ordinanze risultano emanate nel corso di procedimenti

che, pur variamente articolati quanto a natura, stato o grado, si

presentano caratterizzati da due connotati comuni. E, cioè,

anzitutto, dal fare comunque riferimento, in partenza, al rilascio,

già ottenuto o anche soltanto richiesto, di un immobile locato per uso

non abitativo, sulla base di un contratto "in corso soggetto a proroga"

ai sensi dell'art. 67 della legge 27 luglio 1978, n. 392, in ordine al

quale il rispettivo locatore si è avvalso di uno dei motivi di recesso

riconosciuti operanti per questa categoria di contratti dall'art. 73

della legge n. 392 del 1978 (articolo oggi vigente nel testo novellato

dall'art. 1 bis del decreto legge 30 gennaio 1979, n. 21, convertito

con modificazioni nella legge 31 marzo 1979, n. 93). In secondo luogo,

dall'avere come oggetto di domanda, principale o riconvenzionale a

seconda dei casi, la determinazione dell'indennità di avviamento

commerciale nei termini configurati dall'art. 69, settimo comma, della

legge n. 392 del 1978, espressamente richiamato alla fine del terzo ed

ultimo periodo dell'art. 73, quale risulta a seguito dell'accennata

novellazione.

Va, peraltro, sottolineato subito che nessuna ordinanza mette in

discussione la legittimità della suddetta normativa nella parte in cui

essa specifica i motivi di recesso fatti valere dai locatori, mentre

tutte sollevano dubbi nei confronti della parte della normativa che

prevede l'indennità per la perdita dell'avviamento (artt. 73, ultimo

periodo, e 69, settimo comma, della legge n. 392 del 1978). In aggiunta

a questo tipo di dubbi, due ordinanze di rimessione ne prospettano

altri, aventi portata più particolare: così, la seconda delle tre

ordinanze emanate dal Pretore di Paternò (r.o. 294/1981) si duole

anche del fatto che l'art. 73 della legge n. 392 del 1978 non preveda,

quale motivo di recesso per il locatore di un immobile adibito ad uso

diverso da abitazione, la disponibilità di un diverso immobile da

parte del conduttore; a sua volta, l'ordinanza del Pretore di Vigevano

(r.o. 694/1981) si domanda se sia legittimo che l'esecuzione del

provvedimento di rilascio dell'immobile venga subordinata dall'art. 69,

ottavo comma, della legge n. 392 del 1978 all'avvenuta corresponsione

dell'indennità di avviamento.

3. - Le suddette precisazioni, per quanto sintetiche, consentono di

prendere posizione sulle riserve in punto di rilevanza manifestate, sia

pur incidentalmente, dall'Avvocatura dello Stato in due distinte

occasioni: la prima volta, con l'atto di intervento nel giudizio di

legittimità (r.o. 881/1979) promosso dal Giudice conciliatore di

Caltanissetta (in quell'ordinanza, ad avviso dell'Avvocatura, non vi

sarebbe "traccia di un qualunque accenno al problema della rilevanza

delle questioni sollevate"); la seconda volta, con l'atto d'intervento

nel giudizio di legittimità (r.o. 757/1980) promosso dal Giudice

conciliatore di Andria (per l'Avvocatura, sussisterebbero le "più

serie perplessità" sulla rilevanza della questione dedotta "in

presenza di una domanda di rilascio in ordine alla quale il giudice a

quo non ha provveduto, sembrando ovvio il rilievo che in tanto una

statuizione sull'indennità in questione potrà essere emessa, in

accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal convenuto, in

quanto avrà avuto ingresso la domanda attrice").

Mentre non è condivisibile l'addebito mosso all'ordinanza del

Giudice conciliatore di Caltanissetta, giacché dalle sue premesse in

fatto (rilascio richiesto invocando la necessità di adibire l'immobile

ad una specifica attività commerciale del locatore; data di insorgenza

dell'invocata necessità; accertata manifestazione della volontà di

recedere ed intervenuto preavviso ai sensi della legge; esigenza di

pronunciare sull'indennità di avviamento) si ricavano tutti gli

estremi necessari per la ricostruzione della fattispecie concreta su

cui le sorti della norma impugnata verrebbero comunque ad incidere, le

perplessità manifestate nei confronti dell'altra ordinanza si

appalesano talmente giustificate da non coinvolgere la sola ordinanza

del Giudice conciliatore di Andria, né, conseguenza non meno

importante, la sola questione avente ad oggetto la norma che prevede

l'indennità per la perdita dell'avviamento.

Il requisito della rilevanza implica necessariamente che la questione

dedotta abbia nel procedimento a quo un'incidenza attuale e non

meramente eventuale: solo quando il dubbio investa una norma dalla cui

applicazione il giudice ordinario dimostri di non poter prescindere, si

concretizza il fenomeno della pregiudizialità costituzionale e trova

posto la sospensione del procedimento.

La situazione di non rilevanza evidenziata dall'Avvocatura dello

Stato con particolare riferimento all'ordinanza del Giudice

conciliatore di Andria è esemplare in proposito. Di fronte ad una

domanda per il rilascio di un immobile adibito ad uso non abitativo,

presentata adducendo l'esistenza di un valido motivo di recesso,

qualsiasi discussione, tanto in linea di diritto quanto in linea di

fatto, sull'indennità per la perdita dell'avviamento, conseguente alla

riconosciuta operatività del recesso, è da ritenersi assolutamente

prematura e, quindi, inconferente sino a che non sia stata accertata la

validità anche formale dell'addotto motivo di recesso ed ordinato

altrettanto formalmente il rilascio dell'immobile. Pertanto, la

circostanza che il Giudice conciliatore di Andria abbia messo in dubbio

la legittimità costituzionale della norma che prevede l'indennità di

avviamento, prima ancora di essersi pronunciato sulla domanda

principale, comporta l'inammissibilità della dedotta questione per

difetto di rilevanza.

La medesima conclusione negativa si impone per altre sei ordinanze,

contrassegnate dalla stessa sfasatura che si è riscontrata in quella

del Giudice conciliatore di Andria: sono le ordinanze del Pretore di

Piazza Armerina (r.o. 75/1981), del Pretore di Paternò (più

esattamente, la prima di tale giudice: r.o. 216/1981), del Pretore di

Latina (r.o. 266/1981) e del Pretore di Pescara (più esattamente, la

seconda di tale giudice: r.o. 288/1981), nonché le già menzionate

ordinanze dello stesso Pretore di Paternò e del Pretore di Vigevano. A

proposito di queste ultime due - che, come si è detto in precedenza,

non si sono limitate a mettere in discussione la legittimità della

sola norma che prevede l'indennità per la perdita dell'avviamento -

occorre precisare che l'inammissibilità per difetto di rilevanza va

dichiarata anche per quanto concerne la questione avente ad oggetto

l'altra norma da ciascuna di esse ulteriormente denunciata. Il discorso

sui rapporti con la domanda principale viene a porsi, infatti, in

termini non dissimili: così, da un lato, la questione (Pretore di

Vigevano) avente ad oggetto la norma che subordina l'esecuzione del

provvedimento di rilascio all'avvenuta corresponsione dell'indennità

in tanto può dirsi rilevante in quanto già sia stata emanata

l'ordinanza di rilascio dell'immobile, in mancanza della quale non sono

neppure proponibili problemi attinenti all'esecuzione; dall'altro, la

questione (Pretore di Paternò, seconda ordinanza) avente ad oggetto la

mancata previsione di un ulteriore motivo di possibile recesso in tanto

può dirsi rilevante nella specie in quanto il giudice adito abbia

prima disconosciuto l'esistenza o comunque l'operatività del motivo

inizialmente addotto dal locatore recedente sulla base delle

disposizioni vigenti.

Sempre per difetto di rilevanza è, infine, da dichiarare

inammissibile la questione proposta dall'ordinanza del Pretore di Enna

(r.o. 240/1981), emanata nel corso di un procedimento instaurato dai

locatori di un immobile per ottenere la determinazione dell'indennità

di avviamento dovuta al conduttore nella da essi auspicata eventualità

dell'accoglimento della domanda precedentemente avanzata in altra sede

per il rilascio. Lo sdoppiamento, operato dai locatori, tra l'azione di

rilascio e l'azione di accertamento dell'indennità eventualmente

spettante al conduttore non elimina, nella pendenza del primo

procedimento, le carenze riscontrabili sotto il profilo dell'attuale

incidenza della questione, anche perché ad acuirle contribuisce il

fatto che l'ordinanza non contiene alcun cenno alla situazione posta a

base della domanda di rilascio, donde l'innegabile genericità della

fattispecie presa in considerazione.

4. - Nello scendere ad esaminare il merito delle restanti dieci

ordinanze, tutte emanate in presenza di un rilascio dell'immobile già

disposto dal giudice o concordato tra le parti, si rende indispensabile

prendere le mosse dall'esatta individuazione delle questioni in

oggetto, per vero piuttosto variamente prospettate. Ciò vale non tanto

per quel che riguarda i parametri costituzionali invocati dai giudici a

quibus (riassuntivamente: gli artt. 3, 41, 42 e 47 Cost., chiamati in

causa talvolta tutti assieme, talvolta in combinazioni differenziate,

talvolta singolarmente, magari sotto più profili), quanto per quel che

riguarda la norma o le norme ordinarie censurate (alcune ordinanze

denunciano nel dispositivo il solo art. 69, settimo comma, della legge

n. 392 del 1978, ora senza specificare ulteriormente, ora con

riferimento ad una parte appositamente individuata; altre ordinanze,

sempre nel dispositivo, denunciano congiuntamente gli artt. 69 e 73

della medesima legge, anch'esse talora senza ulteriori specificazioni

all'infuori di quella concernente il settimo comma dell'art. 69, talora

con riferimento ad una parte specificamente individuata).

Tenendo nel debito conto sia la motivazione di ogni ordinanza, sia le

circostanze di fatto che di ciascuna meglio puntualizzano la portata

attraverso l'accertata, necessaria, rilevanza della pronuncia richiesta

alla Corte, si ricava agevolmente che tutti i giudici a quibus dubitano

della legittimità di un combinato disposto, sempre in attinenza alla

disciplina transitoria di cui al titolo II della legge n. 392 del 1978.

Più precisamente, la già menzionata ordinanza del Giudice

conciliatore di Caltanissetta (r.o. 881/1979), con riferimento agli

artt. 3, 41, 42 e 47 Cost., dubita della legittimità del combinato

disposto degli artt. 69, settimo comma, e 73 della legge n. 392 del

1978, nella parte in cui, per tutte le ipotesi di recesso contemplate

dall'art. 73 ("i motivi di cui all'art. 29" della stessa legge), pone a

carico del locatore il pagamento di un'indennità per avviamento

commerciale in favore del conduttore. Invece, l'ordinanza del

Tribunale di Reggio Calabria (r.o. 664/1981), con riferimento agli

artt. 3 e 42 Cost., dubita della legittimità del combinato disposto

degli artt. 69, settimo comma, e 73 della legge n. 392 del 1978, nella

parte in cui, con particolare riguardo al recesso motivato con

l'esigenza di adibire l'immobile ad abitazione propria del locatore o

del coniuge o di un parente entro il secondo grado in linea retta,

impone al locatore il pagamento dell'indennità per avviamento

commerciale, e, in via subordinata, nella parte in cui, sempre con

riguardo a tale fattispecie, commisura l'indennità per l'avviamento

sulla base del canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse

caratteristiche.

Infine, le ordinanze del Pretore di Pescara (più esattamente la

prima di tale giudice: r.o. 93/1981), del Tribunale di Parma (r.o.

105/1981), del Pretore di Rovigo (r.o. 195/1981), del Tribunale di

Gorizia (r.o. 592/1981), del Pretore di Vasto (r.o. 623/1981), del

Pretore di Roma (r.o. 645/1981), del Pretore di Poggibonsi (r.o.

739/1981) e del Pretore di Paternò (più esattamente, la terza di tale

giudice: r.o. 773/1981) - la prima con riferimento all'art. 42, secondo

comma, Cost.; quella del Pretore di Roma agli artt. 3, primo comma, 41,

primo comma, e 42; quella del Pretore di Paternò agli artt. 3, 41, 42

e 47; le rimanenti agli artt. 3 e 42 - incentrano le proprie doglianze

esclusivamente sull'ultimo dei suddetti combinati disposti, non senza,

in qualche occasione, determinarne ulteriormente i confini. Così,

l'ordinanza del Pretore di Paternò sottopone all'esame della Corte il

combinato disposto degli artt. 69 e 73 della legge n. 392 del 1978,

nella parte in cui determina "la misura dell'indennità per avviamento

commerciale, con riferimento non già all'ultimo canone corrisposto,

come previsto in via generale dall'art. 34, ma al canone corrente di

mercato", mentre nell'ordinanza del Pretore di Poggibonsi si aggiunge

che la questione è sollevata con riguardo all'"ipotesi in cui si

tratti di immobile la cui locazione è soggetta a proroga legale".

L'opportunità, anzi la necessità, di quest'ultima indicazione, che

inserisce nel combinato disposto assoggettato a vaglio di

costituzionalità anche l'art. 67 della legge n. 392 del 1978, articolo

il cui primo comma delinea la categoria dei "contratti in corso

soggetti a proroga", è senz'altro fuori discussione, dal momento che

tutti i procedimenti a quibus fanno riferimento a contratti di

locazione "in corso al momento dell'entrata in vigore della presente

legge e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente" e mai a

contratti del tipo previsto dall'art. 70 oppure del tipo previsto

dall'art. 71 della stessa legge n. 392 del 1978, ai quali, pure, l'art.

73 estende l'applicazione dell'art. 69, settimo comma.

Non altrettanto opportuno, anzi inammissibile per irrilevanza, appare

il richiamo dell'ordinanza del Pretore di Paternò, invece che alle

sole ipotesi di recesso, anche alle ipotesi "di mancato rinnovo del

contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso

dall'abitazione". Se è pur vero che l'art. 69 risulta di per sé

dettato con preciso riguardo alle ipotesi di mancata rinnovazione alla

"scadenza prorogata" di un contratto del tipo suddetto, non è men vero

che nella fattispecie concreta e in tutte le altre che hanno dato

origine al presente giudizio non era in discussione - né poteva

esserlo, stante la non ancora intervenuta scadenza dei termini

ulteriormente prorogati - un'ipotesi di non rinnovazione del contratto.

Il che, oltre a dimostrare la riferibilità delle questioni dedotte

unicamente alle ipotesi di recesso, conferma come, nonostante la

formulazione più limitata di parecchi dispositivi, dalle ordinanze in

esame l'art. 69, settimo comma, venga coinvolto non da solo, ma sempre

in combinato disposto con l'art. 73, nonché con l'art. 67, della

stessa legge n. 392 del 1978.

Va, piuttosto, precisato ancora, quanto alle ipotesi di recesso, che

da un esame globale delle ordinanze di rimessione e dei relativi

procedimenti non tutti "i motivi di cui all'art. 29" della legge n.

392 del 1978 risultano fatti valere in concreto. Infatti, si è sempre

e solo in presenza di casi previsti dalle lettere a) e b) del primo

comma di tale articolo, rispetto ai quali - per espressa statuizione

del secondo periodo dell'art. 73, così come novellato dall'art. 1 bis

del decreto legge 30 gennaio 1979, n. 21, convertito con modificazioni

nella legge 31 marzo 1979, n. 93 - la facoltà di recesso "è

riconosciuta soltanto ove ricorra la necessità del locatore o del

coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta,

verificatasi dopo la costituzione del rapporto locatizio".

5. - Ovviamente, si deve esaminare per prima la questione sollevata

dal Giudice conciliatore di Caltanissetta: una declaratoria di

illegittimità della norma che, per tutti i casi qui considerati,

impone comunque il pagamento dell'indennità di avviamento commerciale,

assorbirebbe sia la questione con cui il Tribunale di Reggio Calabria

lamenta la previsione di una tale indennità con specifico riguardo

alle ipotesi di necessità abitativa del locatore, sia le questioni

concernenti lo specifico indice assunto a base della commisurazione di

detta indennità, sollevate in via subordinata dal Tribunale di Reggio

Calabria ed in via esclusiva dalle altre otto ordinanze.

La questione non è fondata.

Come questa Corte ha, sia pur indirettamente, avuto modo di precisare

in una recente occasione (v. la sentenza n. 128 del 1983),

pronunciandosi in ordine alla collegata tematica del diritto di

prelazione per il caso di nuova locazione e del diritto di prelazione e

riscatto per il caso di vendita, con particolare riguardo ai rapporti

tra l'art. 73 e l'art. 41 della legge n. 392 del 1978, l'attuale

previsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento ha quale

scopo "la conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese

considerate", cioè delle imprese esercenti una delle attività di cui

ai numeri 1 e 2 dell'art. 27, salvi i limiti posti dall'art. 35, e

quale principale, più generale, giustificazione un "contenuto

riparatorio del danno subito dal locatario per la perdita

dell'avviamento stesso".

Poiché il verificarsi di un danno per il conduttore esercente le

attività di cui sopra rappresenta la regola allorché la cessazione

del rapporto di locazione avvenga su iniziativa del locatore, il

legislatore vuole che in tutti i casi del genere un'indennità a favore

del locatario faccia carico al locatore. A questo fine, la legge n. 392

del 1978, che nel testo originario non contemplava alcuna indennità

per la perdita dell'avviamento a seguito di recesso del locatore da un

contratto prorogato ai sensi dell'art. 67, nel testo novellato in sede

di conversione del decreto-legge n. 21 del 1979 ha esteso a tutte le

ipotesi di recesso il diritto del conduttore all'indennità.

Alla stregua di dette costatazioni, nessuna delle doglianze,

sollevate tutte dal Giudice conciliatore di Caltanissetta sulla

falsariga di quelle che il medesimo ufficio aveva più volte

prospettato nei riguardi dell'art. 34 della legge n. 392 del 1978,

norma regolatrice dell'indennità per la perdita dell'avviamento

relativamente ai nuovi contratti di locazione aventi ad oggetto

immobili non adibiti ad uso abitativo, può essere condivisa.

Anche qui, infatti, valgono le argomentazioni con le quali questa

Corte ha dichiarato non fondate le corrispondenti questioni proposte,

appunto, in ordine all'art. 34 (v. la sentenza n. 36 del 1980). Così

si dica, anzitutto, per le "discriminazioni" tra inquilini e,

inversamente, tra locatori, lamentate in conseguenza del fatto che

l'indennità è dovuta in relazione alle sole attività di cui ai

numeri 1 e 2 dell'art. 27, con l'esclusione di quelle di cui all'art.

35 della stessa legge n. 392 del 1978: nessuna irrazionalità è

riscontrabile in siffatta enucleazione di categorie, restando

l'indennità circoscritta alle attività per le quali si ravvisa

un'"inerenza diretta all'immobile dell'avviamento creato dal

conduttore" (sent. n. 36 del 1980), in quanto attività che

presuppongono "contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei

consumatori" (sent. n. 128 del 1983). Né possono ritenersi irrazionali

le altre "discriminazioni" tra inquilini e, inversamente, tra locatori

derivanti dai necessariamente diversi meccanismi di computo predisposti

per i contratti soggetti a proroga dall'art. 69, a seconda che ricorra

una delle situazioni di mancato rinnovo da parte del conduttore

previste dal sesto comma oppure la situazione di non voluto rinnovo da

parte del locatore prevista dal settimo comma, cui l'art. 73 allinea -

circostanza trascurata dal giudice a quo - il trattamento delle ipotesi

di recesso.

La violazione dell'art. 41 Cost., che l'onere di indennizzo gravante

sul locatore cagionerebbe sia con il rendere difficile, per chi voglia

"oggi iniziare" una delle attività in parola, il reperimento di

immobili da affittare a prezzi accessibili, sia con l'indurre i

locatori a "svendere" i loro immobili "piuttosto che correre l'alea di

dover ricorrere a mutui" per pagare l'indennità di avviamento, va

esclusa sol che si tenga presente come la libertà di iniziativa

economica "si accompagni ad eventuali condizionamenti, intesi a

conseguire fini sociali" (sent. n. 36 del 1980), fra i quali rientra la

tutela dell'avviamento commerciale, finalizzata alla "conservazione,

anche nel pubblico interesse, delle imprese" di cui sopra si è detto

(sent. n. 128 del 1983).

Quanto alla violazione dell'art. 42 Cost., lamentata sulla base del

rilievo che il locatore, quale proprietario, subirebbe "una vera e

propria espropriazione forzata senza compenso", è già stato osservato

che, in ordine all'indennità per la perdita dell'avviamento, difetta

totalmente "quella connotazione di natura reale" che caratterizza il

fenomeno espropriativo (sent. n. 36 del 1980). Non meno inconsistente

si palesa il richiamo all'art. 47 Cost.: a parte che ogni normativa del

tipo in esame "non è tale da influire sul complesso campo di

attuazione del risparmio, che presenta indubbiamente altre possibilità

di assorbimento" (sent. n. 36 del 1980), una scelta legislativa

favorevole a riconoscere in linea di principio una qualche indennità

per la perdita dell'avviamento non basta sicuramente a vanificare il

risparmio in immobili locati per uso non abitativo.

6. - Anche la questione sollevata in via principale dall'ordinanza

del Tribunale di Reggio Calabria, pure essa da affrontare con

precedenza sulle questioni attinenti alla commisurazione

dell'indennità, non è fondata.

L'attenzione prestata dal legislatore al danno subito, secondo l'id

quod plerumque accidit, dal conduttore e la preoccupazione per la

conservazione delle imprese "in contatto diretto con il pubblico degli

utenti e dei consumatori" valgono ad escludere la violazione del

principio di eguaglianza che l'ordinanza di rimessione addebita, in uno

con la violazione dell'art. 42 Cost., alla soluzione positiva

unitariamente data al problema dell'an debeatur. La previsione di un

indennizzo a carico di ogni locatore recedente, compreso quello che

abbia necessità di adibire l'immobile ad abitazione propria o del

coniuge o di un parente entro il secondo grado in linea retta, trova

una razionale spiegazione proprio nelle due esigenze di cui sopra,

ritenute meritevoli di tutela a prescindere dalla posizione del

locatore e, perciò, qualunque sia il motivo di recesso fatto valere da

quest'ultimo.

7. - Ad un discorso più complesso, per le maggiori articolazioni che

vi ineriscono, danno luogo le questioni concernenti la legittimità

costituzionale del combinato disposto degli artt. 69, settimo comma, e

73 della legge n. 392 del 1978, nella parte in cui prevede che al

conduttore sia dovuta un'indennità determinata sulla base del canone

corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche. E

ciò non solo e non tanto perché, mentre alcune ordinanze non

forniscono precisazioni sull'indice da adottare in via sostitutiva,

altre fanno riferimento in proposito all'ultimo canone corrisposto,

richiamandosi, talora nella sola motivazione (Tribunale di Gorizia,

Pretore di Roma, Pretore di Poggibonsi), talora anche nel dispositivo

(Pretore di Paternò), all'indice che l'art. 34, primo comma, della

stessa legge utilizza per determinare l'indennità di avviamento

commerciale in ordine alla cessazione dei nuovi rapporti di locazione,

aventi ad oggetto un immobile adibito ad uso non abitativo, sorti a

partire dal 30 luglio 1978. Quanto e soprattutto perché, pur essendo

le questioni prospettate ogni volta in termini generali, cioè con

dispositivi che non distinguono a seconda del motivo addotto ai fini

del recesso, per due dei procedimenti a quibus - quello davanti al

Tribunale di Reggio Calabria e quello davanti al Pretore di Paternò -

il recesso preso in considerazione risulta motivato con l'esigenza di

adibire l'immobile "ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti

entro il secondo grado in linea retta", mentre per le altre ordinanze

il rispettivo procedimento a quo concerne un recesso motivato con

l'esigenza di adibire l'immobile "all'esercizio, in proprio o da parte

del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una

delle attività indicate nell'art. 27" della legge n. 392 del 1978: a

proposito delle quali attività si potrebbe ulteriormente distinguere,

a seconda che si sia o no in presenza "della stessa attività o di

attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini

a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo

esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione della

precedente" (art. 34, secondo comma, espressamente richiamato, quanto

"ai casi" in esso previsti, dall'ultimo periodo dell'art. 69, settimo

comma).

D'altronde, ad evidenziare queste, e consimili, distinzioni provvede

la stessa strutturazione dell'art. 29 della legge n. 392 del 1978, con

le lettere a), b), c) e d) in cui è suddiviso il primo comma e con i

vari periodi di cui consta il secondo comma, il tutto oggetto di

espresso rinvio da parte dell'art. 73, primo periodo, anche se - come

già si è accennato sotto altra prospettiva, con riguardo al profilo

della rilevanza - l'inserimento nel medesimo art. 73 dell'attuale

secondo periodo, avvenuto in sede di conversione del decreto legge n.

21 del 1979, ha portato ad isolare da quel tutto i motivi "previsti

dalle lettere a), b) e dall'ultimo periodo del secondo comma dell'art.

29". Prova ne sia che proprio l'aver ristretto, per questi motivi,

l'ambito d'esercizio della facoltà di recesso, riconoscendola

"soltanto ove ricorra la necessità... verificatasi dopo la

costituzione del rapporto locatizio", ha dato adito alla particolare

problematica di costituzionalità ora in esame, chi aramente collegata

al ri chie sto requisito della "necessità", nell'intento di sottoporre

a verifica da parte di questa Corte la congruenza del trattamento che

le varie "esigenze" considerate ricevono sul piano dei rapporti fra

diritto di recesso e misura dell'indennità dovuta al conduttore per la

perdita dell'avviamento commerciale, quali risultano attraverso il

rinvio che in via generale l'art. 73 fa all'art. 69, settimo comma,

della legge n. 392 del 1978, comma dettato per la determinazione

dell'indennità di avviamento "qualora il locatore non intenda

procedere al rinnovo della locazione".

8. - Poiché, ad avviso dei giudici a quibus, la determinazione

dell'indennità di avviamento "sulla base del canone corrente di

mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche" (art. 69,

settimo comma, della legge n. 392 del 1978), anziché sulla base

dell'"ultimo canone corrisposto", porterebbe, nei casi in questione, a

risultati troppo pesanti per il locatore - sia nel senso di sottoporre

ad un'eccessiva compressione il suo diritto di proprietà (nonché, per

qualche giudice a quo, la sua libertà di iniziativa economica ed il

suo impegno al risparmio), sia nel senso di rendere la sua situazione

assai più onerosa di quella del locatore che, non rinnovando un

contratto di locazione stipulato per uso non abitativo in data

successiva al 29 luglio 1978, è tenuto al pagamento di un'indennità

commisurata all'ultimo canone corrispostogli dal conduttore (art. 34,

primo comma, della legge n. 392 del 1978) - occorre precisare quali

rapporti intercorrano fra l'indice rappresentato dall'ultimo canone

corrisposto e l'indice rappresentato dal canone corrente di mercato per

i locali aventi le stesse caratteristiche. Ciò ai fini dell'esatta

individuazione del trattamento conseguente all'applicazione dell'uno

piuttosto che dell'altro indice: un trattamento che si incentra

sull'ammontare, più o meno elevato, dell'indennità dovuta dal

locatore al conduttore.

Dato che, quando si parla di ultimo canone corrisposto, si utilizza

un indice suscettibile di essere determinato automaticamente, mentre,

quando si parla di canone corrente di mercato, ci si riferisce ad un

indice determinabile unicamente in via indiretta, il che si riflette

non solo e non tanto sulle metodologie da seguire per la rispettiva

individuazione (semplicissima l'una, desumibile dal contratto;

bisognosa di accertamenti sul territorio l'altra), quanto e soprattutto

sulla relatività e, quindi, sulla non univocità del secondo dei due

indici, è evidente che i rapporti tra essi, per quel che riguarda la

rispettiva incidenza sull'ammontare dell'indennità, si profilano in

modo ben diverso a seconda del tipo di contratto, "nuovo" o

"prorogato", cui si riferisce l'ultimo canone corrisposto.

Muovendo dalla considerazione che l'"ultimo canone corrisposto dal

conduttore" nella situazione cui fa riferimento l'art. 34 della legge

n. 392 del 1978 tende sostanzialmente a coincidere con il "canone

corrente di mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche", sul

quale - a somiglianza dell'art. 4 della legge 27 gennaio 1963, n. 19,

ove, sia pur in un diverso contesto, il riferimento è al "canone di

affitto che l'immobile può rendere secondo i prezzi correnti di

mercato per i locali aventi le stesse caratteristiche" - si basa l'art.

69 della legge n. 392 del 1978, la dedotta violazione dell'art. 3

Cost. discenderebbe, come puntualizza l'ordinanza del Pretore di

Poggibonsi, dall'adozione di "un eguale trattamento in situazioni

differenti".

Effettivamente, da un lato (art. 34), sono in discussione contratti

di locazione stipulati in regime di libera determinazione del canone

iniziale e, dall'altro (art. 69, per quanto qui interessa), contratti

soggetti a proroga secondo la legislazione precedente ed ulteriormente

prorogati dalle nuove norme. Il che significa che, quando l'art. 34,

primo comma, e l'art. 69, settimo comma, parlano di un'indennità

commisurata a diciotto mensilità (ovvero a ventuno per le locazioni

con destinazione alberghiera) "dell'ultimo canone corrisposto" o,

rispettivamente, "sulla base del canone corrente di mercato", ciò

porta sì ad indennità dal simile ammontare, con la differenza, però,

che l'art. 34 ragguaglia il computo delle mensilità ad un canone che

è stato, più o meno a lungo, materialmente corrisposto dal conduttore

(e, quindi, percepito dal locatore), mentre l'art. 69 ragguaglia il

computo delle mensilità ad un canone mai percepito in concreto. In

altri termini, il riferimento, nel primo caso, all'ultimo canone

corrisposto e, nel secondo caso, al canone corrente di mercato parifica

sostanzialmente l'indice per la misura dell'indennità, ma partendo da

situazioni nelle quali ben diversamente calcolato era il canone

corrisposto in concreto al momento della cessazione del rapporto di

locazione. Tanto è vero che, se l'art. 69 parlasse di "ultimo canone

corrisposto dal conduttore", tale canone, sottoposto ai vincoli delle

proroghe vecchie e nuove, sarebbe tutt'altra cosa dal canone corrente

di mercato.

Del resto, è proprio la differenza tra canone corrente di mercato e

canone "vincolato" corrisposto dal conduttore a spiegare il rischio al

quale, come lamentano quasi tutte le ordinanze di rimessione, andrebbe

incontro il locatore: versare a titolo di indennità una somma

eccessivamente elevata rispetto a quella risultante da tutti i canoni

in complesso riscossi. Un rischio che discende direttamente dalla

scelta che il legislatore del 1978 ha operato con il discostarsi, per i

contratti sottoposti a disciplina transitoria, dall'indice dell'ultimo

canone corrisposto, attraverso la "sostituzione" - così espressamente

la definisce l'art. 69, nono comma - della disposizione dell'art. 34,

primo comma , con la disposizione dell'art. 69, settimo comma,

imperniata sul canone corrente di mercato: "sostituzione" realizzata,

appunto, nel preciso intento di pervenire, più o meno, quanto ad

ammontare dell'indennità, ai risultati, altrimenti non raggiungibili,

cui l'art. 34 conduce per i contratti a regime ordinario.

9. - Tutto ciò premesso, si tratta di verificare se la

determinazione della misura dell'indennità per l'avviamento

commerciale nelle ipotesi di recesso "necessitato" ex art. 73 della

legge n. 392 del 1978 sia o no in contrasto con i parametri

costituzionali variamente indicati dalle nove ordinanze di rimessione

che si stanno esaminando.

Queste fanno particolare riferimento o ad ipotesi in cui il recesso

è motivato con la necessità di "adibire l'immobile ad abitazione

propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea

retta" ovvero ad ipotesi in cui il recesso è motivato con la

necessità di "adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte

del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una

delle attività indicate nell'art. 27", attività peraltro non affine a

quella esercitata dal conduttore (in nessuno dei procedimenti a quibus

il recesso risulta motivato con la necessità di adibire l'immobile

"all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella

medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata

dal conduttore uscente").

Più propriamente, sette ordinanze, nell'occuparsi delle ipotesi in

cui il recesso viene motivato con la necessità di adibire l'immobile

all'esercizio , in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro

il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate

nell'art. 27", allorché essa non sia affine a quella esercitata dal

conduttore, contestano la legittimità del criterio per la

commisurazione dell'indennità di avviamento, in rapporto agli artt. 3,

41 e 42 Cost..

La questione non è fondata.

Nel sostanziale coincidere, quanto ad ammontare dell'indennità, dei

criteri indicati negli artt. 34, primo comma, e 69, settimo comma,

della legge n. 392 del 1978, non può ravvisarsi un'esplicazione

irragionevole della discrezionalità legislativa, come non può dirsi

privo di qualsiasi razionalità il trattamento particolarmente

privilegiato di cui nel secondo caso, come lamenta l'ordinanza del

Tribunale di Parma, il conduttore viene conseguentemente a fruire

rispetto al locatore. Alla base della scelta operata dal legislatore

con le norme in esame vi è "la conservazione, anche nel pubblico

interesse, delle imprese" il cui avviamento sia strettamente collegato

all'ubicazione dell'immobile: un interesse che - qualora un'impresa

così localizzata venga a trovarsi esposta al rischio del rilascio

dell'immobile a vantaggio di un'altra impresa non affine che il

locatore intenda trapiantare od avviare in quello stesso luogo - il

legislatore ha ritenuto di dover tutelare con l'imporre al locatore il

pagamento di un'indennità idonea a porre riparo al danno attuale del

conduttore, anche a costo di risultare particolarmente gravosa per il

locatore. Ciò, anzi, verificandosi soprattutto nei confronti dei

contratti soggetti a proroga, ha trovato un'ulteriore, e più

specifica, spiegazione, quanto alle ipotesi di recesso, nel pericolo -

subito affacciatosi e subito contrastato con le modificazioni

apportate, in sede di conversione del decreto legge n. 21 del 1979,

all'art. 73 della legge n. 392 del 1978, il cui testo originario nulla

prescriveva in ordine all'indennità per l'avviamento - che la

possibilità di recedere in qualunque momento, largamente prevista

dall'art. 73, desse l'avvio ad un massiccio numero di richieste di

rilascio per gli immobili adibiti ad uso non abitativo. La stessa

incertezza, che rende non facilmente determinabile a priori

l'indennità dovuta sulla base del canone corrente di mercato rispetto

alla preventivabile certezza dell'ultimo canone corrisposto - e nella

quale alcune ordinanze (Tribunale di Gorizia, Pretore di Roma)

ravvisano un altro profilo di contrasto con l'art. 3 Cost. -

contribuisce a rafforzare la tutela e ad aumentare le remore cui dianzi

si accennava.

Tale non irragionevole bilanciamento dei contrapposti interessi

esclude pure che si possano considerare violati gli artt. 41 e 42

Cost.. Quanto al primo, è il Pretore di Roma a parlare di "grave ed

ingiustificata limitazione della libertà di iniziativa privata": in

realtà, mentre l'attività economica del conduttore viene protetta,

potendo l'indennità, nel caso di non evitabile rilascio, facilitarne

la ripresa in altra sede, l'iniziativa economica del locatore, se non

velleitaria, non risulta bloccata, ma soltanto sottoposta ad un onere,

non impossibile, inteso a conseguire fini di utilità sociale, nel

necessario coordinamento con le esigenze dell'attività economica

altrui. Quanto all'art. 42 Cost., le ordinanze del Pretore di Pescara,

del Tribunale di Parma e del Tribunale di Gorizia sostengono che il

diritto di proprietà sarebbe "vanificato" dall'esborso di una somma

che svuoterebbe il diritto al corrispettivo della precedente locazione

e, quindi, al godimento dell'immobile: ma, a parte la necessità di

dimostrare che ogni corrispettivo rimarrebbe di regola totalmente

assorbito dall'indennità ex art. 69, settimo comma, della legge n. 392

del 1978, e a parte la "maggior valutazione che l'immobile riceve sul

mercato, una volta riottenutane la disponibilità" (argomento con cui

l'Avvocatura dello Stato, negli atti di intervento per la Presidenza

del Consiglio dei ministri, rimarca l'esistenza di una parziale

"compensazione"), è punto fermo che, riconosciuto il diritto di

proprietà privata, la Costituzione "ha affidato al legislatore

ordinario il compito di introdurre, a seguito delle opportune

valutazioni e dei necessari bilanciamenti dei diversi interessi, quei

limiti che ne assicurano la funzione sociale" (sent. n. 252 del 1982),

e ciò anche per quanto attiene al suo godimento.

10. - Restano le ipotesi di recesso dovute alla necessità di

"adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti

entro il secondo grado in linea retta": rispetto ad esse è da

ritenersi fondata la questione che il Tribunale di Reggio Calabria ha

sollevato in via subordinata, con riferimento agli artt. 3 e 42 Cost.,

affermando, da un lato, che l'"identico trattamento" previsto

dall'art.69 della legge n.392 del 1978, "sia per colui che ha

necessità di adibire l'immobile di cui è proprietario per abitazione

... sia per colui che ha necessità di adibirlo ad esercizio di

attività commerciale", "non sembra conforme al principio di

uguaglianza" e, dall'altro, che il sistema di determinazione

dell'indennità "sulla base del canone corrente di mercato per i locali

aventi le stesse caratteristiche, senza che il giudice abbia la

possibilità di temperarne il criterio tenendo conto della durata del

rapporto locativo e dell'entità del canone locativo" (tale

possibilità, oltreché dalla lettera della legge e dal suo raffronto

con la precedente regolamentazione del compenso per la perdita

dell'avviamento ex art. 4 della legge n. 19 del 1963, è esclusa dal

diritto vivente, quale si rispecchia in tutte le ordinanze a quibus)

"può portare ad un'irragionevole compressione del diritto di

proprietà, potendo accadere che il conduttore riceva a titolo di

indennità più di quanto egli abbia corrisposto per canoni dovuti al

locatore".

Anche a prescindere dal carattere meramente eventuale, e peraltro

indimostrato, di un tale supero, la "compressione del diritto di

proprietà del locatore" conseguente all'elevato livello cui giunge

comunque l'indennità per l'avviamento in forza del combinato disposto

degli artt. 69, settimo comma, e 73 della legge n. 392 del 1978, si

appalesa qui, di fronte ad un recesso per esigenze abitative, priva di

razionale giustificazione: e ciò sia se la si consideri in relazione

all'identica misura di indennità prevista per i casi di recesso

finalizzati all'esercizio di un'attività economica, sia se la si

consideri in rapporto agli analoghi risultati quantitativi cui conduce

l'art. 34, primo comma, in caso di cessazione, su iniziativa del

locatore, di un rapporto di locazione a regime normale. Infatti, non è

certamente razionale "bilanciare" gli interessi che vengono in

contrasto quando all'attività economica svolta dal conduttore si

contrappone un'esigenza abitativa del locatore o di un suo stretto

congiunto, utilizzando lo stesso modulo adottato per "bilanciare" gli

interessi che vengono in contrasto quando alla attività economica

svolta dal conduttore si contrappone un'esigenza economica perseguita

dal locatore o da un suo stretto congiunto. E non meno irrazionale è

l'imporre al locatore, per il quale sopravvenga la necessità di

abitare il proprio immobile locato per uso non abitativo sulla base di

un contratto da tempo a canone vincolato, il pagamento di un'indennità

altrettanto onerosa di quella dovuta dal locatore, il quale promuova la

cessazione del rapporto di locazione relativo ad un immobile locato per

uso non abitativo sulla base di un contratto il cui canone è stato

liberamente concordato.

Poiché gli immobili urbani, quando la strutturazione dei locali sia

adeguata, hanno come destinazione primaria quella di venire adibiti ad

uso di abitazione e poiché, d'altra parte, l'adibire tali immobili ad

abitazione del proprietario o del coniuge o di parenti entro il secondo

grado in linea retta rappresenta il modo di godimento della proprietà

privata immobiliare da privilegiare (e ciò anche in correlazione al

principio rivolto a "promuovere e favorire la proprietà privata

dell'abitazione" su cui si è appena soffermata la sentenza n. 252 del

1983), la tutela costituzionale del diritto di proprietà comporta

un'ovvia conseguenza: le necessità abitative del proprietario

dell'immobile non possono non essere tenute in particolare conto dal

legislatore, evitando di condizionarne il soddisfacimento ad oneri

eccessivi o comunque sproporzionati, allorché per esse si imponga un

contemperamento con altri interessi, pur meritevoli di tutela. Così,

di fronte alla perdita dell'avviamento commerciale per il conduttore

dell'immobile che il locatore, recedendo da un contratto a canone

vincolato, intende recuperare, per necessità sua o di uno stretto

familiare, all'uso abitativo, non si giustifica una misura

dell'indennità in base al canone reale di mercato, giustificabile,

invece, in altri casi.

11. - L'accoglimento della questione di legittimità costituzionale

proposta in via subordinata dal Tribunale di Reggio Calabria comporta

l'assorbimento della similare questione sollevata dal Pretore di

Paternò quanto ai parametri ivi più genericamente invocati, ma non

quanto alla prospettazione di un accoglimento che valga a dichiarare

l'illegittimità del combinato disposto degli artt. 69, settimo comma,

e 73 della legge n. 392 del 1978, non solo nella parte in cui, per le

ipotesi di recesso motivate da esigenze abitative, fa riferimento al

canone corrente di mercato per i locali aventi le stesse

caratteristiche, ma anche nella parte in cui, sempre per le suddette

ipotesi, non fa riferimento "all'ultimo canone corrisposto, come

previsto in via generale dall'art. 34" della stessa legge.

Tale precisazione è da condividere, non tanto perché nell'art. 34

sia da ravvisare una previsione di ordine generale (i rapporti fra

l'art. 34 e l'art. 69 non sono propriamente riconducibili allo schema

regola - eccezione, trattandosi di disposizioni relative a settori

autonomi l'uno dall'altro, sia per le ipotesi considerate sia per la

specifica disciplina), quanto perché, ad evitare la riscontrata

irragionevolezza, il combinato disposto degli artt. 69, settimo comma,

e 73 - o, meglio, il testo dell'art. 73, novellato in sede di

conversione del decreto legge n. 21 del 1979, nel richiamare per tutti

i casi ivi previsti l'applicazione dell'art. 69, settimo comma, dettato

in "sostituzione" dichiarata dell'art. 34 (cfr. art. 69, comma nono) non

avrebbe dovuto estendere tale "sostituzione" anche alle ipotesi di

recesso per esigenze abitative del locatore: cioè, non avrebbe dovuto

"sostituire", per la determinazione dell'indennità di avviamento nei

casi del genere, l'indice rappresentato dal canone corrente di mercato

all'indice rappresentato dall'ultimo canone corrisposto. Tanto più che

l'utilizzazione di quest'ultimo indice era già stata prevista, anche

per il settore dei contratti prorogati, dal testo originario della

legge n.392 del 1978, in forza del richiamo che lo stesso art. 73 fin

da allora faceva all'art. 31 ed alle sanzioni ivi stabilite per il

locatore che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia

adibito l'immobile alla destinazione indicata: fra tali sanzioni

figura, infatti, il risarcimento del danno "in misura non superiore a

quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della

risoluzione del contratto", formula quest'ultima praticamente

corrispondente a quella che, nell'ottica del conduttore, si riferisce

all'ultimo canone corrisposto.

La declaratoria di illegittimità del combinato disposto degli artt.

69, settimo comma, e 73 della legge n. 392 del 1978, va, quindi,

puntualizzata con la precisazione che a rimanerne colpita è la parte

in cui, relativamente alle ipotesi di recesso del locatore dai

contratti disciplinati dall'art. 67, motivate con la sopravvenuta

necessità di adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o

dei parenti in linea retta entro il secondo grado, prevede che

l'indennità per l'avviamento commerciale dovuta al conduttore sia

determinata sulla base del canone corrente di mercato per i locali

aventi le stesse caratteristiche, anziché con riferimento all'ultimo

canone corrisposto.