Affitti brevi in Emilia-Romagna, la Consulta cancella l'obbligo di cambiare destinazione d'uso
Con la sentenza n. 164 del 2026 la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimi gli artt. 4 e 5 della legge dell'Emilia-Romagna n. 10 del 2025. Imporre la nuova destinazione urbanistica «locazione breve» a ogni casa affittata per meno di trenta giorni è irragionevole e sproporzionato. Le regioni restano però competenti a regolare le locazioni turistiche, anche limitandole in alcune zone.
· Redazione Iuspedia · 4 minuti di lettura
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Con la sentenza n. 164 del 2026, decisa il 7 luglio e depositata il 9 ottobre 2026, la Corte costituzionale ha accolto in parte il ricorso del Governo contro la legge dell'Emilia-Romagna sugli affitti brevi. Gli artt. 4 e 5 della legge regionale 19 dicembre 2025, n. 10, sono illegittimi perché violano l'uguaglianza e la libertà di iniziativa economica (artt. 3 e 41 della Costituzione). Non fondate, invece, le censure sulla tutela della concorrenza: la materia spetta anche alle regioni.
Le norme in discussione
La legge regionale detta la disciplina urbanistica ed edilizia delle case date in locazione breve, cioè per non più di trenta giorni, anche da imprese o tramite portali. Si applica agli immobili destinati a questo uso dopo la sua entrata in vigore.
L'art. 4 creava, dentro la categoria turistico-ricettiva, una destinazione d'uso specifica chiamata «locazione breve». Passare a questa destinazione, con o senza lavori, richiedeva un titolo edilizio: senza opere, una SCIA. La Corte fa un esempio: chi voleva affittare per brevi periodi una seconda casa residenziale doveva prima cambiarne la destinazione urbanistica. Una scelta, osserva la sentenza, che non ha riscontro nelle leggi delle altre regioni.
L'art. 5 permetteva ai comuni di individuare, nei piani urbanistici, le zone in cui la nuova destinazione era ammessa o sottoposta a condizioni. Fra gli esempi c'erano:
- un tetto alla percentuale di alloggi destinati agli affitti brevi in ciascuna zona e, nei centri storici sovraffollati di turisti, anche nei singoli edifici;
- limiti o divieti a frazionamenti, demolizioni e recupero dei sottotetti legati al cambio d'uso;
- requisiti di qualità aggiuntivi;
- l'obbligo di dotazioni territoriali.
Il ricorso del Governo
Il Presidente del Consiglio contestava sei profili:
- la competenza esclusiva dello Stato sulla tutela della concorrenza;
- la disparità di trattamento fra gestori;
- i livelli essenziali delle prestazioni;
- il contrasto con l'art. 23-ter del testo unico dell'edilizia, che regola i mutamenti di destinazione d'uso;
- la ragionevolezza;
- la sussidiarietà.
La Regione difendeva la legge come strumento contro l'overtourism e a tutela del diritto all'abitazione.
Cosa ha deciso la Corte e perché
La competenza. La Corte esamina prima il riparto delle competenze e lo risolve a favore della Regione. Riprende la sentenza n. 94 del 2024, sulla Valle d'Aosta, e la sentenza n. 186 del 2025, sulla Toscana. Le locazioni turistiche rientrano nel turismo e nel governo del territorio, materie anche regionali, e la legge emiliana è soprattutto una disciplina urbanistica. Le regioni possono quindi comprimere le scelte dei proprietari, perché destinare una casa all'affitto turistico non è un elemento essenziale del diritto di proprietà. Devono però superare un test di proporzionalità.
L'art. 4 non lo supera. In Emilia-Romagna affittacamere e case e appartamenti per vacanze devono essere gestiti in forma d'impresa, ma possono conservare la destinazione residenziale. Il cambio obbligatorio pesava solo su chi fa affitti brevi. Per la Corte la differenza è irragionevole:
- la regola colpiva anche affitti sporadici e non imprenditoriali, senza alcuna soglia minima di utilizzo;
- per gli affitti brevi gestiti da imprese non si capisce perché il regime debba essere diverso da quello delle strutture extra-alberghiere;
- l'obbligo valeva in tutta la regione, mentre l'overtourism colpisce zone circoscritte, quindi era «chiaramente sproporzionato» rispetto al suo scopo.
L'art. 5 cade insieme all'art. 4. Tutta la disciplina comunale regolava l'insediamento della nuova destinazione creata dall'art. 4. Le altre censure restano assorbite.
Cosa resta possibile
La sentenza non chiude la strada ai limiti sugli affitti brevi. La Corte ribadisce che contenere l'overtourism è uno scopo meritevole di tutela: riduce gli alloggi per lavoratori e studenti fuori sede e ne fa salire i prezzi. Ricorda anche la giurisprudenza europea e la proposta di regolamento europeo sull'accessibilità economica degli alloggi del 9 settembre 2026.
Le regioni possono prevedere un contingentamento degli affitti turistici in determinate zone, come fa la Toscana e come la legge statale consente a Venezia. Il contingentamento è compatibile con il testo unico dell'edilizia perché non vieta in assoluto l'affitto turistico. Lo subordina al rispetto di un certo rapporto fra locazioni brevi e abitazioni (sentenza n. 61 del 2026). Resta fermo il divieto di imporre nuove aree per servizi o parcheggi nei casi in cui il testo unico lo esclude.
Cosa cambia
Per l'art. 136 della Costituzione, gli artt. 4 e 5 della legge regionale smettono di avere efficacia dal giorno successivo alla pubblicazione della sentenza in Gazzetta Ufficiale. In Emilia-Romagna, quindi, chi affitta per brevi periodi non deve più chiedere il cambio di destinazione d'uso verso la «locazione breve». I comuni non possono usare gli strumenti dell'art. 5 legati a quella destinazione. Se vorrà tornare a limitare gli affitti brevi nelle zone sotto pressione, la Regione potrà farlo con strumenti mirati e proporzionati, come quelli che la Corte indica.
