Cambi d'uso in Puglia, i Comuni possono distinguere fra edifici esistenti e nuove costruzioni

Con la sentenza n. 161 del 2026, decisa il 7 luglio e depositata il 6 ottobre 2026, la Corte costituzionale ha dichiarato non fondate le questioni sulla legge della Regione Puglia che regola i cambi di destinazione d'uso degli immobili. La legge resta in vigore, ma la Corte ne ha chiarito il significato: i Comuni possono trattare in modo diverso gli edifici già costruiti e quelli ancora da costruire.

Nostro annuncio: IASentenza n. 161/2026 della Corte costituzionaleDichiara non fondate le questioni di legittimità costituzionale dell'art. 8-bis della legge della Regione Puglia 15 novembre 2007, n. 33 (Recupero dei sottotetti, dei porticati, di locali seminterrati e interventi esistenti e di aree pubbliche non autorizzate), in combinato disposto con l'art. 27, comma 1, della legge della Regione Puglia 30 dicembre 2021, n. 51 (Disposizioni per la formazione del…IuspediaApri

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Le norme in discussione

Le norme sono due.

La prima è l'art. 8-bis della legge regionale 15 novembre 2007, n. 33, sul recupero di sottotetti, porticati e seminterrati. Per favorire il riuso del patrimonio edilizio esistente, permette ai Comuni di consentire cambi di destinazione d'uso di immobili legittimamente edificati, nelle zone che il piano regolatore prevede a destinazione mista. Serve una delibera del Consiglio comunale che indichi le parti del territorio interessate. Devono essere garantiti gli spazi minimi per servizi, verde pubblico e parcheggi previsti per la nuova destinazione, e il rispetto delle norme su sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e accessibilità.

La seconda è l'art. 27, comma 1, della legge regionale 30 dicembre 2021, n. 51. Stabilisce che l'art. 8-bis si applica «altresì» agli interventi non ancora realizzati o in corso di realizzazione, previsti dai piani di lottizzazione approvati e convenzionati alla data di entrata in vigore di quella legge.

Il caso

A Bari una società aveva chiesto il permesso di costruire per trasformare un edificio esistente da uffici ad abitazioni. L'immobile si trova in una zona mista del piano regolatore, dove il Comune aveva attivato la deroga regionale.

Nel 2022 il Comune aveva deciso di consentire i cambi d'uso solo per gli immobili esistenti, e non per quelli da costruire, per non aggravare il carico urbanistico. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 7179 del 2024, aveva però annullato quella scelta: secondo i giudici, la legge imponeva un trattamento unico in tutta la zona. Per adeguarsi, il Comune con la delibera n. 2 del 13 gennaio 2025 aveva vietato i cambi d'uso nell'intera zona, sia per gli edifici esistenti sia per le nuove costruzioni. E sulla base di questa delibera aveva respinto la domanda.

Il TAR Puglia, investito del ricorso, ha ritenuto di dover seguire la lettura del Consiglio di Stato. Ma la considerava contraria alla Costituzione. Ha quindi sollevato la questione davanti alla Corte, richiamando gli articoli 3, 9, 97 e 118 della Costituzione. Secondo il TAR, trattare allo stesso modo recupero dell'esistente e nuove costruzioni era irragionevole, spingeva a costruire su aree libere e toglieva ai Comuni la possibilità di valutare le situazioni locali.

Cosa ha deciso la Corte e perché

La Corte ha respinto le eccezioni di inammissibilità della Regione ed è entrata nel merito. Ha precisato anzitutto che una sola sentenza del Consiglio di Stato non basta a formare un «diritto vivente», cioè un'interpretazione consolidata che la Corte deve prendere com'è.

Poi ha detto che la lettura del TAR non è corretta. L'art. 27 della legge del 2021 si limita a estendere l'art. 8-bis agli interventi non ancora realizzati o in corso. Quindi anche per questi immobili vale la stessa «facoltà» dei Comuni di consentire o no il cambio d'uso. E la possono esercitare in modo autonomo, a prescindere da cosa hanno deciso per gli edifici esistenti. L'avverbio «altresì» indica solo l'estensione della deroga, non un obbligo di trattare tutto allo stesso modo.

La Corte ha aggiunto una ragione di fondo. I cambi d'uso degli edifici esistenti servono davvero al riuso del patrimonio edilizio. Quelli degli immobili ancora da costruire, per definizione, no: e in più pesano sul carico urbanistico e sugli standard. Se i Comuni fossero costretti a una scelta unica, potrebbero vietare i cambi d'uso dell'esistente solo per evitare la mancanza di servizi causata dalle nuove costruzioni. È proprio quanto era successo a Bari.

Letta in questo modo, la legge non viola nessuno dei principi invocati. Permette di trattare in modo diverso situazioni diverse. Favorisce il recupero degli edifici esistenti ed evita l'espansione verso nuove aree, a tutela del paesaggio. E lascia ai Comuni il loro potere di pianificazione.

Cosa cambia

La legge pugliese non cambia, ma la Corte ne ha fissato l'interpretazione. Nelle zone a destinazione mista, un Comune pugliese può consentire i cambi d'uso degli edifici legittimamente costruiti e, nello stesso tempo, escluderli per gli interventi ancora da realizzare o in corso previsti dai piani di lottizzazione.

Per chi possiede un immobile esistente in una di queste zone, significa che il divieto generalizzato non è più l'unica strada per il Comune. Le decisioni concrete restano ai singoli Comuni e, nei casi in corso, ai giudici amministrativi, a cominciare dal TAR Puglia che dovrà ora decidere il ricorso.