Sentenza n. 3/1999

ha pronunciato la seguente Sentenza nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 55 della legge

27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili

urbani), promosso con ordinanza emessa il 29 ottobre 1997 dal pretore

di Napoli nel procedimento civile vertente tra Salvatore Salemme ed

altri e Pasquale Petrucci, iscritta al n. 871 del registro ordinanze

1997 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 53,

prima serie speciale, dell'anno 1997.

Visto l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei

Ministri;

Udito nella camera di consiglio del 6 maggio 1998 il giudice

relatore Cesare Mirabelli.

Ritenuto in fatto

1. - Nel corso di un giudizio promosso per la risoluzione di un

contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che non

aveva pagato numerose mensilità del canone ma intendeva sanare in

giudizio la morosità, con ordinanza emessa il 29 ottobre 1997 il

pretore di Napoli ha sollevato, in riferimento agli artt. 3 e 24

della Costituzione, questione di legittimità costituzionale

dell'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle

locazioni di immobili urbani), nella parte in cui prevede la

possibilità di sanare in sede giudiziale la morosità, impedendo in

tal modo la risoluzione del contratto, nel solo procedimento per

convalida di sfratto e non anche nel giudizio ordinario di

risoluzione per inadempimento.

La disposizione denunciata stabilisce, nel contesto della

disciplina delle locazioni di immobili urbani, che la morosità del

conduttore nel pagamento del canone e degli oneri accessori (previsti

dall'art. 5 della stessa legge n. 392 del 1978 per la locazione di

immobili adibiti ad uso di abitazione) può essere sanata in sede

giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se

il conduttore alla prima udienza, o in caso di comprovate condizioni

di difficoltà nel termine assegnato dal giudice, versa l'importo

dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati

sino a tale data, maggiorati degli interessi legali e delle spese

processuali liquidate dal giudice. Il pagamento esclude la

risoluzione del contratto.

Il pretore di Napoli, aderendo all'interpretazione della Corte di

cassazione, ritiene che la particolare sanatoria della morosità,

prevista dall'art. 55 della legge n. 392 del 1978, trovi applicazione

soltanto nel procedimento per convalida di sfratto (art. 658 cod.

proc. civ.), mentre nell'ordinario giudizio di risoluzione del

contratto per inadempimento, applicandosi la regola generale

stabilita dall' art. 1453, terzo comma, cod. civ., il conduttore non

potrebbe adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della

domanda di risoluzione. Essendo già stata dichiarata non fondata,

in riferimento al solo art. 3 della Costituzione, analoga questione

di legittimità costituzionale (sentenza n. 2 del 1992), il giudice

rimettente ritiene di proporre nuovi argomenti a sostegno del dubbio

di legittimità costituzionale, prospettato ora con riferimento anche

all'art. 24 della Costituzione.

L'art. 55 della legge n. 392 del 1978, consentendo al locatore

inadempiente di sanare la morosità e di impedire così la

risoluzione del contratto successivamente all'instaurazione del

procedimento per convalida di sfratto, prevederebbe una deroga alla

regola che esclude l'adempimento dell'obbligazione dalla data della

domanda di risoluzione (art. 1453, terzo comma, cod. civ.). Tale

deroga risponderebbe ad una scelta di politica legislativa diretta a

favorire la continuità del rapporto di locazione, attribuendo al

conduttore moroso nel pagamento del canone il potere sostanziale di

impedire la risoluzione del contratto, pagando, alle condizioni

previste, le somme dovute al locatore. Ne segue che sarebbe

irragionevole la diversità di trattamento di conduttori che si

trovano nella stessa condizione di inadempienza, in ragione di una

scelta processuale effettuata non da chi ha il potere di impedire la

risoluzione, ma da chi dovrebbe subire gli effetti dell'esercizio di

tale potere. Né, ad avviso del giudice rimettente, permarrebbero le

giustificazioni che in precedenza la giurisprudenza costituzionale

(sentenza n. 2 del 1992) ha ravvisato nella disciplina processuale

allora vigente: la cognizione piena, le maggiori garanzie e la

dilatazione dei tempi processuali che differenziavano il procedimento

ordinario di risoluzione per inadempimento rispetto a quello speciale

di sfratto per morosità, caratterizzato dalla ristrettezza dei

termini di chiamata in giudizio e dalla sommarietà della cognizione.

La recente riforma del codice di procedura civile (legge 26 novembre

1990, n. 353 e successive modificazioni) avrebbe sostanzialmente

eliminato le differenze tra procedimenti, ordinario e speciale,

quanto ai termini per comparire; sarebbe anche venuta meno la

diversità dei tempi processuali nel giudizio ordinario, essendo

stato modellato il processo in materia di locazioni su quello del

lavoro.

Il pretore di Napoli ritiene che la disciplina denunciata

violerebbe anche l'art. 24 della Costituzione: essendo stato

riconosciuto al conduttore moroso il potere sostanziale di impedire,

effettuando il pagamento, la risoluzione del contratto di locazione,

deve essere assicurata sul piano processuale la realizzazione di tale

potere. La facoltà di avvalersi, nel processo, del potere di sanare

la mora, non potrebbe essere limitata al solo procedimento per

convalida ed essere esclusa nel giudizio ordinario, facendo così

dipendere l'esercizio di un proprio potere sostanziale da scelte

processuali altrui.

2. - È intervenuto in giudizio il Presidente del Consiglio dei

Ministri, rappresentato e difeso dall'Avvocatura generale dello

Stato, chiedendo che la questione di legittimità costituzionale sia

dichiarata non fondata.

L'Avvocatura ritiene che l'art. 55 della legge n. 392 del 1978 non

avrebbe inteso derogare, per le locazioni, ai principi relativi alla

risoluzione del contratto per inadempimento, giacché spetterebbe

sempre alla parte adempiente scegliere tra la domanda di risoluzione

e quella di adempimento. Sarebbe stata solo modificata la disciplina

del particolare procedimento sommario per la convalida di sfratto per

morosità. La intimazione dello sfratto verrebbe ad essere

configurata come richiesta di adempimento e come minaccia di

risoluzione in caso di persistenza dell'inadempimento. Difatti

l'ordinanza di convalida presuppone la verifica, da parte del

giudice, che non vi sia opposizione del conduttore e che persista la

morosità. Se il conduttore versa in udienza quanto dovuto,

mancherebbe la persistenza della morosità ed il procedimento non si

convertirebbe in un ordinario giudizio di cognizione, diretto ad

accertare l'importanza dell'inadempienza con la eventuale conseguenza

della risoluzione del rapporto.

L'Avvocatura ritiene, comunque, che il legislatore, bilanciando

l'interesse sociale legato alla disponibilità di una abitazione da

parte del conduttore con la prestazione di una somma di denaro cui

questi è tenuto, potrebbe discostarsi dai principi della disciplina

comune dei contratti per disporre che il conduttore inadempiente

possa adempiere anche dopo che è stata richiesta la risoluzione del

contratto di locazione. Considerato in diritto

1. - La questione di legittimità costituzionale investe l'art. 55

della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di

immobili urbani), che consente al conduttore che non ha adempiuto al

pagamento del canone e degli oneri accessori (previsti per le

locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione dall'art.

5 della stessa legge) di versare alla prima udienza l'importo dovuto

e le spese liquidate dal giudice, in tal modo escludendo la

risoluzione del contratto di locazione. Il pretore di Napoli ritiene

che la facoltà del conduttore di sanare in sede giudiziale la

morosità operi solo nel procedimento sommario per convalida di

sfratto e non nell'ordinario procedimento di risoluzione del

contratto per inadempimento, nel quale, secondo la regola comune,

dalla data della domanda di risoluzione il debitore inadempiente non

può più adempiere la propria obbligazione (art. 1453, terzo comma,

cod. civ.).

Su questo presupposto interpretativo viene denunciata la violazione

degli artt. 3 e 24 della Costituzione. Sarebbe ingiustificata la

disparità di trattamento del conduttore che, trovandosi nella stessa

situazione di morosità, potrebbe, con il pagamento di quanto dovuto,

evitare la risoluzione del contratto in un caso e non nell'altro.

Inoltre sarebbe leso il diritto di agire in giudizio a tutela dei

propri diritti, giacché la facoltà sostanziale di sanare la

morosità, così escludendo la risoluzione del contratto,

dipenderebbe dalle scelte processuali di chi dovrebbe subire gli

effetti di tale facoltà.

2. - La questione non è fondata, nei sensi di seguito precisati.

2.1. - Il termine per il pagamento dei canoni scaduti, stabilito

dall'art. 55 della legge n. 392 del 1978, consente al conduttore di

sanare in giudizio la morosità che, per le locazioni di immobili

adibiti ad uso di abitazione, costituisce inadempimento e motivo di

risoluzione del contratto quando siano decorsi venti giorni dalla

scadenza prevista per il pagamento del canone, ovvero quando

l'importo degli oneri accessori non pagati superi quello di due

mensilità del canone (art. 5 della stessa legge).

In tal modo il legislatore ha per un verso stabilito, con una

valutazione legale tipica, l'importanza dell'inadempimento del

conduttore idoneo a determinare la risoluzione del contratto (che non

ammette clausole risolutive espresse con termini più gravosi per il

conduttore); per altro verso ha contemperato l'interesse del locatore

a ricevere tempestivamente il corrispettivo per il godimento

dell'immobile con l'interesse del conduttore a non essere privato

dell'abitazione, consentendo a quest'ultimo di adempiere in sede

giudiziale la sua obbligazione, per non più di tre volte nel corso

della durata quadriennale del contratto, provvedendo al pagamento di

quanto dovuto alla prima udienza o nel termine indicato dal giudice.

La previsione della facoltà di sanare la morosità in giudizio e

la regolamentazione del termine per il pagamento dei canoni scaduti a

tal fine previsto, comprese tra le disposizioni processuali della

disciplina delle locazioni di immobili urbani, non menzionano in

alcun modo, perché se ne possa dedurre che si riferiscano

esclusivamente ad esso, il procedimento per convalida di sfratto.

Difatti l'art. 55 della legge n. 392 del 1978 fa testuale

riferimento alla sede giudiziale ed alla prima udienza: elementi,

questi, che non valgono a richiamare esclusivamente il procedimento

sommario per convalida di sfratto e ad escludere l'ordinario giudizio

di cognizione, nel quale sia chiesta la risoluzione del contratto di

locazione che il pagamento all'udienza, nei termini previsti dalla

stessa disposizione denunciata, vale ad escludere. Gli effetti del

pagamento dei canoni scaduti nella sede giudiziale possono

astrattamente prodursi sia nella procedura sommaria di sfratto per

morosità che in quella ordinaria di risoluzione per inadempimento,

rispondendo alla medesima finalità. Anche la disciplina delle

modalità e dei termini del pagamento, prevista dalla disposizione

denunciata, è egualmente compatibile con l'articolazione di entrambi

i procedimenti.

È dunque possibile interpretare l'art. 55 della legge n. 392 del

1978 nel senso che la sanatoria in giudizio della morosità sia

ammessa non solo nel procedimento per convalida di sfratto, come

sostiene il giudice rimettente sulla base dell'orientamento

prevalente della Corte di cassazione, ma anche nel giudizio ordinario

di risoluzione del contratto per inadempimento, come ha ritenuto un

diverso orientamento della stessa giurisprudenza di legittimità e

come sostiene larga parte della dottrina e della giurisprudenza di

merito.

L'interpretazione che consente al debitore un efficace pagamento in

sede giudiziale, tale da escludere la pronuncia di risoluzione del

contratto, senza distinguere tra i diversi tipi di procedimento,

supera i dubbi di legittimità costituzionale proposti dal giudice

rimettente. Difatti la condizione del conduttore inadempiente che

intenda avvalersi, nei termini previsti dalla stessa disposizione

denunciata, della facoltà di sanare la morosità così escludendo la

risoluzione del contratto, non muterebbe in alcun modo per effetto

della procedura prescelta dal locatore.

Essendo possibile una interpretazione della disposizione che

esclude il contrasto con i parametri indicati per la verifica della

legittimità costituzionale, è doveroso preferire tale

interpretazione.