Sentenza n. 47/1980

ha pronunciato la seguente SENTENZA nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 10, n. 1,

della legge 23 maggio 1950, n. 253 (proroga delle locazioni di immobili

urbani) promosso con ordinanza emessa l'11 maggio 1977 dal Pretore di

Ancona, nel procedimento civile vertente tra Ancidei Pio ed altri, e

Alessandrelli Giancarlo, iscritta al n. 341 del registro ordinanze 1977

e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 258 del 21

settembre 1977.

Visti l'atto di costituzione di Ancidei Pio ed altri e l'atto di

intervento del Presidente del Consiglio dei ministri;

udito nell'udienza pubblica del 7 novembre 1979 il Giudice relatore

Arnaldo Maccarone;

udito l'avvocato dello Stato Renato Carafa, per il Presidente del

Consiglio dei ministri.

Ritenuto in fatto :

Nel corso del procedimento civile promosso da Ancidei Pio, Ancidei

Arturo e Ancidei Alberto contro Alessandrelli Giancarlo per sentir

dichiarare - ai sensi dell'art. 10, n. 1, della legge 23 maggio 1950,

n. 253 - la cessazione della proroga legale del contratto di locazione

di un appartamento per uso abitativo in quanto l'immobile era compreso

in un edificio gravemente danneggiato, la cui riparazione richiedeva lo

sgombero di tutti gli inquilini, il Pretore di Ancona ha sollevato - in

riferimento all'art. 3 Cost. - questione di legittimità costituzionale

del citato art. 10, n. 1, della legge n. 253 del 1950 "nella parte in

cui consente al locatore di far cessare la proroga legale del contratto

di locazione anche nelle ipotesi diverse dalla distruzione totale o

parziale dell'edificio nel quale è compresa l'unità immobiliare

locata".

Il giudice a quo osserva che, a parte i casi di vera e propria

distruzione totale o parziale dell'edificio, in cui viene meno

l'oggetto del contratto e si giustifica quindi la cessazione della

proroga, in tutte le altre ipotesi comprese nell'ambito di applicazione

dell'art. 10, n. 1, legge n. 253/50, concernenti le riparazioni

rilevanti ed urgenti dell'immobile, la cessazione del rapporto locativo

conseguirebbe, per volontà del locatore, alla mera necessità delle

riparazioni stesse e alla incompatibilità della presenza del

conduttore nell'immobile.

Invece, ai sensi degli artt. 1575, 1576 e 1577 c.c., che

regolerebbero situazioni di fatto obbiettivamente identiche a quelle

oggetto della norma impugnata, si conserva la validità del rapporto

locativo, che rimane soltanto sospeso durante il tempo occorrente per

l'effettuazione delle riparazioni (articoli 1583 e 1584 c.c.), salva

diversa volontà del conduttore.

Pertanto, secondo il Pretore, al conduttore in regime libero

sarebbe assicurato, in caso di impossibilità temporanea della

prestazione, il mantenimento del contratto di locazione, ed al

conduttore in regime di proroga legale che, per definizione, è invece

meritevole di maggiore tutela, verrebbe riservato "un trattamento

deteriore, dovendo rinunciare all'ulteriore efficacia di un rapporto

che ben potrebbe proseguire una volta riattato l'immobile".

L'indubbia sospensione, in regime vincolistico, degli obblighi di

manutenzione e riparazioni posti dal codice civile a carico del

locatore, sul quale poi, nonostante il presumibile rilevante impegno

economico connesso ai lavori di ripristino, continuerebbe a gravare il

peso di un contratto bloccato nella durata e nella misura del canone,

non varrebbe a dare ragione della denunziata differenziazione giacché

sarebbe lo stesso locatore a prendere l'iniziativa della esecuzione

delle riparazioni, mentre - d'altra parte - l'equilibrio delle

rispettive prestazioni potrebbe essere assicurato dall'art. 18 legge

numero 253/50 che consente, in tal caso, l'aumento del canone in misura

tale da assicurargli l'interesse legale sul capitale impiegato.

Mancherebbe quindi una valida giustificazione della denunziata

disparità di trattamento, e, secondo il giudice a quo la norma

impugnata contrasterebbe così con l'art. 3, primo comma, della

Costituzione.

L'ordinanza, dopo le notificazioni e le comunicazioni di rito, è

stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 258 del 21 settembre

1977.

Nel giudizio è intervenuto il Presidente del Consiglio dei

ministri, rappresentato e difeso dall'Avvocatura generale dello Stato,

con atto in data 3 ottobre 1977.

L'Avvocatura afferma che la situazione del proprietario in regime

di proroga legale e quella del proprietario in regime di libera

contrattazione sarebbero sostanzialmente diverse, risolvendosi la prima

in una notevole restrizione dei diritti normalmente spettanti al

secondo. Giustamente quindi il legislatore avrebbe adottato una

diversità di disciplina quanto alla sorte del rapporto contrattuale

avente ad oggetto un immobile compreso in un edificio danneggiato,

attribuendo al proprietario - locatore in regime di proroga legale la

facoltà di farla cessare, e garantendo invece al conduttore in regime

di libera contrattazione la continuazione del rapporto locativo, salva

la sua diversa volontà.

L'Avvocatura conclude quindi chiedendo che la questione sia

dichiarata infondata.

Anche la difesa dei signori Ancidei Pio, Ancidei Arturo e Ancidei

Alberto (costituitisi innanzi a questa Corte con atto depositato il 25

giugno 1977) pone in evidenza la peculiarità delle situazioni

considerate nella norma impugnata e afferma che ogni indagine sulla

corrispondenza della diversità del regolamento alla diversità delle

situazioni implicherebbe valutazioni circa l'uso del potere

discrezionale del Parlamento, che sfuggirebbero, come tali, al

controllo di legittimità delle leggi affidato alla Corte

costituzionale. Considerato in diritto :

L'art. 10, n. 1, della legge 23 maggio 1950, n. 253, dispone che il

locatore di immobile urbano può far cessare la proroga legale del

contratto di locazione quando l'immobile sia compreso in un edificio

gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba

d'urgenza essere assicurata la stabilità, e la permanenza del

conduttore impedisca di compiere gli indispensabili lavori.

A norma degli artt. 1575, n. 2, 1576, 1577, 1583 e 1584 c.c. il

locatore di immobile urbano, in regime di libertà contrattuale, è

obbligato a provvedere all'esecuzione delle "riparazioni necessarie per

mantenere l'immobile stesso in stato di servire all'uso convenuto" con

la sola sospensione del rapporto locativo durante il tempo necessario

per l'effettuazione delle riparazioni suddette, alle condizioni e nei

termini previsti in particolare dall'art. 1584 c.c.

Sostanzialmente, quindi, nel caso di locazioni di immobili urbani

soggetti a proroga, la necessità di eseguire i lavori sopra

specificati determina la facoltà del locatore di ottenere la

cessazione del rapporto di locazione, ancorché vincolato, mentre nel

caso in cui si rendano necessari i lavori previsti dalle citate norme

del codice civile, che indubbiamente comprendono interventi della

stessa specie indicata dalla norma impugnata, il contratto liberamente

stipulato seguita ad avere vigore, sia pure con i temperamenti previsti

nei casi particolari indicati dall'art. 1584 c.c. per quanto riguarda

la temporanea riduzione dell'ammontare del corrispettivo e la facoltà

eccezionale di recesso del conduttore nel caso di assoluta

inabitabilità dell'immobile connessa all'esecuzione dei lavori.

Questa situazione, secondo il giudice a quo, concreterebbe una

discriminazione a danno dei conduttori in regime vincolistico, poiché

li priverebbe del beneficio della proroga legale per il verificarsi di

circostanze che, invece, in regime di libertà contrattuale non vengono

reputate idonee a provocare lo scioglimento del rapporto.

Tali considerazioni, come è evidente, presuppongono una

omogeneità fra le situazioni raffrontate che, invece, deve essere

esclusa.

Se infatti è vero che, nei casi sopra descritti, la situazione di

fatto appare omogenea nel caso che, nell'ipotesi prevista dalla legge

speciale impugnata, trattasi dell'esecuzione di lavori indubbiamente

raffrontabili con quelli indicati dalle citate norme del codice civile,

è anche vero che la situazione giuridica nella quale gli interventi in

esame si inseriscono è sostanzialmente diversa.

Mentre nelle locazioni in regime pattizio, tra le obbligazioni

principali del locatore vi è quella di mantenere i locali nello stato

di servire all'uso convenuto, è opinione concorde della dottrina e

della giurisprudenza che, in regime vincolistico, il locatore non è

invece tenuto in linea di massima, e salvo la osservanza dell'art. 2053

c.c., ad eseguire direttamente le opere di manutenzione, che possono

essere effettuate dal conduttore salvo rivalsa sul canone dovuto. E

ciò in quanto il legislatore ha voluto alleggerire l'onere che il

locatore subisce per effetto del vincolo, il quale comporta una

limitazione notevole del diritto di proprietà dell'immobile.

Il rapporto fra locatore e conduttore, per quanto riguarda il

ripristino dell'immobile, è, pertanto, diverso nelle due situazioni

comparate.

E tale differenza giustifica la scelta operata dal legislatore del

1950, tanto più che nell'ipotesi considerata non si tratta della

riparazione del solo alloggio locato ma della ricostruzione o del

consolidamento dell'intero edificio, gravemente danneggiato, nel quale

l'alloggio stesso è compreso; razionalmente dunque si è ritenuto che

l'utilità sociale derivante dall'esecuzione delle opere anzidette

prevalesse sull'interesse alla conservazione della proroga legale.

Né d'altra parte può condividersi la considerazione espressa

nell'ordinanza di rinvio, secondo la quale la volontarietà della

esecuzione dei lavori da parte del locatore toglierebbe ogni

giustificazione alla censurata diversità di disciplina. Invero, come

si è detto, la normativa in esame risponde ad una valutazione

obbiettiva degli interessi contrapposti, in relazione alla quale

l'elemento soggettivo cui si richiama l'ordinanza non può ovviamente

assumere nessun sensibile rilievo; va, d'altra parte, considerato che

l'iniziativa del locatore è determinata dalla urgenza di assicurare la

stabilità dell'immobile.

Come è noto, seconda la costante giurisprudenza di questa Corte,

la valutazione della diversità delle situazioni in cui si trovano i

soggetti dei rapporti da disciplinare non può non essere riservata al

potere discrezionale del legislatore, salvo l'osservanza dei limiti

stabiliti dal primo comma dell'art. 3 Cost. e sempreché la scelta

corrisponda a criteri di razionalità.

Poiché, come si è detto, tali limiti e condizioni risultano

pienamente osservati nella specie, deve escludersi che la disciplina

impugnata contrasti con l'invocato precetto costituzionale.