Sentenza n. 348/1998

ha pronunciato la seguente Sentenza nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 29, primo

comma, lettera d), ultima parte, in relazione alla lettera c), ultima

parte, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni

di immobili urbani), promosso con ordinanza emessa il 7 novembre-20

dicembre 1996 dal tribunale di Pordenone nel procedimento civile

vertente tra "Ai Provinciali" di Ferlizza e Bressani s.n.c. e

l'"Immobiliare Fantinel" di Fantinel Luciano C. s.a.s., iscritta al

n. 386 del registro ordinanze 1997 e pubblicata nella Gazzetta

Ufficiale della Repubblica n. 27, prima serie speciale, dell'anno

1997.

Visto l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei

Ministri;

Udito nella camera di consiglio del 28 gennaio 1998 il giudice

relatore Cesare Mirabelli.

Ritenuto in fatto

1. - Nel corso di un giudizio promosso per ottenere il rilascio di

un immobile adibito ad attività commerciale, il tribunale di

Pordenone, con ordinanza emessa il 7 novembre-20 dicembre 1996, ha

sollevato, in riferimento agli artt. 3 e 24 della Costituzione,

questione di legittimità costituzionale dell'art. 29, primo comma,

lettera d), ultima parte, in relazione alla lettera c), ultima parte,

della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di

immobili urbani), nella parte in cui prevede che gli effetti del

provvedimento di rilascio, in caso di rifiuto del locatore di

rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza per procedere

alla ristrutturazione dell'immobile, si risolvono se prima

dell'esecuzione del provvedimento stesso siano scaduti i termini

della concessione prescritta per l'esecuzione dei lavori, anche nel

caso in cui la scadenza sia dipesa dal fatto esclusivo del

conduttore.

Il tribunale di Pordenone era investito del giudizio in sede di

rinvio, avendo la Corte di cassazione annullato la sentenza con la

quale il tribunale di Udine, accertato che i lavori non avevano avuto

inizio entro un anno dal rilascio della concessione edilizia, aveva

tuttavia ritenuto che sussistesse egualmente il possesso di una

valida concessione, richiesto per il rilascio dell'immobile, giacché

la responsabilità del mancato inizio dei lavori era da imputare al

comportamento del conduttore che, nonostante la scadenza del

contratto, non aveva rilasciato l'immobile, impedendo l'esecuzione

delle opere.

La Corte di cassazione ha stabilito, vincolando a questa

interpretazione il giudice rimettente, che per la decadenza della

concessione edilizia, prevista dall'art. 4 della legge 28 gennaio

1977, n. 10, i fatti estranei alla volontà del concessionario

possono essere rilevanti solo per il mancato completamento dei lavori

e non per l'omesso inizio degli stessi; sicché decorso l'anno dal

rilascio della concessione non si può ritenere sussistente il

requisito dell'esistenza di una efficace concessione edilizia. La

licenza o concessione amministrativa deve esistere al momento del

rilascio, che presuppone un provvedimento autorizzatorio efficace e,

trattandosi di una condizione dell'azione, il venir meno degli

effetti della concessione prima della decisione impedisce la

pronuncia di rilascio e non solo gli effetti di questa.

Il tribunale di Pordenone - dopo avere dichiarato manifestamente

infondata un'eccezione di illegittimità costituzionale proposta dal

locatore in riferimento all'art. 4 della legge n. 10 del 1977, nella

parte in cui questa disposizione non prevede che il termine annuale

possa essere prorogato quando fatti estranei alla volontà del

concessionario abbiano impedito l'inizio dei lavori - ha sollevato

d'ufficio questione di legittimità costituzionale dell'art. 29 della

legge n. 392 del 1978, ritenendo che non le norme in materia

urbanistica, bensì quelle che disciplinano le locazioni possano

essere in contrasto con la Costituzione. La risoluzione degli effetti

del provvedimento di rilascio, prevista per la scadenza del termine

di inizio dei lavori, violerebbe il principio di eguaglianza ed il

diritto del locatore di agire in giudizio a tutela dei propri diritti

(artt. 3 e 24 Cost.), quando la scadenza della prescritta licenza o

concessione sia dipesa esclusivamente dal fatto del conduttore.

Il giudice rimettente ritiene che porre condizioni per l'esercizio

dell'azione costituisca un'eccezione, giustificata solo per

situazioni la cui tutela trova fondamento in norme di pari valore

costituzionale. La condizione per l'azione di rilascio, prevista

dalla disposizione denunciata, si giustifica con l'esigenza che il

locatore non eluda le limitazioni alla facoltà di rifiutare il

rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza; ma questa

condizione non può risolversi nella totale compressione del diritto

di agire in giudizio, come si verificherebbe se l'avverarsi della

condizione dipendesse esclusivamente dal comportamento del

conduttore. In questo caso la colpevole inerzia del locatore verrebbe

irragionevolmente equiparata, sotto il profilo sanzionatorio della

risoluzione degli effetti del provvedimento di rilascio, alla

materiale impossibilità di eseguire i lavori, impediti dal

comportamento imputabile al conduttore.

2. - È intervenuto nel giudizio il Presidente del Consiglio dei

Ministri, rappresentato e difeso dall'Avvocatura generale dello

Stato, chiedendo che la questione di legittimità costituzionale sia

dichiarata inammissibile o non fondata nel merito.

L'eccezione di inammissibilità è proposta per la carenza di

motivazione nell'ordinanza di rimessione e per la mancata

indicazione, quanto alla violazione del principio di eguaglianza, di

un idoneo termine di comparizione. Ad avviso dell'Avvocatura, la

questione sarebbe comunque infondata giacché, affermato in modo

apodittico che la condizione dell'azione dipenderebbe dal solo

comportamento del conduttore, non si comprenderebbe sotto quale

profilo risulti compresso il diritto di agire in giudizio. Inoltre

sarebbe improprio attribuire rilievo all'impossibilità di fatto, per

il locatore, di dare esecuzione al provvedimento giudiziale, mentre

potrebbe essere presa in considerazione solamente un'eventuale

impossibilità giuridica di agire. Considerato in diritto

1. - La questione di legittimità costituzionale investe la

disposizione che, nell'ambito della disciplina della durata del

contratto di locazione di immobili destinati ad uso diverso

dall'abitazione, consente il diniego della rinnovazione del contratto

alla prima scadenza quando il locatore intenda ristrutturare

l'immobile. La stessa disposizione, prevedendo quale condizione per

l'azione di rilascio il possesso della prescritta licenza o

concessione, stabilisce che gli effetti del provvedimento di rilascio

si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini

della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata

nuovamente disposta.

Il tribunale di Pordenone ritiene che questa disciplina - dettata

dall'art. 29, primo comma, lettera d), ultima parte, in relazione

alla lettera c), ultima parte, della legge 27 luglio 1978, n. 392

(Disciplina delle locazioni di immobili urbani) -, là dove prevede

che gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono anche nel

caso in cui la scadenza dei termini della licenza o della concessione

sia dipesa dal fatto esclusivo del conduttore, possa essere in

contrasto con gli art. 3 e 24 della Costituzione. Difatti, dipendendo

la condizione dell'azione esclusivamente dal comportamento del

conduttore che, non consegnando l'immobile alla scadenza del

contratto, impedirebbe l'inizio dei lavori, la norma denunciata

comprimerebbe il diritto del locatore di agire in giudizio a tutela

del suo diritto. Inoltre sarebbe irragionevole equiparare

l'impossibilità di dare esecuzione alle opere per l'impedimento

cagionato dal conduttore alla colpevole inerzia del locatore.

2. - La questione è fondata, nei limiti di seguito precisati.

La disciplina legislativa delle locazioni di immobili urbani,

nell'imporre, per quelli adibiti ad uso diverso dall'abitazione,

oltre alla durata minima del contratto anche la sua rinnovazione alla

prima scadenza, consente tuttavia al locatore di rifiutare la

rinnovazione quando intenda legittimamente eseguire opere (di

demolizione e ricostruzione, di ristrutturazione, di completo

restauro) che non consentono la permanenza del conduttore

nell'immobile locato.

In questo caso il sacrificio del conduttore non può dipendere da

una astratta intenzione del locatore di procedere all'esecuzione di

lavori, ma può essere ragionevolmente determinato solo da una

intenzione che effettivamente si realizza e che anzi, per potersi

realizzare, richiede la libera disponibilità dell'immobile.

Tutto ciò implica che il rilascio ha per necessario presupposto la

prescritta licenza o concessione e richiede, perché possa avere

effetto la relativa pronuncia, che esista un efficace provvedimento

amministrativo che renda legittima l'esecuzione dei lavori.

Altrimenti il sacrificio del diritto del conduttore al rinnovo del

contratto, che cede di fronte al diritto del locatore di eseguire i

lavori, rimarrebbe privo di giustificazione.

La disposizione denunciata persegue questa finalità di simmetrica

garanzia, tanto per il locatore quanto per il conduttore, collegando

la liberazione dell'immobile alle ragioni che la giustificano,

mediante un meccanismo che ha riguardo tanto al momento precedente

quanto a quello successivo al provvedimento di rilascio.

L'esistenza della licenza o concessione, necessaria per la

legittima esecuzione dei lavori, è configurata sia come presupposto

della pronuncia che come condizione per la sua esecuzione. Secondo

l'interpretazione della disposizione denunciata, data dalla Corte di

cassazione ed alla quale il giudice rimettente, in quanto giudice di

rinvio, è tenuto ad attenersi, il provvedimento amministrativo che

legittima e condiziona la liberazione dell'immobile, non solo deve

preesistere alla pronuncia di rilascio, perché il giudice possa

valutarne il contenuto e la portata, ma deve permanere nella sua

efficacia sino alla decisione.

In tal modo l'esperibilità dell'azione viene rimessa ad un

elemento del tutto casuale ed incerto, che potrebbe sussistere al

momento della domanda, ma venir meno dopo che l'azione è stata

esercitata, dipendendo solo dalla durata del processo e dal momento

nel quale la pronuncia è emanata. Ma così viene sacrificato, al di

là di quanto sia indispensabile perché operi efficacemente il

meccanismo di garanzia della posizione del conduttore, il diritto del

locatore di agire in giudizio per ottenere il provvedimento di

rilascio dell'immobile; provvedimento che, d'altra parte, rimane

sempre condizionato, nella sua esecuzione, dall'esistenza di una

valida licenza o concessione che legittimi l'esecuzione dei lavori.

Ciò che costituisce, appunto, la ragionevole ed efficace tutela del

conduttore, pur consentendo al locatore di rinnovare la licenza o

concessione che legittima l'esecuzione delle opere ed il rilascio

dell'immobile.