Sentenza n. 185/1988

ha pronunciato la seguente SENTENZA nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 80, primo

comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 ("Disciplina delle

locazioni di immobili urbani"), promosso con ordinanza emessa il 26

aprile 1982 dal Tribunale di Genova, iscritta al n. 572 del registro

ordinanze 1982 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica

n. 11 dell'anno 1983;

Visto l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei

ministri;

Udito nella camera di consiglio del 13 gennaio 1988 il Giudice

relatore Francesco Paolo Casavola;

Ritenuto in fatto

1. - Dinanzi al Tribunale di Genova la proprietaria di un

immobile, locato ad uso esclusivo di abitazione secondaria (per un

canone convenzionalmente fissato in oltre tre milioni annui), ha

convenuto in giudizio il conduttore per sentir dichiarato risolto il

contratto, in quanto questi aveva ivi fissato stabilmente la

residenza propria e della famiglia iniziando a corrispondere l'equo

canone.

Il convenuto ha eccepito l'improcedibilità della domanda per

essere avvenuto il preteso mutamento di destinazione oltre un anno

prima della notifica della citazione, sostenendo nel merito

l'applicabilità dell'art. 26 della legge n. 392 del 1978, in quanto

egli abitava stabilmente nell'immobile per ragioni di lavoro.

Il giudice adito, con ordinanza emessa il 26 aprile 1982, ha

sollevato questione di legittimità costituzionale, in relazione agli

artt. 3 e 24, primo comma, della Costituzione, dell'art. 80, primo

comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 ("Disciplina delle

locazioni di immobili urbani"), nella parte in cui prevede che

l'azione di risoluzione contrattuale per mutamenti di destinazione

dell'immobile locato debba essere proposta in ogni caso entro il

termine di un anno a partire dal mutamento medesimo e non già dalla

data della oggettiva conoscenza che di esso il locatore abbia avuto.

Argomenta il giudice a quo nel senso che "mutamento di

destinazione" si abbia ogni volta che, in conseguenza di esso, venga

ad applicarsi un diverso regime giuridico all'immobile locato.

Ritiene il Tribunale che la norma impugnata: 1) menomi

sensibilmente il diritto di difesa del locatore, imponendogli l'onere

probatorio circa la tempestività dell'azione a fronte dell'eccezione

di decadenza del convenuto;

2) contraddica irrazionalmente la sua stessa ratio (e cioè

l'esigenza di stabilire con certezza il regime applicabile al

rapporto mediante una forma di sanatoria dell'inadempimento) in

quanto, conferendo al comportamento del locatore che si astenga

dall'agire il valore legale tipico di accordo negoziale presunto,

postula, quantomeno, che quest'ultimo sia a conoscenza del mutamento

attuato dal conduttore, apparendo viceversa del tutto alogico che al

locatore, decorso l'anno, sia preclusa, per ciò solo, ogni forma di

tutela.

2. - È intervenuto il Presidente del Consiglio dei ministri,

rappresentato dall'Avvocatura dello Stato, concludendo per

l'inammissibilità ovvero per l'infondatezza della questione.

L'Avvocatura contesta nel merito che il termine possa essere

suscettibile, a cagione della sua brevità, di un sindacato di

costituzionalità (possibile solo allorché esso risulti fissato in

modo irrazionale, tale cioè da rendere solo apparente la

possibilità di esercizio del diritto).

L'Avvocatura osserva infine come il termine di un anno sia stato

discrezionalmente individuato dal legislatore onde garantire la

certezza dei rapporti giuridici e come il comportamento del

conduttore che abbia dolosamente occultato il mutamento di uso sia

creativo di responsabilità, dando quindi titolo ad azione

risarcitoria. Considerato in diritto

1. - Il Tribunale di Genova, con ordinanza del 26 aprile 1982

(R.O. n. 572/1982), solleva, per contrasto con gli artt. 24, primo

comma, e 3 della Costituzione, questione di legittimità

costituzionale dell'art. 80, primo comma, della legge 27 luglio 1978,

n. 392 ("Disciplina delle locazioni di immobili urbani"), nella parte

in cui preclude al locatore l'esercizio dell'azione di risoluzione

contrattuale, comunque decorso l'anno dal mutamento di destinazione.

2. - La questione è fondata.

La norma impugnata recita: "Se il conduttore adibisce l'immobile

ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la

risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha

avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di

destinazione".

È orientamento di questa Corte (sent. n. 139 del 1967) che: "Una

cosa... è la valutazione dell'opportunità di fissare un termine per

il compimento di un atto e della discrezionalità usata nel fissarne

i limiti, altra cosa è la questione della legittimità del criterio

adottato per la decorrenza del termine, ove questo cominci dalla data

di un evento di cui il soggetto non è messo in condizione di

conoscere l'avverarsi". Il termine trimestrale per chiedere la

risoluzione del contratto può essere considerato assai breve ma per

l'inizio della sua decorrenza ha un dies certus che è quello della

conoscenza da parte del locatore dell'avvenuto mutamento di

destinazione. Includere il trimestre nell'anno decorrente

dall'intervenuto mutamento di destinazione, quando questo sia stato

occultato o non denunciato dal conduttore o non sia stato rilevato

dal locatore, cui non incombe onere di permanente vigilanza sull'uso

della cosa locata, o di giornaliero controllo sulla conservazione

della originaria destinazione, significa vanificare il diritto di

azione del locatore, in violazione dell'art. 24, primo comma, della

Costituzione.

Se la congruità del termine attiene alla sfera della

discrezionalità legislativa, non altrettanto può affermarsi per il

requisito della scientia del termine iniziale di decorrenza, senza

del quale l'azione si intende inutiliter data.

Come costantemente affermato da questa Corte (cfr. sentt. nn. 159

del 1971, 255 del 1974, 14 del 1977 e 134 del 1985), "la garanzia di

cui all'art. 24 della Costituzione deve estendersi alla

conoscibilità del momento iniziale di decorrenza del termine stesso,

al fine di assicurarne all'interessato l'utilizzazione nella sua

interezza".