Art. 2650 c.c. — Continuità delle trascrizioni

Una disposizione fondamentale nell'economia della nuova disciplina della trascrizione è quella dell'art. 2650. Il difetto fondamentale della disciplina del vecchio codice consisteva certamente nella mancanza di continuità delle trascrizioni relative ad un medesimo bene. Nella impossibilità di assicurare direttamente tale continuità, si è cercato indirettamente di raggiungere lo scopo, stabilendo che nei casi in cui per le disposizioni degli articoli 2643, 2645 a 2649 un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto. Per intendere la portata pratica di questa sanzione della mancata trascrizione di un atto di acquisto, bisogna tener presente che essa non si risolve affatto in un divieto di disporre fatto a colui che non ha trascritto il suo titolo. Questa conseguenza sarebbe stata in verità eccessiva e in netto contrasto con tutto il sistema. Colui che ha a suo favore un titolo di acquisto non reso pubblico può disporre del suo diritto, ma l'acquirente, se provvede soltanto a trascrivere il suo titolo e non quello del suo autore, compie una trascrizione inefficace, con la conseguenza che l'eventuale conflitto tra lui e un altro acquirente dal medesimo autore non si può risolvere col criterio della priorità della trascrizione (art. 2644), ma si risolve con altri criteri estrinseci. È da ritenersi che tale sanzione, con il pericolo che essa comporta per l'acquirente, rappresenterà uno stimolo sufficiente non solo a trascrivere il proprio titolo, ma anche a regolarizzare la situazione dei trasferimenti anteriori. La disposizione dell'art. 2650 trova applicazione in tutti i casi in cui un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, ma assume speciale importanza per gli acquisti mortis causa, perchè è l'unica conseguenza che la legge ricollega al difetto di pubblicità dell'acquisto a titolo di erede o di legato. L'erede o il legatario, se pure in astratto ha il potere di disporre dei beni acquistati, di fatto ne potrà disporre difficilmente fino a che egli non abbia reso pubblico il suo acquisto. Si deve osservare che l'art. 2650 commina non già la nullità delle trascrizioni o iscrizioni prese a carico dell'acquirente, ma solo la loro inefficacia temporanea. Può a prima vista sembrare che la sanzione avrebbe potuto essere resa più grave e consistere nella nullità delle trascrizioni successive (come era stabilito nel progetto Scialoja) o addirittura nel divieto fatto al conservatore di procedere alle trascrizioni medesime (come era stabilito nel progetto della Commissione Reale). Ma in realtà tali soluzioni, se pure possono teoricamente apparire preferibili, non erano praticamente le più opportune. La nullità delle trascrizioni a carico dell'acquirente il cui titolo non fosse stato trascritto avrebbe portato a questa conseguenza: che, qualora fosse stata regolarizzata la situazione, le trascrizioni avrebbero dovuto essere rinnovate e quindi tra più acquirenti dal medesimo dante causa sarebbe stato preferito chi fosse riuscito per primo a rieseguire la trascrizione del suo titolo. Il che avrebbe reso possibili collusioni tra alienante e successivo acquirente a danno di un acquirente precedente dallo stesso alienante che avesse trascritto il suo titolo e si fosse trovato nella impossibilità di fatto di trascrivere anche il titolo del suo autore. D'altra parte, il divieto di eseguire trascrizioni contro una persona che non ha pubblicato il suo acquisto avrebbe dato luogo, oltre che agli inconvenienti ora accennati, ad un inconveniente ancora più grave, e cioè a rendere giudice il conservatore della validità delle trascrizioni, costringendo costui ad un accertamento dell'esistenza della continuità delle trascrizioni, che spesso è delicato e comunque trascende i poteri e le funzioni del conservatore. Peraltro, la istituzione di un complesso meccanismo di controllo giurisdizionale si sarebbe risolta in un intollerabile impaccio alla libera circolazione dei beni. Invece il sistema seguito non presenta alcuno di tali inconvenienti. La trascrizione operata dall'acquirente contro l'alienante che non ha trascritto il suo titolo può di fatto eseguirsi, ma se essa non ha, come si è sopra rilevato, l'efficacia normale della trascrizione, ha tuttavia l'efficacia attenuata di una prenotazione. In tal modo, nel momento in cui venga trascritto l'atto di acquisto dell'alienante, le trascrizioni prese a suo carico acquistano automaticamente effetto secondo il loro ordine rispettivo, ossia secondo la loro data. Sì che tra due persone che dal medesimo dante causa hanno acquistato diritti tra loro incompatibili, la prevalenza si determina in base al criterio posto dall'art. 2644. Naturalmente, se prima che la situazione sia regolarizzata venga trascritto un atto di acquisto contro l'autore (A) di colui che non ha trascritto il suo titolo (B), quell'atto, ancorchè trascritto dopo la trascrizione dell'acquisto di un terzo (C) da colui che non ha trascritto il suo titolo (B), prevale a quest'ultimo, perchè in tal caso non entra più in giuoco la disposizione del secondo comma dell'art. 2650, bensì quella dell'art. 2644. Un'eccezione al secondo comma dell'art. 2650 è stabilita nel terzo comma dello stesso articolo dove, riproducendosi con più corretta formulazione la regola già posta nell'art. 1942, secondo comma, del codice del 1865, si stabilisce che l'ipoteca legale dell'alienante, iscritta contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto, prevale sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite anteriormente contro l'acquirente. Ho creduto di dovere mantenere quest'anomala efficacia retroattiva dell'ipoteca legale dell'alienante non solo per evidenti ragioni pratiche, ma anche perchè essa non è più in contrasto, come era invece per il codice del 1865, con i principi della pubblicità: essa invece si armonizza col principio dell'inefficacia delle trascrizioni o iscrizioni a carico di colui che non ha trascritto il suo titolo di acquisto, e importa solo una deroga alla efficacia di prenotazione che a quelle trascrizioni o iscrizioni è riconosciuta. Mi è parso inoltre necessario di estendere la regola che vale per l'ipoteca dell'alienante anche all'ipoteca legale a favore del condividente che ha diritto ai conguagli, perchè non da ora è stata rilevata la profonda analogia tra le due situazioni che non giustifica un diverso trattamento, e perchè il codice ormai dispone la trascrizione anche per gli atti di divisione.

Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 1073

Il codice del 1865 non prevedeva alcuna forma di pubblicità per le sentenze da cui risulti estinto per prescrizione ovvero acquistato per usucapione o altrimenti a titolo originario un diritto reale immobiliare. L'art. 2651 ne dispone invece la trascrizione, senza peraltro indicare le conseguenze che discendono dalla mancata osservanza della formalità e anzi mostrando chiaramente, data la sua collocazione, che per le ipotesi in esso previste non trova applicazione la disposizione dell'art. 2650. In realtà mi è parso che in tali ipotesi siano sufficienti le sanzioni poste dalla legge fiscale, dato che non sarebbe stato opportuno ricollegare conseguenze di diritto sostanziale alla mancanza di trascrizione delle sentenze indicate nell'art. 2651. Se infatti si fosse voluto applicare anche all'acquisto per usucapione, che è l'ipotesi di gran lunga più rilevante tra quelle previste nell'art. 2651, la sanzione dell'inefficacia delle trascrizioni o iscrizioni prese contro l'usucapiente sino a che non fosse trascritta la sentenza che la dichiara, si sarebbe dato un colpo assai grave all'istituto dell'usucapione che invece nel nostro ordinamento ha un'importanza fondamentale. Infatti colui che ha acquistato per usucapione sarebbe costretto, per avere la libera disponibilità di fatto del suo diritto, di provocare l'accertamento giurisdizionale dell'acquisto nei confronti di colui che per effetto dell'usucapione ha perduto il suo diritto. Ora addossare all'acquirente l'onere di un giudizio di accertamento anche quando il suo diritto non subisce alcuna contestazione, e per di più un giudizio nei confronti di persone che possono essere ignote e a distanza di molti anni dal giorno in cui l'usucapiente ha cominciato a possedere in violazione del diritto del proprietario, non sarebbe stato certo molto opportuno, anche a prescindere dal fatto che l'usucapione è un modo di acquisto che ha in sè, nel prolungato esercizio del diritto, la sua virtù e la sua ragione d'essere, e che quindi non può essere condizionato, neppure sotto il profilo della disponibilità di fatto della cosa, a una pronuncia giudiziale, che ne accerti il compimento. Le medesime ragioni valgono per i casi in cui un diritto reale sia estinto per prescrizione o in cui un diritto venga acquistato a titolo originario (es. accessione). Tanto meno poi è apparso opportuno riprodurre la norma esistente nel progetto della Commissione Reale, per cui erano fatti salvi i diritti acquistati dai terzi verso il vero proprietario anteriormente alla pubblicazione della domanda o dell'eccezione tendente a far dichiarare verificata l'usucapione. Una tale disposizione avrebbe annullato praticamente l'efficacia dell'usucapione, perchè avrebbe costretto colui che ha usucapito a iniziare in ogni caso un giudizio per l'accertamento del suo acquisto per evitare il pericolo che, malgrado l'avvenuta usucapione, l'ex dominus potesse ancora costituire diritti sulla cosa. Le esigenze della pubblicità avrebbero così annullato un'altra fondamentale esigenza, che è quella di non attenuare l'efficacia dell'usucapione, la quale resta sempre il mezzo migliore per rimediare alle inevitabili lacune del nostro sistema di pubblicità.

Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 1074