Sentenza n. 340/1998

ha pronunciato la seguente Sentenza nel giudizio di legittimità costituzionale dell'articolo 2, comma 2,

della legge 4 novembre 1996, n. 566 (Disposizioni in materia di

rilascio di immobili urbani ad uso abitativo e disposizioni di

sanatoria), promosso con ordinanza emessa il 15 ottobre 1997 dal

pretore di Bologna nel procedimento civile vertente tra Teresa Toschi

e Sergio Corvino ed altra, iscritta al n. 860 del registro ordinanze

1997 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 52,

prima serie speciale, dell'anno 1997.

Visto l'atto di costituzione di Teresa Toschi, nonché l'atto di

intervento del Presidente del Consiglio dei Ministri;

Udito nell'udienza pubblica del 16 giugno 1998 il giudice relatore

Cesare Mirabelli;

Udito l'avvocato dello Stato Sergio Laporta per il Presidente del

Consiglio dei Ministri.

Ritenuto in fatto

1. - Nel corso di un procedimento per convalida di licenza per

finita locazione, il pretore di Bologna, con ordinanza emessa il 15

ottobre 1997, ha sollevato, in riferimento agli artt. 3 e 24 della

Costituzione, questione di legittimità costituzionale dell'art. 2,

comma 2, della legge 4 novembre 1996, n. 566 (Disposizioni in materia

di rilascio di immobili urbani ad uso abitativo e disposizioni di

sanatoria), che fa salvi gli effetti e le previsioni dei contratti di

locazione di immobili stipulati, prima della data di entrata in

vigore della stessa legge, in deroga alla legge 27 luglio 1978, n.

392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), con l'assistenza

delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori

maggiormente rappresentative a livello nazionale.

Nel caso sottoposto al giudizio del pretore di Bologna, la

proprietaria di un immobile ad uso abitativo aveva stipulato, nel

1993, un contratto di locazione con l'assistenza delle organizzazioni

di categoria, prevista dall'art. 11, comma 2, del d.-l. 11 luglio

1992, n. 333 (convertito, con modificazioni, nella legge 8 agosto

1992, n. 359). La locazione era stata convenuta, in deroga alle

norme della legge n. 392 del 1978, per la durata di due anni,

rinnovabili per altri due anni, con rinuncia alla facoltà di dare

disdetta alla prima scadenza. Al termine del secondo biennio la

locatrice aveva intimato licenza per finita locazione e ne aveva

chiesto al pretore la convalida. Il conduttore aveva eccepito la

nullità della clausola contrattuale che stabiliva una durata della

locazione inferiore a quella minima prevista dall'art. 1 della legge

n. 392 del 1978. La locatrice, a sua volta, aveva sostenuto che la

eccepita nullità della clausola relativa alla durata della locazione

sarebbe stata sanata dall'art. 2, comma 2, della legge n. 566 del

1996.

Il giudice rimettente ritiene che le parti non possano stipulare

accordi che prevedano una durata delle locazioni di immobili

destinati ad uso abitativo inferiore a quella, di quattro anni,

stabilita dall'art. 1 della legge n. 392 del 1978, la cui

inosservanza determinerebbe la nullità, secondo le regole generali,

non dell'intero contratto, bensì della sola clausola illegittima,

sostituita di diritto dalla norma imperativa (art. 1419, secondo

comma, cod. civ.).

La disposizione denunciata avrebbe, invece, sanato la nullità

della clausola relativa alla durata del contratto, purché la

locazione fosse stata stipulata con l'assistenza delle organizzazioni

di categoria, la cui obbligatoria partecipazione al procedimento di

formazione del contratto con accordi in deroga alla disciplina della

legge n. 392 del 1978 era stata dichiarata in contrasto con la

Costituzione (sentenza n. 309 del 1996).

Ad avviso del giudice rimettente, risulterebbe dai lavori

parlamentari che la disposizione denunciata era diretta ad evitare un

vasto contenzioso che si riteneva potesse sorgere, a seguito della

dichiarazione di incostituzionalità, in ordine alla validità dei

patti in deroga e sulle possibili domande di ripetizione delle somme

versate alle associazioni di categoria. Ma essa avrebbe finito con

l'introdurre una sanatoria generalizzata, per qualsiasi clausola di

deroga alla legge n. 392 del 1978, sul solo presupposto che l'accordo

fosse stato concluso con l'assistenza delle organizzazioni di

categoria, riproponendo così la distinzione, ritenuta irragionevole,

e già dichiarata in contrasto con l'art. 3 della Costituzione, tra

patti in deroga assistiti e non assistiti.

Inoltre la sanatoria generalizzata delle nullità nei contratti

stipulati tra privati violerebbe l'art. 24 della Costituzione,

impedendo ai conduttori di agire in giudizio per chiedere il rispetto

dei limiti ai patti in deroga posti dall'art. 11 del d.-l. n. 333 del

1992 e dalla legge n. 392 del 1978.

2. - Si è costituita in giudizio la locatrice, chiedendo che la

questione di legittimità costituzionale sia dichiarata non fondata.

Anche la parte privata ritiene che la disposizione denunciata tenda

ad evitare che, a seguito della dichiarazione di incostituzionalità

dell'obbligo di assistenza delle organizzazioni di categoria per la

stipulazione dei patti in deroga (sentenza n. 309 del 1996), si

aprisse un enorme contenzioso, considerando nulli i patti in deroga,

stipulati con l'assistenza delle organizzazioni di categoria, e

ripetibile quanto pagato per tale assistenza.

La sanatoria avrebbe, tuttavia, un contenuto più ampio,

estendendosi ad aspetti del rapporto contrattuale diversi dal

corrispettivo, con la sola esclusione delle disposizioni

espressamente indicate dall'art. 11 del d.-l. n. 333 del 1992 come

inderogabili, tra le quali non è compresa la disposizione relativa

alla durata delle locazioni.

Ad avviso della parte privata, non sussisterebbe alcuna disparità

di trattamento tra coloro che hanno stipulato contratti in deroga

alla legge n. 392 del 1978, a seconda che le organizzazioni di

categoria abbiano prestato o meno assistenza al contratto. La

violazione del principio di eguaglianza, difatti, è denunciata su un

duplice presupposto: a) che l'art. 11 del d.-l. n. 333 del 1992 non

consenta deroghe a norme imperative della disciplina delle locazioni

di immobili urbani diverse da quelle sul canone (legge n. 392 del

1978); b) che la norma denunciata faccia salvi gli effetti di tali

clausole nulle. La sanatoria avrebbe, invece, un contenuto diverso:

essa salvaguarderebbe da un eventuale contenzioso, a seguito della

sentenza n. 309 del 1996 della Corte costituzionale, i contratti

assistiti, rimanendo immutata l'ampiezza delle deroghe che essi

potevano apportare a tutte le norme della legge n. 392 del 1978, non

espressamente escluse dalla possibilità di accordi in deroga, quindi

anche a quelle relative alla durata del contratto.

Neppure il diritto di difesa costituzionalmente garantito sarebbe

violato, perché con la contrattazione assistita le parti contraenti,

con eguali garanzie, avrebbero consapevolmente rinunciato alle norme

vincolistiche della legge n. 392 del 1978, con i soli limiti di

inderogabilità posti dal d.-l. n. 333 del 1992.

3. - È intervenuto nel giudizio il Presidente del Consiglio dei

Ministri, rappresentato e difeso dall'Avvocatura generale dello

Stato, chiedendo che la questione sia dichiarata inammissibile.

L'Avvocatura concorda con il giudice rimettente nel ritenere che i

patti in deroga, consentiti dall'art. 11, comma 2, del d.-l. n. 333

del 1992, possano riguardare esclusivamente la misura del canone. Di

conseguenza la norma di sanatoria denunciata, che riguarda gli

effetti dei contratti stipulati in deroga alla legge n. 392 del 1978,

con l'assistenza delle organizzazioni di categoria dei proprietari e

dei conduttori, avrebbe inteso conservare efficacia a tali

convenzioni negli stessi limiti nei quali era già consentito

derogare alla disciplina delle locazioni di immobili urbani, vale a

dire solo per la misura del canone.

Questa interpretazione condurrebbe all'irrilevanza del dubbio di

legittimità costituzionale, giacché la sanatoria non riguarderebbe

la deroga alla durata minima, legalmente stabilita, per il contratto

che è oggetto del giudizio principale.

Il pretore di Bologna muove, invece, da una diversa interpretazione

della norma di sanatoria, che avrebbe portata generale e

riguarderebbe qualsiasi deroga alle norme dettate dalla legge n. 392

del 1978, contenuta in un "patto assistito", compresa quella sulla

durata minima, quadriennale, del contratto. L'Avvocatura non

condivide questa diversa interpretazione. La sanatoria era opportuna

per un'esigenza di chiarezza sulla sorte dei "patti assistiti" e per

prevenire un contenzioso di rilevante impatto sociale sui contratti

di locazione che li contengono, con effetti sulla disponibilità

dell'abitazione, che costituisce un bene essenziale. Si trattava di

escludere il dubbio che, riconosciuta come essenziale la condizione

formale di validità dei patti in deroga, si potessero intendere gli

effetti della sentenza della Corte costituzionale n. 309 del 1996 nel

senso che fosse inapplicabile l'intero comma 2 dell'art. 11 del d.-l.

n. 333 del 1992, con ritorno perciò all'inderogabilità assoluta

della disciplina prevista dalla legge n. 392 del 1978.

In definitiva la disposizione denunciata si limiterebbe a fare

salvi gli effetti e le previsioni contrattuali dei patti in deroga

stipulati con l'assistenza delle organizzazioni di categoria, che

potevano derogare soltanto alla misura del canone determinato in base

ai criteri stabiliti dalla legge e non, invece, ad altre norme

imperative della disciplina delle locazioni. Considerato in diritto

1. - La questione di legittimità costituzionale investe l'art. 2,

comma 2, della legge 4 novembre 1996, n. 566 (Disposizioni in materia

di rilascio di immobili urbani ad uso abitativo e disposizioni di

sanatoria), che fa salvi gli effetti e le previsioni dei contratti di

locazione stipulati, prima dell'entrata in vigore della stessa legge,

in deroga alla legge 27 luglio 1978, n. 392 (che disciplina le

locazioni di immobili urbani), con l'assistenza delle organizzazioni

della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente

rappresentative a livello nazionale.

Il pretore di Bologna ritiene che questa disposizione comporti una

sanatoria generalizzata, purché il contratto sia stato stipulato con

l'assistenza delle organizzazioni di categoria dei proprietari e dei

conduttori, di qualsiasi clausola convenuta in deroga a norme

imperative poste dalla legge n. 392 del 1978, compresa quella che

fissa in quattro anni la durata della locazione (art. 1), e non solo

alle norme relative alla determinazione del canone. Si riproporrebbe

in tal modo, in contrasto con il principio di eguaglianza (art. 3

della Costituzione), la distinzione tra chi ha stipulato patti in

deroga con o senza l'assistenza delle organizzazioni di categoria;

distinzione non consentita e fonte quindi di irragionevole disparità

di trattamento, dopo che, con la sentenza n. 309 del 1996, è stata

dichiarata l'illegittimità costituzionale dell'art. 11, comma 2, del

d.-l. 11 luglio 1992, n. 333, proprio nella parte in cui prevedeva

come obbligatoria l'assistenza delle organizzazioni della proprietà

edilizia e dei conduttori per la stipula di accordi in deroga alla

legge n. 392 del 1978.

La disposizione denunciata violerebbe anche l'art. 24 della

Costituzione, perché, per effetto della sanatoria, le parti che

hanno stipulato un contratto di locazione non potrebbero agire in

giudizio per chiedere che siano rispettati i limiti ai patti in

deroga in precedenza posti dall'art. 11 del d.-l. n. 333 del 1992 e

dalla legge n. 392 del 1978.

2. - La questione non è fondata.

Il dubbio di legittimità costituzionale muove dalla premessa

interpretativa che la salvezza, disposta dalla norma denunciata,

degli effetti e delle previsioni dei contratti di locazione stipulati

in deroga alla legge n. 392 del 1978, con l'assistenza delle

organizzazioni di categoria, introduca una norma di sanatoria e valga

per qualsiasi clausola contrattuale difforme dalla prescrizione di

norme imperative della disciplina delle locazioni di immobili urbani.

La stessa disposizione è stata anche interpretata nel senso che

essa in nulla innovi l'ambito nel quale le parti potevano stipulare,

in forza dell'art. 11 del d.-l. n. 333 del 1992, accordi in deroga

alle norme della legge che disciplina le locazioni di immobili

urbani, ma confermi la validità dei contratti stipulati secondo la

procedura già prevista dalla norma poi dichiarata costituzionalmente

illegittima. L'intervento legislativo, della cui necessità si era

dubitato anche nel corso delle discussioni parlamentari, avrebbe

inteso così superare alcune perplessità affacciate sulle

conseguenze che tale dichiarata illegittimità costituzionale avrebbe

potuto determinare sui contratti in corso, confermando la validità

dei patti in deroga assistiti, mentre non avrebbe effetti tanto

estesi da comprendere, con una sanatoria generalizzata, anche

clausole contrattuali nulle, perché in contrasto con norme

imperative.

Questa interpretazione della disposizione denunciata è stata,

successivamente alla proposizione della questione, affermata dalla

Corte di cassazione e non si presta a quei dubbi di legittimità

costituzionale che sono stati prospettati dal giudice rimettente;

essa deve essere, dunque, preferita. Difatti, in presenza di più

interpretazioni possibili, è compito del giudice, nell'individuare

il contenuto della disposizione da applicare, seguire

l'interpretazione, compatibile con il testo e con il sistema

normativo, più aderente ai principi costituzionali, escludendo,

invece, l'interpretazione che, altrimenti, ne determinerebbe la

violazione (sentenze n. 149 del 1994 e n. 361 del 1995).