Sentenza n. 111/1981

ha pronunciato la seguente SENTENZA nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 73 della

legge 27 luglio 1978, n. 392, modificato dalla legge 31 marzo 1979, n.

93 (locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di

abitazione) promosso con ordinanza emessa il 5 febbraio 1980 dal

pretore di Rimini, nel procedimento civile vertente tra Arcangeli

Enrico ed altra e Porzioli Mario, iscritta al n. 348 del registro

ordinanze 1980 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica

n. 166 del 1980.

Visto l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei

ministri;

udito nell'udienza pubblica del 29 aprile 1981 il Giudice relatore

Brunetto Bucciarelli Ducci;

udito l'avvocato dello Stato Renato Carafa, per il Presidente del

Consiglio dei ministri.

Ritenuto in fatto :

1. - Il pretore di Rimini, nel corso di un procedimento iniziato il

29 giugno 1979, sollevava con ordinanza n. 348/80 del 5 febbraio 1980

eccezione di legittimità costituzionale, in riferimento all'art. 3

della Costituzione, dell'art. 73 della legge sull'equo canone n. 392

del 27 luglio 1978, nella parte in cui concede il diritto di recesso

immediato dal contratto di locazione all'acquirente di immobili non

destinati ad uso abitativo, ove abbia necessità di adibirli ad

abitazione o all'esercizio di una delle attività indicate nell'art. 27

della stessa legge n. 392 (commerciali, industriali, artigianali,

professionali, alberghiere) per sé, per il coniuge o per parenti entro

il secondo grado in linea retta; mentre l'acquirente di immobile

destinato ad uso abitativo, in pari stato di necessità, deve attendere

almeno un biennio dall'acquisto per esercitare il diritto di recesso

(art. 61 legge citata). Assume il giudice a quo che questo trattamento

differenziato in tema di recesso del locatore acquirente, a seconda che

l'immobile locato sia adibito o meno ad uso abitativo, non ha alcuna

giustificazione razionale, specie se confrontato con la precedente

legislazione vincolistica che sottoponeva ad identico trattamento le

due azioni di recesso per necessità (artt. 7 legge 23 maggio 1950, n.

253, 2 quater legge 12 agosto 1974, n. 351, e 1 quinquies legge 31

luglio 1975, n. 363).

La sospetta violazione del principio di uguaglianza secondo

l'ordinanza di rimessione - discende dal fatto che la vigente

disciplina (artt. 61 e 73 legge n. 392 del 1978) mentre nei contratti

di locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione tende ad evitare

il ricorso callidico a trasferimenti fittizi dell'immobile, preordinati

per rendere operanti stati di necessità altrimenti inesistenti, ignora

tale esigenza per i contratti relativi ad immobili destinati ad uso

diverso dall'abitazione.

2. - È intervenuto in giudizio il Presidente del Consiglio dei

ministri, rappresentato e difeso dall'Avvocatura dello Stato,

concludendo per l'infondatezza della questione sollevata, in quanto le

due situazioni messe a confronto dal giudice a quo sono obiettivamente

diverse. Se il legislatore - osserva l'Avvocatura - nella sua

discrezionalità ha ritenuto meritevole di maggior tutela il conduttore

che abita nell'immobile locato rispeto a quello che non vi abita, non

ha violato il principio di uguaglianza nei confronti dei locatori,

anche se tale diversità di trattamento incide sui diritti di questi

ultimi, a seconda che essi abbiano acquistato un immobile destinato ad

abitazione oppure ad altro uso. Il sindacato di costituzionalità,

infatti, può aversi solo quando di fronte ad una assoluta identità di

situazioni la norma denunciata introduca disparità di trattamento

ingiustificate o irrazionali. Considerato in diritto :

1. - La Corte è chiamata a decidere se contrasti o meno con l'art.

3 della Costituzione l'art. 73 della legge n. 392 del 1978 (come

modificato dalla legge 31 marzo 1979, n. 93), perché concede il

recesso immediato dal contratto di locazione all'acquirente di immobili

non destinati ad uso abitativo, ove abbia necessità di adibirli ad

abitazione propria o all'esercizio di un'attività industriale,

commerciale, artigianale, professionale o alberghiera per sé, per il

coniuge o per parenti entro il secondo grado in linea retta (art. 27

legge n. 392/1978); mentre l'acquirente di un immobile destinato ad uso

abitativo, in pari stato di necessità, deve attendere almeno un

biennio dall'acquisto per esercitare il diritto di recesso (art. 61

legge citata).

Rileva il giudice a quo che questo trattamento differenziato, in

ordine al recesso, tra acquirenti di un immobile locato, a seconda che

questo sia destinato o meno ad uso di abitazione, non trova alcuna

razionale giustificazione. Tanto più è dubbia la costituzionalità

della norma impugnata, se sì considera che la precedente legislazione

vincolistica sottoponeva ad identico trattamento le due azioni di

recesso per necessità. Infatti l'art. 7 della legge 23 maggio 1950, n.

253 stabiliva che la facoltà di far cessare la proroga prevista dal n.

1 dell'art. 4 (quando si fosse dimostrata la urgente ed improrogabile

necessità, verificatasi successivamente alla costituzione del rapporto

locatizio, di destinare l'immobile stesso, a qualunque uso adibito, ad

abitazione propria o dei propri figli o dei propri genitori, ovvero di

esercitare nell'immobile la propria normale attività di

professionista, artigiano o commerciante) non poteva essere esercitata

da chi aveva acquistato l'immobile per atto tra vivi finché non

fossero decorsi almeno tre anni dall'acquisto.

Tale norma si propone - asserisce il pretore - sia di garantire al

conduttore un ulteriore periodo di permanenza nell'immobile, sia di

evitargli le conseguenze dannose di un acquisto dell'immobile

eventualmente preordinato allo scopo di estromettere lo stesso

conduttore (Corte cost., sentenza n. 29 del 20 febbraio 1975).

La questione non è fondata.

È stato più volte affermato da questa Corte che vi è violazione

del principio di uguaglianza quando di fronte a situazioni

obbiettivamente omogenee si ha una disciplina giuridica differenziata,

determinando discriminazioni arbitrarie e ingiustificate.

Nessuna omogeneità sussiste nel caso in esame tra rapporti

locatizi aventi ad oggetto immobili destinati ad abitazione e immobili

destinati ad uso diverso. Il legislatore, infatti, secondo la sua

valutazione discrezionale, ha voluto riconoscere con la legge n. 392

del 1978 (che ha introdotto l'istituto dell'equo canone, innovando

radicalmente la precedente disciplina vincolistica) il diverso rilievo

economico e sociale dei due rapporti locatizi, regolandoli in modo

distinto vuoi nella disciplina transitoria, vuoi in quella definitiva.

Invero, per gli immobili destinati ad abitazione, il legislatore ha

ritenuto di dovere maggiormente comprimere il diritto del locatore, in

considerazione del valore sociale che la disponibilità di una

abitazione assume per il conduttore che non disponga di altro alloggio.

A tale scopo, infatti, sono orientate le norme essenziali che

regolano l'ammontare del canone che, invece è lasciato libero per gli

immobili destinati ad uso diverso, nonché l'art. 61 della legge che

tutela il conduttore in caso di alienazione dell'immobile locato,

impedendo al locatore acquirente di esercitare l'azione di recesso per

necessità prima di due anni dall'acquisto.

Viceversa, per gli immobili destinati ad uso diverso dalla

abitazione, il legislatore non ha voluto comprimere nella stessa misura

il diritto di proprietà del locatore, non dovendo in questo caso

tutelare nella posizione del conduttore un bene sociale primario, quale

è l'uso della casa di abitazione. Così - come ha lasciato libero

l'ammontare del canone - ha anche concesso al locatore acquirente, che

abbia necessità di usare il bene locato, di esercitare l'azione di

recesso senza dilazione.

Peraltro, a fronte di tali disposizioni che favoriscono il locatore

di immobili destinati ad usi diversi dalla abitazione rispetto al

locatore di immobili destinati a tale uso, il legislatore ne ha

previsto altre meno favorevoli, la cui ratio va ravvisata nel rilievo

economico che normalmente rivestono le destinazioni diverse

dall'abitazione, le quali richiedono una relativa continuità delle

attività produttive e professionali. A questo fine sono chiaramente

dirette le norme che dispongono una maggiore durata dei contratti e

della loro proroga; l'indennità per la perdita dell'avviamento in caso

di cessazione del rapporto se l'attività comporti contatto con il

pubblico dei consumatori; la facoltà di sub-locazione o di cessione

del contratto con il solo obbligo di avviso al locatore; il diritto di

prelazione del conduttore in caso di vendita.

La diversità, quindi, di disciplina e la conseguente diversa

tutela che il locatore riceve, a seconda della destinazione

dell'immobile acquistato, trova piena giustificazione nella diversità

di situazioni obiettivamente delineate e nel diverso valore sociale che

il legislatore attribuisce agli opposti interessi da comporre.