Sentenza n. 58/1980

ha pronunciato la seguente SENTENZA nei giudizi riuniti di legittimità costituzionale degli artt. 59,

comma primo, n. 1 e 61 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina

delle locazioni di immobili urbani), promossi con le seguenti

ordinanze:

1) ordinanza emessa il 22 novembre 1978 dal Giudice conciliatore di

Genova nel procedimento civile vertente tra Di Vincenzo Domenico e

Cevasco M. Angela, iscritta al n. 217 del registro ordinanze 1979 e

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 133 del 16

maggio 1979;

2) ordinanza emessa il 26 gennaio 1979 dal Giudice conciliatore di

Caltanissetta nel procedimento civile vertente tra Cosentino Francesco

e Di Benedetto Andrea ed altri, iscritta al n. 262 del registro

ordinanze 1979 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica

n. 154 del 6 giugno 1979.

Visti gli atti di intervento del Presidente del Consiglio dei

ministri;

udito nell'udienza pubblica del 7 novembre 1979 il Giudice relatore

Brunetto Bucciarelli Ducci;

udito il sostituto avvocato generale dello Stato Renato Carafa, per

il Presidente del Consiglio dei ministri.

Ritenuto in fatto :

1. - IL Giudice conciliatore di Genova, nel corso di un

procedimento promosso dal sig. Di Vincenzo Domenico per ottenere il

rilascio di una sua casa condotta in locazione dalla signora Cevasco

Maria Angela, ha sollevato, in riferimento agli artt. 42, secondo

comma, e 47 della Cost., questione incidentale di legittimità

costituzionale degli artt. 59, n. 1, e 61 della legge n. 392/1978,

nella parte in cui subordinano il diritto del proprietario della casa

di ottenerne la disponibilità alla prova della necessità di adibirla

ad uso proprio, ed alla condizione di esserne proprietario da almeno un

biennio.

Secondo il giudice a quo i predetti vincoli vanificherebbero il

diritto di proprietà e contrasterebbero con gli invocati principi

costituzionali secondo cui, rispettivamente, "la proprietà è

riconosciuta e garantita dalla legge che ne determina i modi di

acquisto e di godimento ed i limiti allo scopo di assicurarne la

funzione sociale e di renderla accessibile a tutti" (art. 42) e "La

Repubblica incoraggia e tutela il risparmio in tutte le sue forme ...

Favorisce l'accesso del risparmio popolare alla proprietà

dell'abitazione ..." (art. 47).

È intervenuto in giudizio il Presidente del Consiglio dei

ministri, rappresentato e difeso dall'Avvocatura generale dello Stato,

con atto di deduzioni depositato il 29 maggio 1979, chiedendo

dichiararsi l'infondatezza della questione sollevata.

Ad avviso della difesa dello Stato l'asserita violazione degli

artt. 42, secondo comma, e 47 della Costituzione, è destituita da ogni

fondamento.

Invero la subordinazione della facoltà di recesso all'aver

acquistato la casa da almeno un biennio, va inquadrata in un'attenta e

ponderata valutazione degli interessi contrapposti, razionalmente

effettuata dal legislatore, ed insindacabile nel merito da questa

Corte, attesoché lo stesso art. 42 rimette al legislatore la

disciplina dei modi di acquisto e di godimento della proprietà, mentre

la norma impugnata non pare neppure porsi in puntuale contrasto con

l'indirizzo segnato dall'art. 47 della Costituzione.

2. - Il Giudice conciliatore di Caltanissetta, nel corso di un

procedimento promosso da tale Cosentino Francesco nei confronti di vari

conduttori di uno stabile, al fine di ottenerne il rilascio per

demolire l'immobile per "realizzare le opere di urbanizzazione

prescritte dalla Commissione edilizia comunale", ha sollevato, in

riferimento agli artt. 3,42,47 della Costituzione, questione

incidentale di legittimità costituzionale del combinato disposto dagli

artt. 61, 59, n. 1 e 4, della legge n. 392 del 1978, secondo cui il

diritto di recesso del proprietario spetta immediatamente, qualora il

proprietario intenda procedere a demolizione o a trasformazione

dell'immobile, mentre può essere esercitato soltanto decorso un

biennio dall'acquisto, se venga fatto valere per destinare l'immobile a

propria necessità abitativa.

Secondo il giudice a quo il vizio dovrebbe essere eliminato -

sembra di capire argomentando anche dalla rilevanza della questione -

introducendo il requisito del biennio anche per coloro che vogliono far

valere il recesso a fini di ricostruzione.

La normativa denunciata, infatti, contrasterebbe con il principio

di eguaglianza favorendo i proprietari costruttori e discriminando

negativamente i conduttori più poveri, che abitano i quartieri

fatiscenti; nel contempo viene tuttavia asserito che l'impugnato limite

del biennio vanificherebbe il diritto di proprietà con violazione

degli artt. 42 e 47 della Costituzione.

È intervenuto in giudizio il Presidente del Consiglio dei

ministri, rappresentato e difeso dall'Avvocatura generale dello Stato,

con atto di deduzioni depositato il 21 giugno 1979, chiedendo

dichiararsi l'infondatezza della questione proposta.

Invero secondo la difesa dello Stato, la condizione del biennio è

stata introdotta per evitare che la collusione tra il locatore ed un

terzo costituisca il mezzo per eludere la legge e per recare un

indebito pregiudizio al conduttore. Il diverso trattamento riservato

alle altre ipotesi di recesso deriva dalla loro natura intrinsecamente

diversa, oggettivamente meglio accertabile e tale quindi da

giustificare la disciplina differenziata, mancando la medesima ratio ed

una omogeneità di situazioni comparabili.

Quanto alla disparità che le norme denunciate realizzerebbero in

relazione alla qualità di costruttori di taluni locatori o alla

condizione di inquilini di stabili fatiscenti, si tratta, secondo la

difesa dello Stato, di una regolamentazione adeguata alla diversità

delle situazioni di fatto, come tale priva di alcun vizio per

violazione del principio di eguaglianza.

La pretesa, infine, che l'impugnata disciplina del requisito del

biennio violi gli artt. 42 e 47 Cost., viene ritenuta dall'Avvocatura

come formulata al livello di mera enunciazione, e in quanto tale non

meritevole di specifica confutazione. Considerato in diritto :

1. - Le ordinanze 217 e 262 del 1979, meglio descritte in

narrativa, prospettano questioni tra loro connesse, sicché i relativi

giudizi possono essere riuniti e definiti con unica sentenza.

2. - La Corte costituzionale è chiamata a decidere se gli artt.

59, primo comma, n. 1, e 61 della legge sull'equo canone n. 392 del

1978 - secondo cui il proprietario locatore di una casa ha diritto di

ottenerne la disponibilità nei confronti di un conduttore che gode del

regime vincolistico, subordinatamente al requisito di esserne

proprietario da almeno un biennio, ed alla condizione che provi la

necessità di destinare l'immobile a proprio uso abitativo o

commerciale - contrastino, o meno, con gli artt. 42 e 47, secondo

comma, della Costituzione, dubitandosi che le suddette limitazioni

violino la garanzia costituzionale assicurata all'acquisizione e al

godimento del diritto di proprietà, nonché la particolare tutela del

risparmio popolare, sancita per favorire l'accesso all'abitazione.

3. - Il medesimo art. 61 è altresì denunciato, nella parte in cui

stabilisce che il diritto di recesso può essere esercitato

immediatamente dal proprietario, nel caso intenda procedere a

demolizione o trasformazione dell'immobile (art. 59, n. 4, citata

legge), mentre spetta solo dopo il decorso di un biennio dall'acquisto,

nel caso di destinazione dell'immobile per propria necessità, per

asserito contrasto con gli artt. 3, 42, 47 Cost.

È infatti prospettato il dubbio che l'indicata disparità sia

ingiustificata, in quanto danneggerebbe gli inquilini poveri costretti

a vivere in immobili antiquati, e privilegerebbe i proprietari

costruttori o muratori che potrebbero più facilmente rientrare nel

possesso dei loro immobili. Nel contempo l'inaccessibilità per un

biennio alla propria abitazione, e la mancanza di godimento che ne

consegue, rappresenterebbero dei limiti che eccessivamente

condizionerebbero la proprietà e l'uso della casa sviando il risparmio

dall'investimento in beni abitativi.

4. - Le questioni non sono fondate e non meritano accoglimento.

La Corte costituzionale, con la sentenza 29 del 1975 ha già

ritenuta non fondata la censura mossa, in riferimento agli artt. 3 e 47

della Costituzione, ad una norma di contenuto analogo a quella oggi

impugnata e secondo la quale chi acquistava un appartamento già locato

a un inquilino avente diritto alla proroga, non poteva far valere

l'azione di necessità prima che fosse decorso un certo lasso di tempo

dall'acquisto stesso, (all'epoca fissato in un triennio).

Nel passato, dunque, tale termine era più lungo dell'attuale ed il

decorso dello stesso costituiva - quanto meno a seguito degli artt. 2

quarter e 1 quinquies delle leggi n. 351 del 1974 e 363 del 1975 -

condizione di proponibilità della domanda giudiziale.

La norma oggi denunciata con l'ordinanza 217/79 si limita a

stabilire che la facoltà di recesso, nel caso previsto dall'art. 59,

n. 1, citata legge, non può essere esercitata dall'acquirente per atto

tra vivi, finché non siano decorsi almeno due anni dalla data

dell'acquisto (art. 61 stessa legge 392/1978).

Ad avviso della Corte il legislatore ha voluto in tal modo

contemperare l'interesse del conduttore con quello del proprietario

che, acquistato un appartamento condotto da altri in locazione, invochi

poi il recesso per necessità, stabilendo un periodo minimo di

intangibilità del rapporto locatizio, variamente graduato, a tutela

della parte economicamente più debole. Tale disciplina appare

ragionevole esplicazione dell'esercizio di discrezionalità

legislativa, non in contrasto con gli artt. 42, secondo comma, e 47

della Costituzione.

Invero essendo rimesso al legislatore di determinare i modi di

acquisto e di godimento della proprietà, non può certo affermarsi che

essa venga vanificata, con conseguente violazione dell'invocato art. 42

Cost., sol perché il proprietario non può ottenere una decisione

giudiziale in ordine al diritto di recesso prima che siano decorsi i

prescritti due anni. Pertanto tale limite del biennio, così come

configurato, non produce affatto l'asserita vanificazione del diritto

di proprietà che già era stata esclusa nella precedente sentenza n.

29/1975 di questa Corte in riferimento ad una più grave limitazione.

La riconosciuta utilità e ragionevolezza di tale norma vale altresì

ad escludere che sia imputabile alla medesima il paventato effetto di

allontanare il risparmio dal bene casa, risultando così infondata

anche la denunciata violazione dell'art. 47 Cost. Quanto poi alla

prospettata violazione dell'art. 42 Cost. per effetto della previsione

che il locatore possa recedere dal contratto solo in caso di

necessità, è sufficiente osservare che tale limitazione è

giustificata nel regime transitorio dal contemperamento degli opposti

interessi del locatore e del conduttore come è ampiamente ricordato

nella sentenza n. 22 del 1980.

5. - La censura formulata con l'ordinanza 262/1979 non tiene conto

della diversità oggettiva delle situazioni poste in comparazione,

(considerate rispettivamente ai nn. 1 e 4 dell'art. 59 citata legge),

erroneamente prospettando l'illegittimità della norma che, nell'ultimo

dei casi indicati, non pone il decorso del biennio dall'acquisto come

condizione dell'azione di recesso. Invero nel caso in cui il

proprietario, ottenuta l'apposita autorizzazione amministrativa,

intenda procedere ad un'opera di ricostruzione o di notevole

trasformazione dell'immobile per eseguire nuove costruzioni, si verte

in un'ipotesi particolare che il legislatore ha disciplinato tenendo

conto, oltreché del rapporto locatore - conduttore (tutelato mediante

il prescritto preavviso di sei mesi), anche degli ulteriori interessi

connessi alle esigenze di incremento e miglioria del patrimonio

edilizio. Sotto tale profilo va rilevato che condizione per l'azione di

rilascio è il possesso della licenza o della concessione richieste

dalle rigorose leggi vigenti in proposito, e che può escludersi, oggi,

la possibilità che la norma favorisca intenti di speculazione edilizia

del proprietario locatore. Invero è ben noto che quest'ultimo potrà

ricavare dalla successiva locazione degli immobili, così ricostruiti,

non più un libero prezzo di mercato bensì il reddito locatizio

stabilito autoritativamente dalla legge sull'equo canone.